הכלל בנושא המינוף הוא שאין כלל - כל מקרה לגופו של עניין. כבר ציינו בעבר שהכדאיות בלקיחת הלוואה (משכנתא) מהבנק תלויה בכמה משתנים כגון עלות הכסף (שיעור הריבית) מחיר ההון (הריבית האלטרנטיווית שלי על הכסף), דרישות תזרים עתידיות וכו'.
כשאנו נדרשים לביצוע השקעה אנו חושבים לרוב במונחים "עסקיים" כלומר, בודקים כדאיות פיננסית. נדמה את המצב לבעל מאפייה שברשותו מכונה לאפיית פיתות. עלות הייצור של כל פיתה עומדת על 40 אגורות והיא נמכרת בשקל אחד. האם יהיה כדאי לבעל המאפייה לייצר בעצמו, אם הוא יכול לקנות את אותן פיתות בדיוק מספק חיצוני ב-20 אגורות ליחידה? בנטרול משתנים אחרים - כמובן שלא.
כך הדבר גם בהשקעה בנדל"ן. אם ברשותי סכום של 300 אלף שקל נזילים בפק"מ, המניבים תשואה נטו של 3%, לא תהיה כל כדאיות לקחת הלוואה מהבנק בריבית של 4.75% (פריים פחות 1%), אוכל פשוט "לרכוש את הכסף מעצמי" במחיר של 3% וכך לחסוך כ-1.75% מול אלטרנטיוות ההלוואה.
בהנחה שאני משיג תשואה של 7% על הנכס, בדיוק כמו בעל המאפייה, "ארכוש" את הכסף מעצמי ב-3% (כלומר, הפסד התקבול האלטרנטיווי מהפק"מ) ואמכור אותו ב-7% לשוכרים. "סוחר הכסף" (כלומר, אני) הרוויח במקרה זה כ-4%.
מאידך, נניח שברשותי 300 אלף בלבד, והאלטרנטיוות העומדות לרשותי הן לרכוש נכס אחד בעלות 300 אלף שקל במזומן או שלושה נכסים בעלות 300 אלף שקל תוך שימוש בהון עצמי של 100 אלף שקל ולקיחת הלוואה של 200 אלף שקל לכל נכס. במקרה זה, על פי מחירי הכסף שהוצגו לעיל, יהיה כדאי יותר לבצע את שלוש ההשקעות ולהגדיל את הרווחיות. בנוסף לכך קיים אספקט הפסיכולוגי - לאחר החזר מלוא ההלוואות יהיו בידי שלושה נכסים ולא אחד.
איזו משכנתא עדיף לקחת - משתנה בפריים או קבועה? האם זה זמן טוב לקחת משכנתא או שאולי עדיף לקחת הלוואה או לחכות. המשכנתא מיועדת לבנייה בעלות 500 אלף שקל, כאשר שווי הנכס יהיה 1.6 מיליון שקל.
כיום מוצעים בישראל עשרות מסלולי הלוואה לדיור (משכנתא): צמודות מדד בריבית קבועה ובריבית משתנה, לא צמודות במסלול פריים או מט"ח ועוד. לכל אחת מהן יתרונות וחסרונות.
אחד היתרונות בהלוואות צמודות המדד (ריבית קבועה או משתנה) הוא תנודתיות השינוי בהחזר. אם ההחזר החודשי עומד על 3,000 שקל והמדד עלה ב-1%, יעלה ההחזר החודשי ב-30 שקל בלבד ל-3,030 שקל. הלוואה זו מתאימה לאילו שיקשה עליהם לעמוד בשינויים גדולים יותר בהחזר החודשי.
מנגד, הקרן של הלוואה זו תופחת בכל פעם שהמדד עולה. אם סך ההלוואה 500 אלף שקל, שינוי של 1% במדד יעלה את הקרן ב-5,000 שקל (בניכוי הסכום החודשי המשולם על חשבון הקרן). שיעור עליית המדד בשנה האחרונה היה כ-5% ולכן קרן ההלוואה הנ"ל תפחה בכ-25 אלף שקל!
תנודתיות ההחזר בהלוואות שאינן צמודות, כגון פריים, גבוהה מאוד יחסית להלוואות הצמודות, אך מנגד קרן ההלוואה אינה תופחת. הלוואה זו מחושבת מחדש בכל פעם שהנגיד משנה את הריבית המוניטרית (ריבית בנק ישראל), ותמיד עלינו להיערך לעובדה שההחזר החודשי יעלה (או, לשמחתנו, יירד).
רוב ההלוואות כיום ניתנות במחירים נמוכים יחסית לשנים עברו. הלוואות בריבית קבועה נעות בין 3% לכ-4.2% (תלוי תקופה), משתנות ב-3%-3.5%, והלוואה בריבית פריים תנוע סביב 4.75%. לכן, מי שנדרש להלוואה, כדאי שישקול לקחתה כיום ולא לדחותה. מנגד, מומלץ תמיד לקחת תמהיל הלוואה מפוזר, שברובו בנוי מהלוואות גמישות (ללא קנס יציאה), כך שנוכל תמיד להחזיר את ההלוואה שהתייקרה ולקחת אחרת תחתיה.
הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.REjeans.co.il
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס - צעד ראשון לעצמאות כלכלית"
מתי כדאי למנף את ההשקעה עם משכנתא?
חיים לוי
19.9.2008 / 9:52