מגדל שוקי הון: הפאניקה בשווקים - הזדמנות פז לרכישת אג"ח של חברות נדל"ן איתנות

לאחר שנים של גאות בשוק הנד"ן שהביאו להתייקרות במחירי הדירות, מאיימת ההאטה הכלכלית הגלובלית להגיע גם לשוק המקומי. להערכת אודי קושל, אנליסט נדל"ן במגדל שוקי הון, ההאטה הכלכלית תקשה על התייקרויות נוספות במחירי הדירות בשוק הנדל"ן, אולם מי שמצפה לירידות חדות במחירים צפוי להתאכזב. מה שכן כדאי לעשות הוא לנצל את הפאניקה בשווקים ולרכוש אג"ח של חברות נדל"ן איתנות בעלות סבירות גבוהה להחזיר את חובן. איגרות חוב אלו שעדיפות כיום על השקעה במניות המתומחרות בחסר.



מלאכת זיהוי ההזדמנויות מחייבת מספר בדיקות יסודיות של כל חברה וחברה, ובכללן - ניתוח כלכלי של מצב החברה ושל הפרויקטים והקרקעות אשר בבעלותה, ניתוח תזרים המזומנים הצפוי, ניתוח כלכלי של השווקים בהם פועלת החברה, הכרת אופן הפעולה של הנהלת החברה ובעלי השליטה בה והכרת ההיסטוריה של החברה בשוק ההון.



מספר גורמים תומכים בהמשך הגאות בשוק הנדל"ן, ביניהם מלאי בתים קטן, התחלות בנייה במגמת ירידה ועסקאות קרקע הנסגרות במחירים גבוהים, מה שמהווה עדות לאמון שרוחשים יזמי הנדל"ן בשוק. מנגד, ההאטה הכלכלית, הקשחת התנאים לקבלת משכנתאות בידי הבנקים ועלייה במרווחי הריבית עלולות להביא לירידה בביקושים לדירות ואלו יהוו משקל נגד לגורמים התומכים בשוק.



לא יהיה סביר לראות עליות מחירים נוספות בשוק הנדל"ן, אם כי חשוב לשים דגש על פילוח האזורים השונים. בבאר יעקב, למשל, יוצעו אלפי דירות למכירה וסביר להניח שהשוק יתקשה לעכל אותם, מה שילחץ מטה את המחירים באזור. בירושלים, מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות בעיקר הודות לתושבי חוץ שרכשו דירות, אולם כיום אותם רוכשים זרים כמעט ונעלמו מהנוף הירושלמי, כך שקשה למצוא זרז לעליות נוספות.



בטרם פקדה ההאטה הכלכלית את שוק הנדל"ן בישראל, הקדים שוק ההון לעשות והסנטימנט השלילי בקרב המשקיעים הביא לירידות שערים במניות ובאגרות החוב של חברות נדל"ן ישראליות שונות ולעלייה בתשואות על האג"ח שלהן. התשואות על איגרות החוב מתמחרות תסריטים אפוקליפטיים לפיהם רוב החברות לא תעמדנה בהחזרי החוב שלהן וגל של פשיטות רגל יתפשט במשק.



מניותיהן של מספר חברות נדל"ן ישראליות ובולטות ירדו בשנה האחרונה בעשרות אחוזים ואגרות החוב שלהן מניבות תשואות מפתות למדי. ניתן למנות את האג"ח של אפריקה ישראל (סדרה כ"ב) שנסחרות בתשואה של כ-16.5%, בריטיש ישראל (סדרה א') המניבות תשואה של 6.5%, גזית גלוב (סדרה ט') עם תשואה של כ-7.7%, כלכלית ירושלים (סדרה ה') עם תשואה של כ-12.8% והרשימה רק מתארכת.



מכיוון שבתקופה הקרובה ייתכן והסנטימנט השלילי בקרב המשקיעים יימשך, ממליצים במגדל לבצע רכישות מדודות לאורך מספר חודשים כך שיתקבל מחיר רכישה ממוצע אטרקטיבי עבור המשקיע בעל אורך נשימה המתכוון להחזיק בנייר לשנים הקרובות.