המגדל של אקירוב: בנה תיק ממניות לאומי והפועלים - והפסיד רבע מיליארד שקל

"איש עסקים חכם ומנוסה ביותר שמשקיע 5 מיליון דולר ללא כל בדיקה רצינית, תוך הסתמכות על אמירות שבעל פה" - כך תיארה השופטת הילה גרסטל את יזם הנדל"ן אלפרד אקירוב לפני כשבע שנים. על החלק הראשון אקירוב ירצה להיות חתום, על ההמשך - פחות.







השופטת גרסטל התייחסה לפרשה שבמסגרתה גרר אקירוב ב-2000 את חברת אלרוב שבשליטתו להשקעה של 5 מיליון דולר, לפי שווי של חצי מיליארד דולר, בחברת הסטארט אפ נט2וויירלס (ג'יגמי) - חברה שלא מכרה בסנט אחד - על סמך המלצתו של חברו עד אז דיוויד רובנר, מנכ"ל אי.סי.איי לשעבר. אקירוב תבע את רובנר על מצג שווא והסכסוך הסתיים בפשרה ובמחיקת מרבית ההשקעה.



כיום, לאחר שאקירוב השקיע 840 מיליון שקל מכספי אלרוב הציבורית במניות הבנקים, אין לו את מי לתבוע. מניות לאומי והפועלים איבדו כמעט חמישית משוויין בחודש האחרון. לאלרוב, שאספה בשנה וחצי האחרונות מניות בנקים, נוצר הפסד ענק של יותר מרבע מיליארד שקל מתחילת הרבעון השלישי. לשם השוואה, ההפסד שצברה אלרוב מתחילת השנה שווה כמעט לכל הסכום שהניבה מכירת קניון השרון ב-2007.







עם זאת, גם אם מדי פעם מתעורר אצל אקירוב הרצון לשחק קצת במניות, ולא תמיד בעיתוי הנכון, קשה לקחת ממנו את המוניטין שצבר כאחד מיזמי הנדל"ן המצליחים שפעלו בישראל בשנים האחרונות.



מיזמות מקומית לחו"ל



אקירוב (68), יליד עיראק, הוא נצר למשפחה שעסקה בטקסטיל ובנדל"ן, ונחשב לחלוץ דירות היוקרה בישראל. ה"בייבי" הראשון היה בנייני צמרת בתל אביב. השני, שאקירוב מתייחס אליו "כמו הילד שלי", הוא פרויקט ממילא בירושלים, הכולל גם דירות יוקרה.



, שבה מחזיק אקירוב בכמעט 75%, שולטת באלרוב נדל"ן ומלונאות העוסקת בייזום, בנייה וניהול של שטחי מסחר, משרדים, בתי מלון ודיור מוגן בישראל ובחו"ל. ההבדל בין החברה האם לבת, שתיהן ציבוריות, הוא האחזקה של האם במניות הבנקים והשקעה בחברות סטארט-אפ, המרוכזת תחת טכנורוב (78%) שבה מחזיקה גם לאומי ושות' ב-22%.



מחזיקה בפרויקט ממילא בירושלים והקימה את פרויקט צמרת בתל אביב, שבו נותרו דירות בודדות למכירה. בתחום הנדל"ן המניב רכשה החברה את בית אסיה בתל אביב ברבעון הקודם ומחזיקה גם בפאואר סנטר באשדוד, שתי קומות בבית האופרה בתל אביב ובית דיור מוגן בנתניה. את שלושת הנכסים האחרונים בכוונתה למכור. בנוסף, מחזיקה החברה במלון מצודת דוד בירושלים ומתכננת להקים רשת מלונות בחו"ל.



לפני כשמונה שנים הכריז אקירוב כי הוא זונח את הפעילות בישראל לאור "הביורוקרטיה הקשה", ומאז לא יזם פרויקט חדש. ב-2001 נכנס להשקעות בחו"ל בנדל"ן מניב. חברת PIH - שאלרוב נדל"ן מחזיקה בה ב-74% - מרכזת את פעילות החברה בחו"ל. 60% מהכנסות הקבוצה ב-2007 הגיעו משווייץ, כ-10% מצרפת והשאר מישראל. היחס ישתנה עם רישומן המלא של ההכנסות מפרויקט המדרחוב ממילא, שבחודשים האחרונים אוכלס כמעט במלואו.



