בנק לאומי: ההשקעה בבניה למגורים בישראל צפויה להתרחב ב-6%

בשנים הקרובות צפויה להתרחב ההשקעה בבניה למגורים בשיעור של כ-6% בממוצע וההשקעה בבניה שלא למגורים צפויה להתרחב בשיעור של כ-7% כך מעריכים היום בחטיבת המחקר של בנק לאומי. לדברי הבנק ההשקעה הלאומית בבניה בשנת 2007 הסתכמה ב-57.2 מיליארד שקל שהם כ-9.0 אחוזים מהתוצר המקומי הגולמי מתוכם כ-31.6 מיליארד שקל שהושקעו בבניה למגורים ו-25.6 מיליארד שקל שהושקעו בבניה שאינה למגורים. להערכתם ענף הבניה מושפע בעיקר מהביקושים המקומיים ואינו מושפע באופן ישיר מההאטה בצמיחה בעולם.



בשנת 2007 עמד מספר הדירות החדשות שבנייתן החלה על 29,784 בשטח כולל של 7,238 אלפי מ"ר. מתוכן 13,259 דירות וכ-44% צמודות קרקע ו-16,525 כ-56% האחוז הנותרים דירות בבניינים בני שלוש דירות ויותר. התפלגות זו של התחלות הבניה מאפיינת גם את התחלות הבניה ברבע הראשון של שנת 2008.



מספר התחלות הבניה במחצית הראשונה של שנת 2008 פחת ב-7.9% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2007. מספר התחלות הבניה ירד בכ-10% בממוצע במחוזות תל אביב, חיפה וירושלים, במחוזות הצפון וביהודה ושומרון ירדו התחלות הבניה בכ-38% ובמחוז המרכז עלו התחלות הבניה ב- 4.1%.



משך הבניה הממוצע נע סביב 23 חודשים מאז המחצית השנייה של שנת 2005 וברבע הראשון של שנת 2008עלה ל-24.9 חודשים. משך הבניה משתנה בהתאם להיקף השטח שנמצא בבניה ובהתאם למצב המשק. הניסיון מלמד שבתקופות מיתון ואבטלה גבוהה, משך הבניה הממוצע עולה לסביבה של 25-29 חודשים ובתקופות שגשוג הוא יורד לסביבה של 20-23 חודשים.



הערכות בנק לאומי קובעות כי שבמהלך השנים 2008-2010 תתרחב ההשקעה בבניה למגורים בשיעור של כ-6% בשנה. תחזית זו מבוססת על הערכה שמשך הבניה הממוצע יחזור לרמה של 22.7-23.1 חודשים. אומדן משך הבניה מביא בחשבון את השפעת מצב המשק, היקף השטח הנמצא בבניה ושטח התחלות הבניה, על משך הבניה הממוצע.



רוב הדירות בישראל נרכשות על ידי שכירים ועצמאים. שכרם הממוצע של השכירים שרכשו דירות היה גבוה ב-37% מהשכר הממוצע למשרת שכיר. בדיקה מדוקדקת יותר של מנהל הכנסות המדינה תחום מיסוי המקרקעין לשנת 2006 מעלה כי 51% מהשכירים המשתכרים בממוצע 112 אלף שקל בשנה רכשו דירות בשווי ממוצע של 697 אלף שקל. מחיר הדירה לעצמאי המשתכר בממוצע 140 אלף בשנה היה 754 אלף שקל. מנהלי חברות השקיעו 1.1 מיליון שקל בדירה ובראש הרשימה תושבי חוץ אשר השקיעו 1.3 מיליון שקל בדירה בישראל.



תחום מעניין נוסף בחציון הראשון של 2008 הוא השוני במגמת המחירים בין סוגי נכסים שונים באותה עיר. מחירן של דירות בנות 3.5 חדרים ומעלה בחיפה ובקריות עלה בעוד שמחירי של דירות בנות 3 חדרים ומטה ירד או בהעדפות ההשקעה בדירת מגורים נוספת נרשמה עליית מחיר של דירות בנות 1.5-3 חדרים בתל אביב.



עליית מחירי הדירות במחצית הראשונה של שנת 2008, אפיינה כמעט את כל המחוזות ולא רק את האזורים המכונים "אזורי הביקוש". להערכת בנק לאומי, בירושלים, תל אביב, גוש דן והמרכז עדיין קיים עודף ביקוש שיתמוך ברמה הנוכחית של מחירי הדירות. עליית מחירי דירות בנות 3.5 חדרים ומעלה במחוזות הדרום, הצפון ובחיפה והקריות, מלמדת על עליה בביקוש לדירות במחוזות אלו ועל צמצום עודפי ההיצע. להערכתנו, עלייה במחיר הממוצע של דירות באזורים אלו תגביר את קצב המכירה של דירות חדשות בהמשך השנה.



כתב: האנליסט יוסי גנון מההחטיבה לכספים וכלכלה בבנק לאומי