מה יהיו השפעות המשבר בשווקים על מחירי הנדל"ן בישראל?

רמת מחירי הנכסים בשוק הנדל"ן הישראלי מפגינה עד כה חוסן מרשים ביחס לירידות במחירי הנדל"ן המדווחות באירופה ובארה"ב. השאלה הנשאלת כיום היא האם השוק הישראלי, שלא נהנה בעבר מעליות מחירים חדות כפי שהיו במדינות אחרות בעולם ולא חלה במחלת המינוף העודף והמימון הקל, יכול להישאר אדיש למצב העולמי?



בחינה של הנדל"ן מניב של משרדים מעלה כי ההיצעים בשוק הנדל"ן למשרדים הם מצומצמים ואין כמעט התחלות בניה של בניני משרדים. נראה כי גם לא מעט תוכניות לבניה יוקפאו או יידחו. רמת המחירים בה אנו מצויים כיום היא גבוהה יחסית וכך גם התפוסה. בתרחיש של היחלשות כלכלית ניתן להעריך כי תגיע גם ירידה בביקושים ופינוי שטחים או צמצום שטחים בשוליים תרחיש שכזה עשוי להוביל גם לירידה במחירי השכירויות.



התשואות על נכסי נדל"ן בעולם המערבי מזנקות ולא סביר כי בארץ תישמר רמה נמוכה של 6%-8%. אם ניקח בחשבון כי רוב הרכישות הגדולות שבוצעו בשנתיים האחרונות היו על ידי גופי פנסיה או ביטוח, אזי המצב צפוי להשתנות. לגופים האלו, יש להם אלטרנטיבות להשקעה בדוגמת אג"ח - אפילו קונצרני של נדל"ן - שהוא נזיל ושלא מצריך התעסקות כמו נכס נדל"ן. השילוב של עליית תשואות וירידת מחירי שכירות יביא לירידה בשווי הנכסים במקרה הזה משרדים ויביא את החברות המחזיקות בנכסים אלו לרשום הפחתות ערך בשל תקני ה- IFRS.



ההאטה מסוימת בצמיחה ובביקושים לנדל"ן מסחרי כמו מרכזי קניות וקניונים, תשפיע על הפדיונות בקניונים ובמרכזים המסחריים, ותלחץ מטה את מחירי השכירויות המושפעים לא אחת מרמת הפדיונות. בנוסף, יש לזכור כי בענף המסחרי החוזים הם יחסית קצרים (1-3 שנים) ולכן ירידות מחירים ישפיעו מהר על ההכנסות מדמי שכירות ועל ירידה בשווי הנכסים. גם כאן לאי.בי.אי. יש מקום לעלייה בתשואות הנכסים בעיקר כאשר מסתכלים על מה שצפוי לקרות לנכסים דומים בצפון אמריקה ובמערב אירופה.



בתחום הנד"לן למגורים צריך זכור ששוק זה שונה במהותו משוקי הנדל"ן בארה"ב, באנגליה ובמקומות אחרים. באותה מידה שבה ישראל לא נהנתה מהגיאות בשוק זה שאפיינה מקומות רבים בעולם, עד כדי התפתחות בועת נדל"ן, כך היא גם לא צפויה לירידות מחירים חדות, להן אנו עדים בארה"ב או בבריטניה. בנוסף יש לציין מלאי הדירות למגורים נמוך.



התחלות הבניה בישראל נמצאות בירידה והזהירות אותה נוקטים הקבלנים מפני כניסה להרפתקאות, תשמור מפני גידול חד בו. לבינתיים, ירידת מחירים צפויה רק באם תחול ירידה משמעותית בעלות הבנייה (תשומות הבניה ושכר). לעלייה המתמדת במדד תשומות הבניה הייתה אף היא השפעה על המחירים, ניתן לשער כי הירידה החדה במחירי הנפט והסחורות יכולה לתרום לשינוי מה במגמה זו.



יש לשים לב כי ייתכן מצב בו בנקי המשכנתאות בארץ יקשיחו את תנאיהם בעת מתן ההלוואות וידרשו הון עצמי של כ-30%, תסאיט כזה עלול להקשות על אלו הרוכשים את דירתם לראשונה ולהאט במעט את הביקושים, עדיין מרבית שוק הדיור בישראל מורכב ממשפרי דיור - אלו המוכרים דירה ורוכשים דירה אחרת במקומה.



עד כה לא נראתה פגיעה במחירי הנדל"ן לסוגיו בישראל, אך אין הדבר אומר כי הפגיעה לא יכולה להגיע. ההשפעות כפי שתוארו כאן יתחילו לחלחל בחודשים הקרובים וילוו על ידי המשך ההתפתחויות בעולם.



תשומת הלב נתונה לקשיים בגיוס בהון בהם ייתקלו חברות הנדל"ן, הן בשל העלייה בתשואות של האג"ח שלהם (מה שיקשה עליהם לגייס בשוק ההון בתשואות נוחות) והן בשל הקשחת תנאים של הבנקים ועלייה בפרמיית הסיכון להם הן יידרשו.



לאור זה, כדאי להתמקד בחברות אשר מבנה החוב שלהן הוא סביר וכי הן אינן צפויות להוצאות גבוהות בשל פיתוח והתרחבות בתקופה הקרובה. החברות גב ים ונצבא הן דוגמאות טובות לכך בנוסף מומלץ לעקוב באדיקות אחר חברות שביצעו רכישות רבות בשנתיים האחרונות כמו בריטיש ישראל ואמות בהיבט של תכניות הפיתוח של החברות הללו והעלויות שלהן.



הכותב הוא שי ליפמן אנליסט בכיר בבית ההשקעות אי.בי.אי.