הקבוצה מחזיקה ב-31 נכסים בחו"ל וביצעה השקעה ראשונה ביפאן לפני כשנה. אקירוב מחפש נכסים שיעניקו לו תשואה עודפת סולידית של 2%-2.5% על הריבית שממנת את הרכישות. אלרוב משכירה את מרבית נכסיה לרשתות קמעונות, כמו Coop ו-Migros. בסך הכל מסתכם שווי הנכסים בחו"ל ב-2.3 מיליארד שקל. תוכניות החברה הן להגיע לתיק נכסים בשווי 4 מיליארד שקל.



ההבטחה של ממילא



פרויקט ממילא, שהקמתו חודשה לפני שלוש שנים והקמתו תסתיים בחודשים הקרובים, כולל מדרחוב עם 200 חנויות.אקירוב אמר עליהן בעבר כי "על כל אחד שרוצה לעזוב יש עשרה קופצים". ההכנסות מדמי השכירות מהחנויות, שמאוכלסות כמעט במלואן, עתידות להסתכם ב-42 מיליון שקל.



הפרויקט כולל גם 50 דירות יוקרה המשקיפות על העיר העתיקה.ההערכות הן כי מכירת הדירות, שאמורה לייצר הכנסות בסך 400 מיליון שקל, תחזיר את מרבית ההשקעה בפרויקט. אף כי עד כה נמכרו כ-20 דירות מתוך 50. אלרוב לא ממהרת להוריד מחירים, מתוך אמונה כי בסופו של דבר תושבי החוץ יקנו את הדירות הייחודיות.



"גם אם מחיר דירה יירד מ-8 ל-6 מיליון שקל, זה לא יגדיל את הביקוש. גם כשהמכירות בצמרת נתקעו אקירוב לא התכופף", אמר באחרונה מקור בשוק. פרויקט ממילא מוערך בשוק ב-2.5 מיליארד שקל.



אלרוב מביאה עמה ניסיון עשיר בניהול מלונות. החברה מחזיקה בבית המלון מצודת דוד, שנוהל בעבר על ידי הילטון. המלון נחשב הרווחי בישראל ואחד הרווחיים בעולם. העודף התפעולי של המלון (רווח תפעולי לפני פחת והפחתות) הגיע ל-75 מיליון שקל ב-2007 - רווחיות של כ-45%.



ההערכה היא כי גם השנה ייצר המלון רווח דומה, למרות הצניחה בשער הדולר. גם בשנים הקשות של התיירות המלון לא הפסיד כסף. המלון לא משועבד ואין עליו כמעט חוב. החברה אמורה לסיים הקמה של מלון נוסף בממילא בתחילת 2009 ומתכננת למנף את יכולותיה למלון שייפתח באמסטרדם ב-2010. ההימנעות מפעילות יזמית מחסנת את אלרוב מפני המשבר שפוגע בשווקים בימים אלה.



הצעד הגרוע של חייו



אחד המהלכים הגרועים שביצע אקירוב היה ב-2000, עת הכריז על רה-ארגון בקבוצה שכלל זניחת ההשקעה בנדל"ן ופנייה לתחום ההיי-טק והתקשורת, רגע לפני התפוצצות הבועה. החברה פצחה במסע רכישות של חברות סטראט-אפ, שבגין רבות מהן נאלצה לרשום מחיקות. בנוסף, החברה השקיעה בערוץ 10 שספג הפסדים כבדים עם הקמתו. היא נפרדה מההשקעה ב-2003.



ההשקעה בטכנולוגיה גררה את אלרוב להפסדים של עשרות מיליוני שקלים במשך השנים. עם זאת מדובר בהפסדים נמוכים יחסית לתשואה שייצרה אלרוב למשקיעים בחמש השנים האחרונות - 35% בשנה בממוצע.



מימושים בקצב גבוה



מה שחיזק את אלרוב בשנים האחרונות הוא מימוש נכסים רבים, בעיקר בישראל, לאור מחירי הנדל"ן הגבוהים - מה שייצר לחברה קופת מזומנים דשנה שחלקה הגדול מושקע בני"ע. החברה רשמה רווח הון של 300 מיליון שקל ב-2007 ממכירת מקרקעין.



הנכס הגדול ביותר שמומש עד כה הוא קניון השרון בנתניה, שנמכר תמורת 350 מיליון שקל וברווח של 140 מיליון שקל. בנוסף, נמכרו בית סותביס בתל אביב, מגרש בירושלים ובאחרונה גם מגרש ברחוב אחד העם. בעקבות סדרת המימושים יושבת אלרוב על הר מזומנים ושווי מזומנים, שישמש אותה בימים הקשים של המשבר.



