המלצת "קנייה" לאלוני חץ - מחיר היעד של מניית החברה 14.8 שקל

ישיר בית השקעות מפרסם היום המלצת "קנייה" למניית עם מחיר יעד של 14.8 שקל למניה. מחיר היעד החדש שנקבע לאלוני חץ נמצא 51% מעל מחירה הנוכחי. מניית החברה ממשיכה לסבול בצורה קשה מצניחת מחירי מניות חברות הנדל"ן למרות שלדעת בית ההשקעות היא נבדלת מרובן ביציבות שמפגינים השווקים העיקריים בהם היא פועלת, ישראל ושוויץ.



המשך מחיקת ההשקעתה של אלוני חץ בפירלי האיטלקית, 289 מיליון דולר ו-73% מסך השקעתה מתחילת שנת 2007, פגעה גם היא בביצועי המניה, למרות שמתחילת הרבעון השלישי התאוששה מניית פירלי ועלתה בשיעור של כ-12%, עליה המשקפת תשואה שיקלית של 8%. אלוני חץ, מתמקדת בהשקעות בתחומי הנד"לן המניב ואחזקותיה הציבוריות העיקריות הן 72.9% בחברת אמות השקעות הישראלית, 17.1% בחברת סוויס פרופרטי השוויצרית, 14.1% בפירסט קפיטל הקנדית ו-6.9% באקווטי וואן האמריקאית.



בסוויס פרופרטי(PSP) השווייצית נשמר הביקוש לנכסים איכותיים במרכזי הערים בשלב זה. יציבות זו באה לידי ביטוי ביציבות הפרמטרים המרכזיים של החברה ברבעון השני ב-2008. מנגד, באזורי הפריפריה השונים בשוויץ נרשמת ירידה במספר העסקאות בנכסים הפחות איכותיים, במקביל לירידה ברמות שכר הדירה בחלק מאותם בנכסים.



אמות הישראלית מציגה צמיחה של 7.4% ב-NOI מול הרבעון המקביל כש-60% מהצמיחה מוסברת על ידי עלייה ריאלית בשכר הדירה והיתרה על ידי הצמדת חוזי השכירות של החברה למדד. הגידול ב-NOI של החברה, נוכח העלייה החדה באינפלציה בחצי הראשון של השנה יבואו לידי ביטוי בעיקר ברבעון השלישי של 2008.



בימים אלו מנהלת החברה משא ומתן עם מוסדות בנקאיים זרים בנוגע למימון מחדש של כ-1.1 מיליארד ש"ח שנלקחו לצורך רכישת מניות סוויס פרופרטי. להערכת ישיר בית השקעות, החברה תצליח למחזר חוב זה אך בשיעור ריבית גבוה מבעבר.



הסיכונים העומדים בפני החברה הם תרחיש של התחזקות השקל ועליה באינפלציה שתביא לשחיקה בהון העצמי של החברה. בנוסף, מימון מחדש של ההלוואה לרכישת סוויס פרופרטי, בריבית גבוהה מבעבר, צפויה לפגוע ברווחיות החברה בנוסף לפגיעתו של המשך משבר הנדל"ן העולמי.



כמו כן יש להוסיף כי לאחר שנכנסה לרשימת המעקב של חברות דירוג האשראי הישראליות במאי השנה הורידו מעלות ומידרוג את דירוג החוב של אלוני חץ מ-(-AA)/(Aa3) ל-(A)/(A1), בהתאמה.



הסיבות העיקריות להורדת הדירוג הן: שחיקה ביחס שווי נכסי החברה בתוספת תיק נזיל לחוב פיננסי ברוטו, צורך החברה לממן מחדש כ-1.1 מיליארד ש"ח הצפויים להיפרע ברבעון השני של 2009, חשיפת ההון העצמי של החברה לשינויים בשערי מטבע וחשיפת חלק נכבד ממצבת החוב סולו שלה למדדי המחירים בישראל. מנגד, מצויינים לחיוב הפיזור הגיאוגרפי הנרחב של השקעות החברה ואת החזקות המרכזיות של החברה, אמות וסוויס פרופרטי שהושפעו פחות ממשבר האשראי העולמי.



בימים אלו מנהלת אלוני חץ משא ומתן עם מוסדות בנקאיים זרים בנוגע למימון מחדש של 0.9 מיליארד ש"ח מתוך החוב הנ"ל על מנת להגיע להסכם בחודשים הקרובים. להערכת האנליסטים גיל סידנר וירון זר מישיר בית השקעות, תפרע החברה את התחייבויותיה על ידי מימון מחדש בשיעורי ריבית גבוהים מבעבר או לחילופין, על בסיס מסגרות האשראי הנוכחיות.



בשנים הקרובות צפויה אלוני חץ להשקיע כ-2 מיליארד ש"ח בפעילות ייזום ורכישה של נכסי נדל"ן חדשים. חלק מרכזי בתוכנית ההשקעה יתבצע ע"י פעילות ייזום של משרדים ומסחר בישראל ע"י חברת אמות, פעילות שהחלה בחצי השני של 2007, ותסתכם בכ-1.2 מיליארד ש"ח. יתרת הסכום תושקע באנגליה, שבדיה, הודו ובעיקר בדרום מזרח אסיה שם צפויה החברה להשקיע כ-360 מיליון ש"ח.
לחברה יתרות אשראי לא מנוצלות של כ-400 מיליון ש"ח ויתרות מזומן של כ-672 מיליון ש"ח. בנוסף, החזקת החברה במניות אמות אינה משועבדת לגורם כלשהו ומהווה בסיס נוסף לגיוס חוב עתידי.