לגור בגבעתיים: המתחרה הגדולה של צפון תל אביב

נתחיל בחידה: איפה תידרשו לשלם יותר עבור דירת ארבעה חדרים - ברחוב בן צבי בגבעתיים או ברמת אביב ג'? ניתוח המחירים הממוצעים בשני המקומות מראה כי רמות המחירים ברחוב בן צבי, הסמוך לקניון גבעתיים, עברו את אלה של השכונה המפורסמת בצפון תל אביב.



ברחוב בן צבי, המחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים הוא 2-2.2 מיליון שקל - ואילו ברמת אביב ג' מדובר על ממוצע של 1.9-2.1 מיליון שקל לדירה דומה. המחירים ברחובות נוספים בגבעתיים - למשל ברחוב בורוכוב - מתקרבים גם הם לאלה של רמת אביב ג' - ואפילו עולים עליהם.



בתוכנית לאיחוד רשויות מוניציפליות שמפרסם מדי פעם משרד הפנים (ושהוא גונז באותה המהירות), מופיעה גבעתיים בדרך קבע כמועמדת פוטנציאלית לאיחוד עם השכנה הוותיקה רמת גן. אלא שנראה כי ההתפתחויות שעברו על העיר בשנים האחרונות לא נלקחו בחשבון, וכי יש לעדכן את התוכניות על סמך העובדה שגבעתיים, שבה מתגוררים כ-50 אלף תושבים, נהפכה כבר מזמן לסוג של שכונה תל אביבית גדולה.



בעבר נחשבה העיר לחלופה טובה עבור משפרי דיור מאזור המרכז. היתרון שבשילוב של קירבה גיאוגרפית לתל אביב - לרבות למרכזי העסקים והתחבורה שלה - עם אוכלוסייה מחתך סוציו-אקונומי בינוני עד גבוה ומערכת חינוך טובה, גרם לרבים לרצות להתגורר בה.



אלא שהנסיקה החדה במחירי הדירות בגוש דן בארבע השנים האחרונות הוציאה את הדירות בגבעתיים מחוץ להישג ידם של רבים מהמבקשים להתגורר בה. כדי להמחיש עד כמה עליות המחירים בעיר היו משמעותיות נספר כי דירת חמישה חדרים ברחוב בן צבי, שבו מרבית הבניינים נבנו בעשר השנים האחרונות, נמכרה בספטמבר 2006 ב-1.9 מיליון שקל; בספטמבר 2007 המחיר היה 2.1 מיליון שקל; וכיום המחיר הממוצע של דירה כזו מגיע ל-2.4-2.5 מיליון שקל.



גם בתחום הדירות להשכרה חוותה גבעתיים בשנים האחרונות עליות של כ-30%-40%, כאשר רק בשנה החולפת עלו המחירים בשיעור ממוצע של כ-14%. דירת שלושה חדרים בעיר מושכרת כיום ב-3,400-4,100 שקל לחודש בממוצע, ודירת ארבעה חדרים מושכרת ב-4,200-4,700 שקל.







שמאי המקרקעין גד קרן טוען שההסתכלות כיום על העיר צריכה להיות כמו על שכונה תל אביבית. "מה שהפך את גבעתיים לכל כך מבוקשת זה המיקום שלה", הוא אומר. "העיר היא כמו שכונה בתוך תל אביב, והיא לא סובלת ממפגעים פוטנציאליים כמו שווקים ואיזורי תעשייה מזהמים. למעשה, הבעיה העיקרית שתושביה מתמודדים איתה כיום היא מצוקת חניה, מה שמזכיר מאוד את תל אביב".



זכיין רשף נכסים בעיר, נחום סגל, אומר כי המחירים הגבוהים אינם מפתיעים אותו. "כיום יש בגבעתיים רחובות, כמו בן צבי ובורוכוב, שיקרים יותר מרמת אביב החדשה ומרמת אביב ג' - וזה לא מפתיע.



"אולי הדימוי של השכונות בצפון תל אביב זוהר ועל חלקן עשו סדרות טלוויזיה, אבל בגבעתיים יש יתרונות גדולים מבחינת האוכלוסייה ומערכת החינוך, ומיקום טוב משל שכונות רבות בתל אביב. התוצאה היא רמת ביקושים גבוהה במיוחד. כשמוסיפים לזה את היצע הקרקעות הנמוך שממנו סובלת העיר, מבינים שהיחס בין היצע לביקוש הוא הגורם מספר אחת לעלייה במחירי הדירות בעיר".



ואכן, סיבוב ברחובות העיר מגלה כמה בניינים חדשים שנבנים כיום בעיר, אך בדיקה מדוקדקת מראה כי מרבית הדירות שבבניינים האלה נמכרו מזמן. בנוסף, רובם המכריע של הבניינים הנבנים כיום בעיר הם נמוכי קומה וכוללים דירות מעטות. בדיקה של עסקות לרכישת מגרשים מגלה שכל המגרשים הם קטנים עם תוכניות בנייה רוויה מצומצמת ביותר.



כך למשל, בסמטת אליהו - שם נרכש לפני כשנה מגרש בגודל 880 מ"ר ב-8.8 מיליון שקל. על המגרש הזה ייבנו חמש-שבע דירות בלבד. לפני כחמישה חודשים נרכש מגרש בגודל 600 מ"ר ברחוב ז'בוטינסקי, שעליו עומד גן ילדים ושמתוכנן להיבנות עליו בעתיד בניין מגורים בן 10-12 דירות בלבד. למעשה, למעט מספר מצומצם של מגדלי מגורים מתוכננים, לא ייבנו דירות חדשות רבות בעיר, כך שההיצע צפוי להישאר נמוך.