חיבה למניות פיננסים



אקירוב, שמחזיק בתיק ני"ע בשווי מיליארד שקל בחשבונו הפרטי, מתנהג לפעמים כמו סוחר מניות. הוא יצטט לכם את מחירי המניות שבהן הוא מושקע ואף את מחיריהן ההיסטוריים.



באחרונה זה עולה גם לאלרוב ביוקר. מרבית המזומנים של אלרוב מושקעים בני"ע של לאומי והפועלים. בתום מחצית 2008 הסתכם תיק ני"ע של החברה ב-865 מיליון שקל, 740 מיליון במניות לאומי ו-108 מיליון שקל במניות הפועלים. מדובר במניות שנרכשו ברובן בשנה וחצי האחרונות, כשמחצית מהרכישות בוצעו באמצעות הלוואה של כ-500 מיליון שקל מבנקים.



ב-2007 ייצר תיק ני"ע של אלרוב רווח של 117 מיליון שקל. נכון לאמצע 2008, החברה רשמה הפסדים של 53.4 מיליון שקל בשל הירידה במניות - הפסדים המתגמדים מול הפסד של כמעט רבע מיליארד שקל מתחילת הרבעון השלישי.



החיבה של אקירוב למניות פיננסים מתקשרת למעורבות שלו בכמעט כל הפרטה של בנקים שהיתה בישראל. הרצינית יותר היתה לפני 13 שנה, עת חבר אקירוב לבני שטיינמיץ לצורך רכישת השליטה בבנק המזרחי. אקירוב מחזיק גם באופן פרטי מניות בבנקים לאומי והפועלים. אבל כל עוד אין מדובר בהשקעה אסטרטגית, בשוק ההון לא מברכים על אחזקה זו: "מניות לאומי אני יכול לקנות בעצמי - אני צריך את אקירוב שייצר לי עוד ממילא", אמר מקור בשוק.



אקירוב מסביר את ההשקעה בכך שהבנקים בישראל עושים עסקים טובים ומייצרים תשואה של 12% על ההון. המשבר העכשווי הוא פועל יוצא של התנהגות עדר, כך אמר באחרונה, וציין כי הוא לא מצטער על ההשקעה ומאמין שמחירי המניות יעלו. לדבריו, למרות הצניחה בשויו המניות, הבנקים לא פנו אליו לצורך הגדלת הביטחונות.



מה אומרים בשוק?



לאחר שאף אחד לא האמין ביכולתו להקים את פרויקט ממילא, שנתקע בגלל לחץ החרדים, או למכור את פרויקט צמרת, שהוקם בשנות השפל, נהפך אקירוב בשנים האחרונות לאחד היזמים המוערכים בשוק.



מי שמצוי בקשרים עם הבנקים המלווים אמר: "הבנקים ישמחו להלוות לו עוד כסף, בשל היותו לווה קטן יחסית ולאור יכולתו לשעבד נכסים. ומה לגבי החוב? "האופי של אקירוב לא יאפשר לו שלא להחזיר התחייבויות - הוא יחזיר חובות אפילו לפני לבייב, פישמן ואחרים", אמר בכיר באחד הגופים המוסדיים.



גם ב-2002-2003, שנות השפל של ענף הנדל"ן - כשהמכירות בבנייני צמרת נתקעו, פרויקט ממילא העלה אבק ומניות הקבוצה נדבקו לרצפה - היתה החברה רחוקה מפשיטת רגל. היו גם כאלה שהגדירו את אקירוב בר מזל: לדעתם, תקיעת פרויקט ממילא לחמש שנים בשל התנגדות קרתא להקמת בתי קולנוע דווקא סייעה לאקירוב והצילה אותו משנות האינתיפאדה, שבהן איש לא התקרב לירושלים והתיירות קפאה. במקום, אגב, אין בתי קולנוע משיקול עסקי - הם נחשבים הרבה פחות פופולריים ורווחיים.



לאלרוב יש נזילות גבוהה של 1.7 מיליארד שקל, קווי אשראי בלתי מנוצלים בסך 700 מיליון שקל, ני"ע בשווי 900 מיליון שקל ו-70 מיליון שקל בקופה. כמו כן יש לחברה מקורות כספיים למימון יתרת הפרויקטים שלה. במקרה שאלרוב תזדקק לנזילות נוספת, הערכה היא כי דווקא בישראל יתקשה אקירוב לממש פרויקטים.



