משבר הנדל"ן מתפשט גם לסין: מחירי הבתים בדרום מזרח סין ירדו ב-10% עד 40%

סין הצטרפה לארה"ב, לבריטניה, לספרד ולאחרות ברשימת המדינות שסובלות מירידה בערך הנדל"ן. אף כי הסטטיסטיקות הממשלתיות שפורסמו באחרונה מראות על צמיחה בשיעור דו-ספרתי של ממוצע מחירי הנדל"ן למגורים ולמסחר מיולי 2007 ועד יולי 2008, מתווכי נדל"ן טוענים כי המחירים ירדו לעומת השיא אליו הגיעו מוקדם יותר השנה, וכי מספר העסקות צנח.



האטה זו נרשמת על רקע ההאטה ביצוא מסין ובשל הירידה בבורסות. רצף האירועים הביא למה שמכונה בפי הכלכלנים האטה בצמיחה הכלכלית בסין - אף כי צמיחה בשיעור שקרוב ל10% היא מושא לקנאה עבור מדינות רבות.



המתווכים טוענים כי נפח המכירות ירד לראשונה בחדות בדרום מזרח סין, ולאחר מכן התפשט ברחבי המדינה. ההתכווצות במספר הקונים הביאה את המוכרים להוריד את מחירי הנדל"ן למגורים ולמסחר. באזורים מסוימים בדרום מזרח סין ירדו המחירים ב-10% עד 40%.



בחלקים אחרים במדינה, ירד מספר העסקות, אך הירידה במחירים מתחילה רק עכשיו. לדוגמה, מכירות הבתים בחרבין צנחו בשני שליש, אך המחירים ירדו רק ב-4% לעומת השנה שעברה. "אנשים מתנהלים בזהירות רבה יותר ושוקלים במשך זמן רב יותר האם לקנות נכס או לא"" אמר הוואנג שה, מתווך נדל"ן בשיאמן שבדרום מזרח סין.



הערים באזורים הפנימיים יותר בסין נפגעו פחות. דן יאן, סוכן נדל"ן בצ'ונגקינג, העיר הגדולה ביותר בדרום מערב סין, אמר כי נפח עסקות בתי המגורים ירד ב-20% עד 30% מתחילת השנה. עם זאת, המחירים עדיין לא ירדו מהרמה היציבה של 730 דולר למ"ר, שמסתכם במחיר של כ-66 אלף דולר לדירה טיפוסית של כ-90 מ"ר.



פרדי וו, מנכ"ל חברת הנדל"ן הונג קונג פרופרטי סרוויסס, ציין כי כ-10% מהמשקיעים הסיניים ביטלו רכישות של דירות בהונג קונג בחודשים האחרונים, ואיבדו את דמי המקדמה ששילמו.



"משקיעים רבים מסין השקיעו סכומים גדולים בבורסות ובנדל"ן בסין, אז הם מעדיפים לספוג את ההפסדים כעת" - במקום להיאלץ למכור את ההשקעות בסין בהפסד כדי להשיג את הכסף הדרוש לרכישת דירה בהונג קונג, אמר וו.



מנופים עדיין מעטרים את קו הרקיע בערים הסיניות. אך ראלף גרסון, סגן נשיא גארדיאן אינדסטריס, יצרנית הזכוכית הגדולה ביותר באמריקה והשלישית בגודלה בעולם, אמר כי הביקוש הסיני למוצרי זכוכית מבודדת המיועדת לבנייני משרדים צומח בקצב נמוך יותר.



"הביקוש הרקיע שחקים, וכעת הוא עולה בשיעור נמוך יותר", הוא אמר. עדות רחבה יותר לבעיות הכלכליות בסין ניתנה ביום רביעי כשהממשלה פירסמה את הסטטיסטיקות החודשיות. הצמיחה ביבוא ובהשקעות בנכסים קבועים ירדה. האינפלציה לצרכן ירדה בחדות, ל-4.9%, לעומת 6.3% ביולי.



בשונה ממשבר הסאבפריים בארה"ב, וממשבר האשראי שנוצר כתוצאה ממנו, החולשה בשוק הנדל"ן הסיני אינה מאיימת על יציבות המערכת הפיננסית במדינה. אחת הסיבות לכך היא שהבנקים הסיניים דורשים מקדמה של לפחות 30%, מה שמעניק לבנקים הגנה כנגד הפסדים. הבנקים האמריקאיים, לעומתם, כלל אינם דורשים מקדמה לעתים קרובות. העיקולים אף הם נדירים כאן, וסינים רבים משלמים עבור בתים במזומן, בייחוד באזורים הכפריים.