לדברי משווק הדירות קובי פישרמן, ההיצע הנמוך משמעותו המשך עליות המחירים בעיר: "אין ולא יהיו הרבה דירות חדשות בעיר, ולכן המחירים - שמגיעים כבר כיום לרמה גבוהה מאוד - צפויים להמשיך ולעלות". פישרמן מוכר כיום דירות בפרויקט היקר ביותר בעיר - אילנות בורוכוב - שבו נמכרה דירת פנטהאוז לפני כמה חודשים במחיר של 5.4 מיליון שקל, המגלם שווי של כ-30 אלף שקל למ"ר. לדבריו, מחירים של 550-600 אלף שקל לחדר לא מרתיעים את הרוכשים.



בניגוד לפישרמן, רבים מאנשי הנדל"ן בעיר טוענים כי גם בהתחשב בהיצע ובביקוש, רמות המחירים בעיר גבוהות מדי. "אנשים צריכים לפתח איזה תקרה מסוימת של היגיון במחיר, ואני חושב שבגבעתיים אנשים קצת מגזימים". אומר סגל. יש דירה שראיתי ברחוב בן צבי שבעליה מבקש עליה כיום 2.3 מיליון שקל, ואני אומר לו שהיא לא תימכר. מגיע לו לקבל יותר מ-2 מיליון שקל - אבל לא 2.3 מיליון שקל".



לדברי סגל, הוא מרגיש היטב זליגה גדולה של ביקושים מהעיר אל קרית אונו ופתח תקוה הסמוכות. לדבריו של זכיין רימקס 100% בגבעתיים, נועם דרסה, אנחנו כבר בעיצומו של תהליך ההתפכחות: "לפני כחצי שנה היתה מגמה של מחירים מופרכים לחלוטין בכל הנוגע לדירות יד ראשונה מקבלנים בגבעתיים. כיום המחירים מתייצבים ואף יורדים במקצת וקבלנים שנתקעו עם דירות חייבים לרדת במחיר. לדבריו, אפילו ברחוב בן צבי, שהיה לו ביקוש גבוה, המצב שונה".



רונית (השם המלא שמור במערכת), שמחפשת כיום דירה בעיר, מספרת כי בעלי הבתים מתחילים להתגמש: "לפני כחודש התקשר אלי מתווך שבדק אם יש על מה לדבר על מחיר של 1.45 מיליון שקל עבור דירת ארבעה חדרים בעיר. חודש לפני כן הוא הודיע לי חגיגית שעל פחות מ-1.55 מיליון שקל אין על מה לדבר".



העתיד בפינוי-בינוי?



>> היצע הקרקעות הקטן, בשילוב עם מחירים שלא מפסיקים לעלות ובנייני רכבת ישנים הפזורים במקומות שונים בעיר הפך את פתרון הפינוי-בינוי למושלם עבור פרנסי העיר ויזמי הנדל"ן. שתי תוכניות עתידיות לפינוי-בינוי מתוכננות ברחובות אדמית וההסתדרות וכן באזור שבין הרחובות שדה בוקר, גולומב והכנסת.



אלא שלפני שאתם בודקים רכישת דירה בבניינים האלה במחשבה שערכם יאמיר בעתיד הנראה לעין, נזכיר שני פרטים חשובים. ראשית, פרויקט הפינוי-בינוי שכבר החל להתגלגל ברחוב ערבי נחל סבל במשך שנים רבות מקשיים עצומים לקבל את הסכמת דיירים לביצועו. גם כיום מספר לא מבוטל של דיירים עדיין לא נתנו את הסכמתם הסופית לתהליך, על אף שחלקו הראשון כבר החל. שנית יש לזכור שאנו נמצאים בשנת בחירות, ולכן לא בטוח שסיסמאות שמשמיעים כיום פוליטיקאים מקומיים ישרדו גם אחרי הבחירות המקומיות בחודש נובמבר הקרוב.



מה יקרה למחירים?



המתווך גדי שטרנזיס, גדיש נכסים: "המחירים ישארו סטטיים. אני לא צופה עליית מחירים".



שמאי המקרקעין גד קרן: "אני לא רואה מגמה של עליית מחירים. העליות מתמתנות".



המתווך שמואל דורון, תיווך תל גנים: "המחירים די גבוהים. אני לא צופה עליית מחירים".



המתווך נחום סגל, רשף נכסים: "אני לא צופה המשך עליות מחירים".



המתווכת ספה מנו, אנגלו סכסון: "אני לא מאמינה שהמצב ימשיך להשתולל. אנחנו לא נמצאים בבועה".



המתווך נועם דרסה, רימקס 100%: "דירות יד ראשונה בעיר התייצבו ואפילו התחילו ירידות".



המתווך אילן כהן, מגורי סוכנות ERA: "לדעתי השוק נרגע".



המתווך שרגא צור, רימקס סטטוס: "התחזית להערכתי היא שהמחירים ימשיכו לעלות ולעלות - וכרגע קשה לראות מתי זה יעצר".



המתווך ומשווק הדירות קובי פישרמן: "אני צופה המשך זחילה של עליות מחירים".