את מלון מצודת דוד יהיה קשה למכור במהירות, משום שלא מדובר בנדל"ן מניב קלאסי ולרוכש חייב להיות ניסיון בניהול מלונות. גם את פרויקט המדרחוב יהיה קשה לממש, משום שמדובר בקומפלקס אחד. את שאר הנכסים המניבים באזור המרכז ואת הנכסים בחו"ל יהיה קל יותר למכור.



הסיכון הפיננסי והחוב



כרית הביטחון של החברה היא אקירוב עצמו, שלפי מה שאומרים בשוק "לא יהסס להכניס את היד לכיס במקרה צרה". מכיוון שהוא איש אמיד יהיה לו קל יותר לערוב לחובותיה של אלרוב במקרה של קשיים. ככל הידוע, לאקירוב - שבעבר החזיק נכסים בבריטניה - אין כיום פעילות עסקית פרטית שעלולה להכביד עליו. אקירוב ממשיך לרכוש מניות מעת לעת ושווי אחזקותיו בחברה גבוה - מה שמעיד על אמונו בחברה.



רמת הסיכון הגלומה באלרוב נמוכה יחסית ונכסי החברה אינם זקוקים לאשראי או לתזרימי מזומנים מהחברות הבנות. את הריבית על ההלוואה לרכישת מניות לאומי מממנים הדיווידנדים. דירוג החוב של אלרוב הוא A2 (של מידרוג), כשהתשואה על האג"ח מגיעה ל-7%-10% - תשואה סבירה לאור התשואות של טייקונים אחרים כמו לבייב, זיסר, תשובה או פישמן שמגיעות ל-10%-20%. אלרוב ניצלה את הירידות באג"ח לרכישת עצמית של אג"ח בסך 5 מיליון שקל בשבועיים האחרונים.



קבוצת אלרוב לא צריכה להתמודד עם הוצאה מימונית גבוהה שנובעת מהחזרי חוב. בשנתיים הקרובות אין תשלומים של קרן או חוב, למעט תשלום נמוך של 17 מיליון שקל באלרוב נדל"ן. הוצאות המימון מושפעות בעיקר משינויי שער המטבע.



סיכון האשראי בקבוצה נמוך יחסית. רוב החוב של אלרוב נדל"ן מרוכז בחברת PIH. כמעט כל נכסי אלרוב בחו"ל ממומנים בהלוואות נון-ריקוס מבנקים זרים ובמינוף גבוה של 90% בהלוואה של 1.9 מיליארד שקל. לאלרוב נדל"ן אין שעבודים או חובות על הנכסים שלה בישראל. יש לה חוב לבנקים המקומיים לזמן קצר בסך 466 מיליון שקל למימון פעילות שוטפת (חלקה נועדה לרכישת בית אסיה). לחברה אג"ח בסך 192 מיליון שקל. החוב נטו מסתכם ב-2.4 מיליארד שקל. ההון העצמי מממן 21% מהמאזן - מינוף סביר לחברת נדל"ן.



לאלרוב יש חוב לזמן ארוך בסך 1.9 מיליארד שקל לבנקים בחו"ל, עוד 966 מיליון שקל לבנקים מקומיים ואג"ח בסך 410 מיליון שקל. בנוסף, הקבוצה יכולה להמיר התחייבויות מזמן קצר לארוך - מה שיאפשר לה גמישות נוספת בהחזרי החובות לבנקים. ההון העצמי מממן כ-26% מהמאזן.



כך שאלרוב סולו אינה ממונפת: לאלרוב האם יש חוב סולו בסך חצי מיליארד שקל, שמממן את רכישת המניות של לאומי; בנוסף, אג"ח בסך כ-230 מיליון שקל אל מול ני"ע ומזומנים, שמסתכמים בסכום ענק של כ-800 מיליון שקל - עודף של 70 מיליון שקל.



בשורה התחתונה נראה שאלרוב הכינה עצמה לזמנים קשים וביצעה מימושים שיעזרו לה לצלוח את המשבר בהצלחה. אין לה שיעבודים או חובות על נכסים בישראל וכמעט כל החוב שלה הוא על נכסים שרכשה בחו"ל. בכל מקרה, גם אם אלרוב תיקלע לקשיי תזרים - מצב שהיא רחוקה ממנו - ניתן להניח שאקירוב יערוב לקבוצה. מבחינת הפעילות העסקית, כל שנותר לאקירוב לעשות הוא לחכות שהמשבר הנוכחי יעבור.