לדברי כלכלני אגוד, עדכון מחיר היעד נובע מהאטה כלכלית ואולי מיתון של תחומי הנדל"ן למשרדים ומסחר והפחתה אפשרית של הפדיון מענפים אלו אשר עלולה להשפיע על תוצאות החברה כולה. באגוד מבססים את הערכתם למניית החברה על בחינת התוצאות הכספיות של החברה ברבעון השני של 2008 ובחינת תחום הנדל"ן המניב בישראל בו עוסקת החברה.
להערכת כלכלני הבנק, סך ההכנסות של החברה מדמי שכירות וניהול נכסים ברבעון השלישי של 2008 יסתכמו בכ-78.6 מיליון שקל, המהווים צמיחה של כ-7.6% לעומת הרבעון השני של 2008.
הצמיחה בהכנסות תנבע להערכת הבנק משתי הרכישות האחרונות שהחברה בצעה וההכנסות מהן ישפיעו על הדוח כבר ברבעון הבא. בנוסף מעריכים, כי הרווח התפעולי הנקי (NOI) יסתכם ברבעון השלישי של השנה בכ-68.6 מיליון שקל.
הצמיחה הכוללת של החברה בשנים הבאות צפויה לנבוע:
לאחר הדוח החברה המשיכה במהלכי רכישה מוצלחים דרך רכישת שני נכסים בתשואות מעניינות. העסקה הראשונה התרחשה ביוני 2008 עם חברת "עוגן נדל"ן מניב בקשר לרכישת מלוא זכויות עוגן
בבניין משרדים הידוע כ"בית תים" הממוקם באזור התעשייה קריית אריה בפתח תקווה תמורת 83.3
מיליון שקל. שטחו הבנוי (ברוטו עילי) של הבניין הינו כ-10,000 מ"ר ב-5 קומות עליות מעל מרתף חניה.
סה"כ כולל המתחם כ-220 חנויות וכולל זכויות בנייה נוספות בהיקף של כ-2,000 מ"ר. בנוסף, הבניין
מושכר במלואו בחוזה שכירות ארוך טווח עד 31/12/15 עם אופציה לשוכר להארכת תקופת השכירות תוך עלייה בדמי השכירות. הרווח התפעולי השנתי הנקי (NOI) מהפרויקט הינו כ-6.6 מיליון שקל
הצמודים למדד (לפי עלות הרכישה, הנכס יניב תשואה שנתית ממוצעת של כ-8%).
בנוסף, ביולי 2008 חתמה חוברת בת בשליטה מלאה של החברה, עם חברת בסט קרטון נכסים על עסקת רכישה והשכרה (Sell & Lease Back) לרכישת מלוא זכויות המוכרת בפארק תעשייה ועסקים קיסריה ולהשכרת המבנה לחברת בסט קרטון בע"מ. תמורת 77 מליון שקל. הנכס מהווה מתחם תעשייה, לוגיסטיקה
ומשרדים בשטח בנוי ברוטו עילי של כ-26,000 מ"ר ומגרש פנוי בשטח של כ-10 דונם.
הנכס מושכר בחוזה שכירות ארוך טווח ל-15 שנים, בדמי שכירות שנתיים צמודי מדד של כ-6.8 מיליון שקל עם גידול ריאלי של כ-5% כעבור 10 שנים (לפי עלות הרכישה, הנכס יניב תשואה שנתית ממוצעת של כ-8.8%). רכישת שני הנכסים הנ"ל הינם המשך ישיר למסכת הרכישות המוצלחות של החברה בשנים האחרונות, כאשר החברה רוכשת בממוצע כשניים-שלושה נכסים מניבים ברבעון עם תשואות יחסית גבוהות בעיקר בתחומי המסחר והמשרדים.
תחום הנדל"ן הייזום - לחברה אושרו מסגרות אשראי בסך של כ-780 מיליון שקל ללווי שלושה
פרויקטים של נדל"ן בהקמה מתוך תחזית עלות כוללת של כ-840 מיליון שקל. להתחלת פיתוח נכסי
הייזום של החברה צפויה להיות השפעה מכרעת על התוצאות הכספיות של החברה בשנים הקרובות זאת כמובן בהנחה שהמשבר שהולך ומתקרב לישראל לא ישפיע מהותית על תחום הנדל"ן המניב,
משרדים ומסחר בישראל.
עדכון מחירים כלפי מעלה של כ-60% מהחוזים בהם חתומים הלקוחות אשר צפויים להסתיים
בשנים הקרובות, העלאת מחירים והצמדה למדד המחירים לצרכן אשר צפויים להגדיל את ה-NOI
בנכסים זהים בהתאם.
מרבית נכסי החברה ממוקמים באזור מרכז הארץ והחברה מבצעת רכישות מוצלחות של נדל"ן
מניב ולפיתוח במקביל להשבחה ופיתוח של הנכסים הקיימים של החברה.
בבנק מוסיפים, כי לאמות השקעות הנהלה איכותית ומקצועית השומרת על רמת שקיפות גבוהה במקביל
ליכולת זיהוי עסקאות אטרקטיביות בתחום הנדל"ן.
להערכת כלכלני הבנק, החברה חשופה לשני גורמי סיכון מהותיים:
האטה כלכלית במשק בישראל - להערכתם, כמו גם להערכת משרד האוצר ובנק ישראל הנתונים המאקרו כלכליים על המשק הישראלי צפויים להשתנות לרעה בצורה מהותית בתקופה הקרובה ולהאטה הכלכלית עלולה להיות השפעה מהותית על כלל הנדל"ן המסחרי בישראל, דרך צמצום בכוח אדם של חברות הייטק וחברות בכלל וסגירת משרדים גדולים.
בנוסף, במידה והאטה תגלוש לצריכה הפרטית היא עלולה להשפיע על פדיון החנויות בתחום הנדל"ן למסחר- מה שעלול לפגוע מהותית בתוצאות הכספיות של החברה.
בנוסף, לאינפלציה גבוהה, למרות שאינפלציה גבוהה נוגדת בד"כ את סיכון האטה, עלולה להיות השפעה מהותית על הוצאות המימון של החברה בעיקר כתוצאה מאגרות החוב שהחברה הנפיקה בהיקף של כ-1.5 מיליארד שקל הצמודים למדד.
בבנק אגוד מורידים את מחיר היעד לאמות השקעות ל-13.2 שקל
TheMarker
9.9.2008 / 10:37