לאו ווה, אנליסט השקעות בסין בחברת מודי'ס, אמר כי הבנקים הסיניים יכולים לעמוד בירידה במחירי הנדל"ן, אך התריע כי הם עלולים להיקלע לקשיים נוספים אם המצב ימשיך להידרדר. "אנחנו לא מאמינים שתיווצר בעיה חמורה, אך אם מחירי הבתים ימשיכו לרדת, ייפגעו מגזרים נוספים", הוא אמר.



הקשיים במגזר הנדל"ן מציבים בעיה עבור מנהיגי סין, משום שהם חוברים לירידה במחירי המניות בבורסת שנחאי, שנסוגה מאז השיא אליו הגיעה באוקטובר שעבר. שני הגורמים עשויים ליצור תגובה שלילית, ולהביא להפחתת הצריכה הפרטית בסין.



הנתונים האחרונים שפירסמה הממשלה מראים כי ממוצע המחירים לכל נכסי הנדל"ן למגורים ולמסחר היה גבוה ב-7% ביולי לעומת החודש המקביל אשתקד. אך המתווכים בסין טוענים כי במשך תקופה זאת, הגיעו המחירים לשיא בשווקים רבים - או בסוף השנה שעברה או במהלך השנה הנוכחית - ונמצאים בירידה מאז. מניות חברות הנדל"ן ירדו אף הן. צ'יינה ואנקה, חברת פיתוח הנדל"ן הציבורית הגדולה ביותר במדינה, דיווחה ביום שלישי על ירידה של 35% במכירותיה באוגוסט לעומת השנה שעברה.



הירידה במחירי הנדל"ן משפיעה גם על חיי התושבים. הדבר מתבטא היטב בדיעה המתפשטת, שחוזרת בבלוגים ובראיונות, כי שוק הדיור והבתים, בדומה למניות בבורסת שנחאי, כבר אינם הנתיב המובטח לעושר.



לין בין, אשת מכירות ביטוח בת 48 מגואנגזהו, אמרה כי הדירה בת שלושת החדרים על 92 מ"ר, שרכשה ב-2002, עדיין שווה יותר מכפי ששילמה עבורה בזמנו. היא ציינה כי איבדה שני שלישים מ-4,400 הדולר שהשקיעה בשוק המניות לפני שנה, והיא דואגת מפני ירידה דומה שתירשם בשוק הדיור.



"אני לא שוקלת לקנות בית נוסף כהשקעה, משום שאני שומעת שמחירי המניות והבתים ימשיכו לרדת בשנה הבאה", היא אמרה.



חלק מהבעיה הוא מחנק אשראי חמור. עד לחורף שעבר, העלה הבנק המרכזי את כמות ההון שנדרשים המסחריים הבנקים להפקיד כנגד ההלוואות. היעד היה להאט את הלוואות הבנקים ולרסן את האינפלציה. תגובת הבנקים המסחריים הייתה להמשיך להעניק הלוואות לחברות מסחריות גדולות, רובן בבעלות ממשלתית, ולהפחית את ההלוואות האחרות.



נתוני הבנק המרכזי מראים כי סך ההלוואות למשקי בית ירד בשליש בין מארס ליולי השנה. רובן המכריע של הלוואות אלו הן משכנתאות - משום שהצרכנים הסיניים, אפילו רוכשי המכוניות, משתמשים בעיקר במזומן.



"זה מתמוטט; זה לא ייאמן, והרוב בגלל משכנתאות. אני לא מבין איך מגזר הדיור יכול להתקיים כלל", אמר ניקולס לרדי, מומחה לכלכלת סין במכון פטרסון לכלכלה בינלאומית בוואשינגטון. הוא הוסיף כי הירידה היתה כה חדה, שהיא משקפת גם את הירידה בביקוש, ולא רק את ההגבלות הרגולטוריות על האשראי.



יהיה קשה כעת לסינים להגדיל את ההלוואות. הבנק המרכזי זקוק להון גדול יותר מהבנקים - על מנת לרכוש דולרים ולמנוע את התייקרות המטבע הסיני כנגד הדולר, מה שעשוי לגרור האטה נוספת ביצוא הסיני.



עודף הסחר של סין הגיע לשיא של 28.7 מיליארד דולר באוגוסט; כך הודיעה הממשלה ביום רביעי. זאת, בעיקר עקב ההאטה הבלתי צפויה בצמיחת היבוא. האטה ביבוא מצביעה בדרך כלל על האטה כלכלית.



לא קל להעריך את המגמות בשוק הנדל"ן בסין, בגלל הפיגורים הארוכים בפרסום הנתונים. מתווכי הנדל"ן אומרים כי מחירי הבתים באזורים היותר איכותיים ירדו פחות מאשר במקומות אחרים. מבני מסחר באיכות גבוהה נפגעו פחות מאשר מבנים ישנים יותר.