מחירי השכירות במגדלי המשרדים צפויים לרדת ב-15%

היזמים הפועלים בשוק המשרדים להשכרה רק החלו בהתאוששותם מהטראומה של התפוצצות בועת ההיי-טק בתחילת העשור, וכבר הם חווים טראומה נוספת - וול סטריט התפוצצה היישר בפרצופם. ההערכות בענף הנדל"ן מדברות על ירידה של 10%-15% במחירי השכירות, ואולי אף יותר - הכל תלוי, כמובן, בעוצמת המשבר שיגיע לישראל.

בסוף שנות ה-90 דחפה בועת ההיי-טק את שוק המשרדים להשכרה קדימה, בימים שבהם כל סטארט-אפ, שהעסיק חמישה עובדים, שכר מאות מטרים רבועים בציפייה לעקומת גידול חדה במצבת כוח האדם, וחברות ההיי-טק המבוססות שכרו אלפי מ"ר. היזמים ראו את הפוטנציאל הגלום בשוק זה והחלו בסוף שנות ה-90 בתכנון והקמה של מגדלי משרדים רבים להשכרה, בעיקר בתל אביב ובמתחם הבורסה ברמת גן. כמה מהם, ובמיוחד מגדלי עזריאלי ולוינשטיין, השיגו מחירי שיא. עם זאת, מזלם של מגדלים אחרים לא שפר.

התפוצצות בועת ההיי-טק ב-2001 הביאה לנפילה בביקושים ותפסה כעשרה מגדלי משרדים בעיצומם של שלבי הקמה ושיווק. יזמים שרכשו קרקעות והגישו תוכניות בשנות השיא, השלימו את הקמת המגדלים בשנות השפל הקשות, ודמי השכירות רשמו ירידה של 30%-50%. לפתע נוצרו עודפי היצע של שטחי משרדים במיוחד בתל אביב, שבה נאמדו העודפים ב-300 אלף מ"ר ואף ביותר, ובענף העריכו כי שנים רבות יידרשו ליזמים כדי לאכלס את המשרדים בתל אביב, והיזמים ברחו משוק זה כמו מאש.

במחצית השנייה של 2005 נרשמו השינויים הראשונים בשוק. תחילה היה זה הגידול בביקוש שלא לווה בעליות מחירים, מכיוון שההיצע היה גבוה. ב-2006 התרחבה המגמה - מחירי השכירות עלו בשיעורים משמעותיים של 10%-15%, ונרשמו סימנים ראשונים של לחץ בביקוש למגדלי האיכות (AAA). בשנתיים האחרונות עלה שוק המשרדים להשכרה על מסלול ההמראה. מחירי השכירות מגיעים כיום ל-92 שקל למ"ר בממוצע ואף בוצעו עסקות שבהן הושכרו שטחים ביותר מ-140 שקל למ"ר. רמות המחירים אף עלו על אלה שהיו בשנות בועת ההיי-טק.

ואולם בחודשים האחרונים הורגשה האטה. "למעשה, המשבר הראה סימנים ראשונים בישראל כבר בסוף 2007 דרך חברות בינלאומיות וחברות היי-טק שהדו"חות שלהן לא היו טובים", אומר גלעד בדולח מבדולח שיווק נכסי נדל"ן. "זה החריף באמצע 2008, אבל בישראל המצב די יציב".

אין ודאות רבה לגבי עתידו של שוק ההון בישראל, אבל גם תסריט חיובי מביא בחשבון גל של פיטורים, מיזוגים, רכישות וצמצום בפעילות, המשפיעים באופן ישיר על מחירי הנדל"ן העסקי, ואלה עומדים לרדת. בכמה? הזהירים מעריכים כי תירשם ירידה של 15%, מכיוון שמאז בום המגדלים הגדול של לפני חמש-עשר שנים, לא הוקמו מגדלים חדשים. ואולם דווקא המחסור בפרויקטים חדשים עתיד למתן את ירידות המחירים.

בדולח צופה בשלב ראשון ירידות מחירים של 10%-15% עד סוף השנה הבאה. כיום, לדוגמה, המחירים הממוצעים במגדלי המשרדים החדישים בבורסה הם 85-100 שקל למ"ר והם צפויים לרדת ל-75-85 שקל למ"ר. בדולח גם מדווח על חוזים בהיקף של 150 אלף מ"ר שצפויים להיפתח בשנה הקרובה באזור הבורסה ברמת גן ובאזורי התעסוקה בתל אביב: רמת החייל, קרית עתידים, מתחם עזריאלי ודרומה ממנו. לדבריו, אם בעלי הנכסים לא יורידו מחירים, השוכרים לא רק יצמצמו שטחים, אלא גם יחפשו אלטרנטיבות באזורי תעסוקה מחוץ לתל אביב והוא עלול למצוא את עצמו עם שטחי משרר ריקים. ואכן באחרונה נרשמת מגמה כזו. עתה נותר להמתין ולראות אם מגמה זו תימשך, או ששוכרים פוטנציאלים ימתינו בציפייה לראות בכמה ירדו המחירים בתל אביב.