שוק הנדל"ן רושם האטה חדה בחודשי הסתיו בעקבות חופשות החגים והעדפת הרוכשים לקיץ

"דצמבר, ינואר ופברואר הם החודשים הפופולאריים ביותר לרכישת דירות חדשות בישראל", אומר מנכ"ל התאחדות הקבלנים יוסי גורדון. "בספטמבר-אוקטובר ובמידה מסוימת גם באפריל, נצפית ירידה במספר העסקות הנסגרות, בגלל החגים".



מסקירה שביצע משרד רואי החשבון BDO זיו האפט בעבור התאחדות הקבלנים בתחילת ספטמבר עולה כי בחודשי החגים נמכרו בממוצע 6,410 דירות יד ראשונה ושנייה בחודש - כ-6.8% מסך המכירות השנתיות. החודשים הפעילים ביותר, לפי הסקירה, הם יוני ודצמבר עם ממוצע רכישות חודשי של כ-8,970 דירות.



הסקירה בחנה את נתוני המכירה של דירות חדשות ויד שנייה בין 1997 ל-2007 והסתמכה על נתוני עסקות בדירות שנרשמו במס רכישה, מס שבח, בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובמשרד הבינוי והשיכון. לפי הנתונים, מאפייני העונתיות נכונים הן לגבי מכירה של דירות חדשות הן לגבי דירות יד שנייה.



קונים בחורף, נכנסים בקיץ



"בסך הכל, אנו מבחינים בירידה של כ-14% בספטמבר-אוקטובר לעומת שאר חודשי השנה. אבל אם מבודדים את חמש השנים האחרונות, 2007-2003, אנו מבחינים בירידה חדה יותר, של כ-22%, בחודשים אלה לעומת שאר השנה", נכתב בסקירה.



משמעות הנתונים היא שדווקא בתקופות החגים, שבהן קבלנים עושים מאמצים מיוחדים לשווק את הדירות שבנו, רוכשים פוטנציאליים אינם נוטים לסגור עסקות. ואולם הנתון המעניין יותר הוא שבמשך השנים פוחת בהדרגה מספר העסקות המתבצעות בתקופה זו. מה הסיבה לכך? בזיו האפט מעריכים שהדבר נובע בעיקר מהעלייה ברמת החיים ובמספר היוצאים לחופשות בחו"ל בתקופת החגים.



האם הנהירה לחו"ל מסבירה את כל הירידה החדה במספר העסקות שנחתמות בחודשי הסתיו? כנראה שלא. מדובר בגורם שמקצין התנהלות ותיקה ומוכרת של השוק. מנכ"ל רשת התיווך רימקס ישראל, ברנרד רסקין, מסביר כי בישראל יש שתי תקופות שבהן אנשים מעדיפים לרכוש דירות: בחודשי הקיץ, שבהם יש חופשות המאפשרות לקונים הפוטנציאליים לחפש דירות ומזג האוויר מאפשר בדיקה רצינית של הנכס, ובחודשי החורף, נובמבר-ינואר.



הסיבה לפעילות הערה בחודשי החורף, לפי רסקין, היא שבישראל נהוג מרווח ממוצע של 6-3 חודשים בין חתימה על עסקה לבין כניסת הרוכש לדירה החדשה - כך שהרוכשים יוכלו להיכנס לדירה לקראת הפסח או בחופש הגדול; מי שרוכש דירה בקיץ, מכוון יותר לקראת כניסה בתקופת החגים.



"אנו מבחינים בעלייה משמעותית במספר העסקות בחודשי הקיץ ובתחילת החורף. בשתי עונות אלה לאנשים יש יותר זמן לחפש דירה - אם זה בתקופת החורף שמביאה עמה רגיעה מסוימת לאחר לחץ החגים, או בקיץ כשהמשפחות יוצאות לחופש ומשלבות את חיפוש הדירה כחלק מהבילוי המשפחתי. כך יוצא שממאי עד יולי, אנו מבחינים בעלייה משמעותית במכירת דירות. אוגוסט-ספטמבר נחשבים חודשים חלשים, עם ירידה בהיקף העסקות, לעומת נובמבר-דצמבר, אז נרשם זינוק בהיקף העסקות", מפרט רסקין.



