למה לא כדאי לקנות נכס בחו"ל

אנשים המתמחים בשיווק נדל"ן סבורים שהם מזהים באחרונה הזדמנות חדשה - נדל"ן בארה"ב. הסיבה: מחירי הנדל"ן שם ירדו בחדות בשנתיים האחרונות, והבנקים שנתקעו עם בתים מעוקלים מעוניינים להיפטר מהם במהירות. האם ההזדמנות פתוחה גם למשקיעים קטנים? האם ניתן להרוויח היטב מדירה להשקעה בארה"ב? ספק רב.

בודדים, בעיקר ישראלים שמתגוררים בארה"ב או מבקרים בה תכופות, עשויים אולי לבצע עסקות טובות. ואולם עבור הציבור הרחב זו בעיקר הזדמנות להימנע מטעויות. למי שחושב שעונת ציד המציאות מתחילה, כדאי לבחון את הכישלונות של מחזור המשקיעים שרכש בתים וקרקעות בארה"ב ובקנדה לפני כעשר שנים. רבים מהמשקיעים האלה ספגו הפסדים כבדים הרבה לפני תחילתו של משבר הנדל"ן.

בסוף שנות ה-90 ובתחילת העשור הנוכחי רכשו ישראלים בצפון אמריקה בין 300 ל-1,000 דירות בשנה. רבים רכשו דירות בארה"ב ובקנדה כשהם בטוחים שעשו את עסקת חייהם. ההרפתקה הזאת עלתה לרובם בהפסד כספי משמעותי. כמה מאותן עסקות אף התגלגלו לבתי המשפט, כשהרוכשים מתלוננים על מעשי הונאה.

מהיכן נבע הכשל? הובילו אליו בעיקר שני גורמים: מצגי שווא של המשווקים, ובדיקה שטחית של הקונים. רבים מרוכשי הדירות ויתרו אפילו על הטיסה לצורך התרשמות מהנכס שרכשו.

בספרו "המדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל", שנכתב בעקבות אותן נפילות, מציין אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס, שעוסקת בהשקעות נדל"ן בחו"ל, ארבע סיבות עיקריות שבגללן מפסידים משקיעים בנדל"ן: חמדנות, אי ידיעה מספקת או בורות, הסתמכות על אנשים לא ראויים ומזל רע. במקרה של המשקיעים הישראלים בנדל"ן בחו"ל, אומר רוזנהיים, למזל הרע היה חלק קטן מאוד בכישלון.

הנה דוגמה אחת לתרגיל עוקץ אופייני שמזכיר רוזנהיים. קבוצת ישראלים רכשה 25 דירות שבנה יזם ישראלי במנהטן, תוך שהובטח להם כי יקבלו בשנה הראשונה שכר דירה שמגלם תשואה של 11%. מה שהישראלים לא ידעו הוא שהמחיר שהם משלמים על הדירות גבוה ב-30% מהמקובל בשוק. הם גם לא ידעו שחלק מכספי הרכישה סיבסדו את שכר הדירה הגבוה. מקץ שנה הסבסוד נגמר, והרוכשים נתקעו עם הלוואות שקשה להחזיר, שכר דירה נמוך ודירות ששוויין נמוך בהרבה מהמחיר ששילמו.

דוגמה אחרת נוגעת לישראלים שרכשו ב-2001 נכסים בטורונטו. גם כאן ניפחו המשווקים את התשואות שאמורים המשקיעים לקבל על הנכסים. הקונים לא ידעו (בעיקר משום שלא טרחו לברר) שבאותו הזמן ממש הוקמו בטורונטו 141 פרויקטי מגורים שבהם עשרות אלפי דירות - כלומר, השוק עמד להיכנס למצב של הצפה. ההרפתקה הקנדית הסתיימה במכירת דירות בהפסד.

לפני כשש שנים ביצעה חברת תיווך הנדל"ן מ.א.ן נכסים סקר שבדק עבור רשת הנדל"ן הבינלאומית סי.בי ריצ'רד אליס את הביקושים בישראל לדירות בחו"ל. הרשת ביקשה לבדוק אם כדאי לשווק נכסים לישראלים.

הסקר בחן 100 ישראלים שרכשו נכסים בחו"ל ב-2000-2002, ותוצאותיו היו עגומות: כמחצית מהרוכשים נתקלו בבעיות שונות. כך, למשל, התברר שרוכשים רבים שילמו מחירים הגבוהים ב-15% ויותר ממחירי השוק. התברר גם שהרוב המוחלט של הפרויקטים שהוצעו היו עדיין בשלבי בנייה (דירות "על הנייר"). עובדה זו גרמה בחלק מהמקרים להתייקרות העסקות בשל תוספות ושינויים בתוכניות שהוכנסו במהלך הבנייה.

