שוק הנדל"ן בישראל חושש: "חברות עלולות לקרוס"

לא סתם קשה בימים אלה לעצור בכירים בשוק הנדל"ן ולשאול אותם מה הם חושבים עתיד לקרות בחברותיהם. "אנחנו בעיצומו של משבר אשראי, ונדל"ן ואשראי הולכים יחד. אפילו חברות גדולות שצריכות לגלגל מיליארד שקל, כולן נזקקות לאשראי הזה וכולן יתקשו לנהל מעכשיו את עסקיהן כבעבר", מסבירה מנהלת מכון חיים כצמן לנדל"ן לפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, ד"ר אפרת טולקובסקי.



"עיקר הבעיה כרגע היא בגלגול אשראי לטווח קצר. כשמדובר בנדל"ן מניב למשרדים ולמסחר, השאלה הנוספת היא מי בדיוק הדיירים ומה מידת איתנותם לאור ההתרחשויות. ראינו מה שקרה בארה"ב - חברות שלפני זמן קצר קיבלו דירוגים גבוהים של AAA התמוטטו, כך שקשה לדעת - עד שהמציאות תדפוק על הדלת", אומרת טולקובסקי.



נחטוף מכה, אבל לא חזקה



שוק הנדל"ן המניב הוא שוק סגור עם מספר קטן יחסית של שחקנים. מצוקת אשראי תפגע בכולם, ותשפיע ישירות בכיוון של קשיים במימושי נכסים וירידות חדות במחירי הנכסים המניבים.



כך, לא פלא שאבי מוסלר, מנכ"ל אמות השקעות שבשליטת נתן חץ, נשמע מודאג לגבי התחום המסחרי: "הפגיעה הראשונית תהיה בתחום המסחרי, מפני שכל מה שקורה בעולם משפיע על הרגלי הצריכה. אם יש כאלה שצרכו בעבר יותר על חשבון החיסכון, כיום אנשים יהיו קצת יותר שמרנים עם ההוצאות שלהם. לכן, חברות שהשכילו לבסס את השכירויות שלהן עם רשתות טובות ברמות שכירות סבירות שמשקפות את הפדיונות של השוכרים, לא ייפגעו.



"שוק המשרדים לא ייפגע בצורה משמעותית, מהסיבה שנכון להיום עדיין יש צורך במשרדים ואין היצע. במקרה הכי גרוע, לא תהיה תנופת פיתוח והתחלות בנייה נוספות משמעותיות, שיכולות גם להועיל לחברות נדל"ן מניב כי ההיצע יצטמצם והמחירים יעלו", סבור מוסלר. הוא מעריך כי שוק הנדל"ן בישראל יספוג מכה, ואולם בעוצמות נמוכות יחסית, כי רמות המחירים בישראל לא התנפחו לרמות שאליהן הגיעו בשאר העולם.



ומה לגבי החברה שלו? "לאמות יש פעילות בארבעה תחומים: משרדים, קניונים, פארקים תעשייתיים וסופרמקרטים. התוצאה היא ששינויים וקיטון בביקושים ישפיע עלינו בצורה מינורית. זה מפחית את הסיכון בצורה ניכרת. 60% מחוזי השכירות שלנו נמצאים ברמות מחירים של תקופות השפל של 2000-2002, ולכן אנחנו לא רואים אפשרות לירידות כלשהן ברמות דמי השכירות, מה גם שהנכסים שלנו נמצאים בתפוסות מלאות", אומר מוסלר. "דאגנו להיות מאוד נזילים, וחברות נזילות עם קופת מזומנים יוכלו אפילו להתפתח וליהנות מההזדמנויות שייצור המצב החדש".



מאידך, מוסלר סבור שיהיו גם כאלו שיפלו. "המועמדות העיקריות לנפילה יהיו חברות שמינפו את עצמן בצורה ניכרת ושהגיוסים שלהן היו יקרים, או חברות צעירות שעדיין אין להן את הניסיון לנהל את הנכסים בתקופות משבר, ושהצליחו רק בזכות תקופת הגיאות של השוק", אומר מוסלר.