בין המיצרים



עמית קמינסקי, מנכ"ל משותף ב-AMG משכנתאות, סבור כי יש להביא בחשבון גם את המשא ומתן הממושך המתנהל על עסקת המכירה, שמתחיל בתקופת החגים ומסתיים בסופם. "בתקופת החגים רבים נוטים לצאת מישראל. יכול להיות שיש הסכם וגמירות הדעת - אבל לך תמצא שני עורכי דין שיסכימו על מועד פגישה בתקופה זו.



"בנוסף, מתעורר קושי טכני הנובע מכך שבאוגוסט-ספטמבר יש כשבועיים שבהם לא ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו. מדובר בתקופה שבה אף אחד לא יחתום על חוזה - מי יעביר שקל בלי לרשום הערת אזהרה בטאבו?", מוסיף קמינסקי.



רוני כהן, משנה למנכ"ל בחברת אלדר שיווק, מונה גורמים נוספים לירידה במספר העסקות בחודשי הסתיו: ההטבות שמעניקים הבנקים ונורמות חברתיות. "בנובמבר-דצמבר הבנקים למשכנתאות נוטים להעניק מבצעים וריביות אטרקטיוויות - ומשכנתא היא גורם מכריע בהתנעת השוק. בנוסף, יש להביא בחשבון גם את ימי בין המיצרים, אז גם אם התגבשה הסכמה בנוגע לכל תנאי העסקה, רבים ישעו את מימושה. בהמשך, יש את עשרת ימי תשובה. גם בהם מתבצעות מעט עסקות.



"ואז מגיע חול המועד סוכות. אם עד 2000 המסחר בנדל"ן היה במגמת עלייה בתקופה זו, בשנים האחרונות הוא נעצר. האינתיפאדה השנייה, שפרצה בחול המועד סוכות, עצרה את הרצף, ומאז רואים רק ירידה בהיקף העסקות. בתום תקופה זו בהחלט רואים האצה בפעילות - הכל נפתח", מדגיש כהן.



שוק השכירות



מסתבר שלא רק בתחום רכישת הדירות משתנים הביקושים בחודשי הסתיו. תחום השכירות דווקא רותח בתקופה זו, הרבה בגלל פתיחת שנת הלימודים האקדמית. עסקות מתבצעות במהירות, וחלק מהעסקות נסגרות ב"מכרזים" אקראיים בחדרי המדרגות. התוצאה: מי שמשלם יותר, מקבל את הדירה, והמחירים עולים בהתאמה לביקושים.



"יולי-אוגוסט הם החודשים החמים בשכירות, בעיקר למשפחות עם ילדים", אומרת אורנה בילר ממשרד התיווך פלטיניום עסקי נדל"ן בתל אביב, "לרוב מדובר במשפחות שמכרו את דירותיהן ועושות את המעבר לדירת שכירות לפני הלימודים. דמי השכירות של דירת 5 חדרים בצפון ובמרכז תל אביב מגיעים בתקופה זו ל-8,500-9,000 שקל, 15% יותר ממאי-יוני.



"בהמשך יורדים הביקושים מצד המשפחות, כשכניסת הסתיו ואוקטובר מזמינים תחרות של צעירים בשכירות על דירות 3 חדרים. אז היקף העסקות עולה וגם המחירים. עסקות בשכירות בחודש הזה הן מהיום למחר. ככל שהלקוח מיואש יותר, הוא משלם יותר. דמי השכירות של דירת 3 חדרים עשויים להגיע בחודש זה לכ-5,000 שקל, עלייה של 10%-15% לעומת שאר חודשי השנה", מסבירה בילר.



גם בערים הסובבות את תל אביב המצב דומה. בנתניה, למשל, אוקטובר הוא חודש חזק מבחינת שכירויות לצעירים, ויולי-אוגוסט - בעיקר למשפחות.



"דירת 5 חדרים תושכר ביולי-אוגוסט בכ-6,000 שקל, לעומת 5,000 שקל בספטמבר. דירות 3 חדרים, לעומת זאת, המיועדות בעיקר לסטודנטים ולצעירים, יושכרו באוקטובר ב-4,000 שקל, לעומת 3,500 שקל בספטמבר או בנובמבר", מציין דודו מכלוף, זכיין רימקס מקסימום בנתניה.