הסקר הצביע גם על שלל תרגילי עוקץ של הבטחת תשואה לתקופה קצובה באמצעות מכירת דירות במחירים גבוהים מדי. "אנשים לא ידעו על כך עד שהסתיימה תקופת השכירות המובטחת, והם נאלצו לחפש שוכרים חדשים", מספר ג'קי מוקמל, בעלים ומנהל משותף במ.א.ן נכסים. "לפתע התברר כי מחירי השוק של הדירות נמוכים בהרבה מאלה שהם שילמו".

מלבד שרלטנים ומשווקים ממולחים, לרכישת דירה בחו"ל יש גם בעיות אובייקטיוויות. ישנן עלויות רבות שמקזזות חלק ניכר מהתשואה של המשקיע: תחזוקה שוטפת, תשלומים בעת הרכישה (מיסוי רכישה ומכירה, שכר טרחת עורכי דין) ותשלומים לאנשים שינהלו את הנכס וימצאו שוכרים. בענף הנדל"ן יש כלל ברזל: ריחוק מהבעלים לא עושה טוב לנכס. הבעלים לא יכול לדעת מיהם השוכרים, אם הם שומרים על הנכס ואם הם מעבירים את התשלומים כסדרם.

יש לציין שהיו גם מקרים אחרים. ישראלים לא מעטים השקיעו בתחילת העשור בדירות בלאס וגאס - וחלקם הצליח למכור אותן לאחר חמש או שש שנים ברווח נאה. למשך זמן מה בועת הנדל"ן בארה"ב פעלה לטובתם. גם במזרח אירופה נרשמו פה ושם רווחים מדירות שנקנו במחירי שפל בפראג, בודפשט וורשה. אבל הסיכונים שבהשקעה בחו"ל עדיין רבים, והכשלונות היו טראומה קשה למשקיעים הקטנים.

"לפני שבע או שמונה שנים ראינו הרבה משווקים קטנים ובינוניים שהציעו למכירה פרוייקטים בארה"ב ובקנדה", מספר מוקמל. "רובם נעלמו מאז. הישראלים למדו את הלקח והפסיקו לעבוד איתם. הם הבינו, בדרך הקשה, שכדי לקנות דירה בחו"ל צריך לשבת שם, או לפחות להיות בקשר עם איש אמון קרוב שיושב שם. כדי שהעסקה תהיה כדאית צריך לבצע בדיקות מעמיקות ומקצועיות ולטפל בנכס מקרוב.

"זה לא אומר, כמובן, שאין הזדמנויות בארה"ב", אומר מוקמל. "יש הזדמנויות כל הזמן, אבל צריך להיות שם ולהכיר את השוק היטב כדי לתפוס אותן. המעניין הוא, שמי שהשקיע בדירה בישראל בתחילת שנות האלפיים עשה מאז בדרך כלל תשואה הרבה יותר טובה ממי שהשקיע בארה"ב".

רוזנהיים: "אני חושב שיש כיום בארה"ב הזדמנויות טובות, אבל הן לא מתאימות לכל אחד. בפלורידה אפשר כיום למצוא דירות שעולות פחות מעלויות הבנייה של דירות חדשות, אבל מה זה עוזר למשקיע אם אין למי להשכיר את הדירות האלה?"

1. לבקר בנכס ולהכיר את הסביבה.

2. יש לבדוק איזו אוכלוסייה גרה באזור, ומיהם השוכרים הפוטנציאליים.

3. יש להשוות את מחיר רכישת הנכס למחירי נכסים דומים באזור.

4. יש לבדוק את דמי השכירות הנהוגים בסביבה עבור דירות דומות.

5. יש לבדוק מהי המהירות שבה נסגרות עסקות מכירה של דירות באיזור.

6. יש לבדוק מצב תכנוני ותכנון עתידי של הסביבה. אם צפויה בנייה רבה בסביבה, היצע הדירות יגדל ומחירי הנכסים עלולים ליפול.

7. רצוי להיעזר בקרוב או חבר שסומכים עליו ושמוכן להשגיח על הנכס, ואפילו להשתתף ברכישה.

8. יש להכיר היטב את אפשרויות המימון ולהבין את הסיכונים בעסקה.

את רוב הבדיקות האלה לא ניתן לעשות לבד, ללא סיוע של עורכי דין או אנשי נדל"ן מקומיים, אמינים ובלתי תלויים שמעורים בסביבה, ויכולים לתת תמונת מצב אמיתית למשקיע. זהו שירות שעולה כסף - אבל הוא עשוי לחסוך הוצאות גבוהות ומפח נפש גדול בעתיד.