"החברות שהופתעו הן דווקא חברות מהדרגה השנייה והשלישית, שמערכת ההשקעות והציפיות שלהן התבססו על שוק עולה בלבד, והן גייסו אג"חים בהיקפים מאוד גבוהים. הן מאוד ממונפות ומושקעות בפרויקטים שאין מהם תזרים מזומנים שוטף. חלק גדול מחברות אלה מינפו את ההון לקנייה של קרקעות לייזום וההכנסות יתקבלו רק בעוד כמה שנים. טבעי שהן ייפגעו ופרויקטים שלהם ייתקעו", מוסיף מוסלר.



"בנדל"ן האפקט הוא אף פעם לא מיידי"



"המשבר יתורגם מהר מאוד למשבר נזילות עבור גופים וחברות נדל"ן", אומר בעל השליטה בחברת בוני התיכון, עמי פרץ. "המשמעות העיקרית לקשיי נזילות היא עצירה של פרויקטים מתוכננים ושל רכישת קרקעות. מצב שכזה יוביל ללא ספק לצמצום בהתחלות בנייה, שגם כך מספרן יורד בשנים האחרונות".



להערכתו של פרץ, אנחנו צפויים להרגיש במשבר רק בעוד כמה חודשים, מכיוון שבנדל"ן האפקט הוא אף פעם לא מיידי. עם זאת, לדבריו, כבר השבוע הורגשה ירידה מסוימת בביקורים של רוכשי דירות באתרי המכירות. לגבי החברה שלו פרץ אינו מודאג, אך אומר כי ההתרחשויות האחרונות ישפיעו על התנהלות החברה. "נכון לעכשיו אנחנו לא נרכוש קרקעות נוספות, לפחות עד שהשוק יתייצב. לשמחתי יש בידינו צבר פרויקטים מספיק גדול לשנתיים-שלוש".



המחירים בישראל לא הגיעו לדרגות בועה כמו בחו"ל, לא נרשמו בישראל עודפי היצע, והשוק בכללותו - בניגוד לשוק האמריקאי - פועל בצורה שמרנית.



עוד אחד שלא מודאג, למרות שהמשקיעים שלו דווקא כן, הוא יעקב סיסו, משנה למנכ"ל אזורים, שמדגיש את מצב שוק הנדל"ן בישראל כגורם שירסן את נפילת השוק.



"כיום אי אפשר לגייס כספים, וכנראה שלפחות עד למחצית הראשונה של 2009 לא ניתן יהיה לגייס כספים בשוק ההון. אנחנו לא מרגישים ולא צופים משבר, אבל אנחנו לא מנותקים מהעולם. אנחנו לא נהיה חסינים, כי כולנו מושקעים בשוק ההון, דרך קרנות הפנסיה והחסכונות ואנשים ייפגעו, אבל הפגיעה בנדל"ן לא תהיה גדולה. מה שיכול לקרות זה שחלק מהאנשים שיפוטרו לא יקנו דירות, זה אולי ילחץ את המחירים קצת כלפי מטה, אבל בבסיס יש מחסור אמיתי בדירות ולכן לא צפויה פה התנפצות, בוודאי לא בדירות של מעמד הביניים", אומר סיסו.



סיסו סבור שהמפתח, בסופו של דבר, יהיה אצל הבנקים. "הבנקים יצטרכו לגלות גמישות וסבלנות כלפי לקוחות, כי אם הם יהיו קשוחים זה יכול להוביל חברות למצב של אי עמידה בהתחייבויות. בהחלט יהיו נפילות של חברות נדל"ן, ואני דואג בעיקר לחברות שגייסו פה כסף בשנים הטובות ולקחו אותו כהון עצמי לפרויקטים במזרח אירופה, שנפגעה מאוד".