"ההאטה הכלכלית תקשה על התייקרויות נוספות במחירי הדירות בשוק הנדל"ן, אולם מי שמצפה לירידות חדות במחירים צפוי להתאכזב". כך סבור אנליסט נדל"ן במגדל שוקי הון, אודי קושל. להערכתו, שוק דירות היוקרה נקלע כבר להאטה, למרות שלא הגיע למחירי בועה.
לדבריו, מספר גורמים תומכים בהמשך הגאות בשוק הנדל"ן. מלאי הבתים קטן, התחלות הבנייה נמצאות במגמת ירידה ועסקות קרקע נסגרות במחירים גבוהים, מה שמהווה עדות לאמון שרוחשים יזמי הנדל"ן בשוק. מנגד, ההאטה הכלכלית, הקשחת התנאים לקבלת משכנתאות בידי הבנקים ועלייה במרווחי הריבית עלולות להביא לירידה בביקושים לדירות ואלו יהוו משקל נגד לגורמים התומכים בשוק.
"לא סביר שתהיינה עליות מחירים נוספות בשוק הנדל"ן, אם כי חשוב לשים דגש על פילוח האזורים השונים ולא להתייחס לשוק הנדל"ן הישראלי כמקשה אחת", כותב קושל בחוות דעתו. "בבאר יעקב, למשל, יוצעו אלפי דירות למכירה וסביר להניח שהשוק יתקשה לעכל אותן, מה שילחץ מטה את המחירים באיזור. בירושלים, מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות בעיקר הודות לתושבי חוץ שרכשו דירות, אולם כיום אותם רוכשים זרים כמעט ונעלמו מהנוף הירושלמי, כך שקשה למצוא זרז לעליות נוספות".
קושל מסכים עם חוות דעת קודמות שניתנו על ידי לשכת שמאי מקרקעין וגם בבדיקה שערכה באחרונה חברת מ.א.ן נכסים, לפיהן שוק דירות היוקרה בתל אביב מתחיל להפגין סימנים של האטה. "כבר היום קצב המכירות הואט וסביר להניח שהמחירים יירדו בהתאם. חשוב להדגיש כי עליית המחירים בשוק דירות היוקרה בשנים האחרונות לא הגיע למימדי בועה, כיוון שדירות אלו כוונו לפלח ייחודי המהווה את האלפיון העליון, אשר שיקוליו בקניית דירה שונים מהרוכש הממוצע. עם זאת, הירידות בשוק ההון והכמות המוגבלת של בעלי האמצעים בישראל אשר יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות יוקרה, לצד הזדמנויות השקעה חדשות שנוצרו בשוקי נדל"ן בחו"ל, צפויים להביא להתקררות בענף זה", כותב קושל, אולם אינו מעריך בכמה יסתכמו הירידות.
קושל סבור שהשוק ממשיך להפגין איתנות בצורה של עסקות ברמות מחירים גבוהות. "אנו צופים שסימני המשבר יגיעו לכאן, אולם בעוצמה נמוכה יותר מצפי המשקיעים בבורסה, כך שלא צפויות ירידות מחירים חדות, כאמור".
ומה לגבי התנהגות שוק ההון בכל הקשור לחברות הנדל"ן?
"עוד בטרם פקדה ההאטה הכלכלית את שוק הנדל"ן, שוק ההון הקדים לעשות והסנטימנט השלילי בקרב המשקיעים הביא לירידות שערים הן במניות והן באיגרות החוב של חברות נדל"ן ישראליות שונות ולעלייה בתשואות על האג"ח שלהן. התשואות על איגרות החוב מתמחרות תסריטים אפוקליפטיים לפיהם רוב החברות לא תעמדנה בהחזרי החוב שלהן וגל של פשיטות רגל ישטוף את המשק. המצב בשטח כמובן שונה, ולמרות שחברות הנדל"ן הישראליות פועלות בחו"ל, חשוב לזכור שחברות נדל"ן ישראליות בודדות בלבד פועלות אך ורק בשוק הנדל"ן האמריקאי, אותו שוק המהווה את ליבת המשבר העולמי", כותב קושל, שמייחס חלק גדול מההתנהגות הזו לפאניקה בשווקים ולהיווצרות "תופעת עדר".
"מכיוון שבתקופה הקרובה ייתכן והסנטימנט השלילי בקרב המשקיעים יימשך, אנו ממליצים לבצע רכישות מדודות לאורך מספר חודשים כך שיתקבל מחיר רכישה ממוצע אטרקטיווי עבור המשקיע בעל אורך נשימה המתכוון להחזיק בנייר לשנים הקרובות", הוא מסכם.