צרות של עשירים?: "לא תיארתי לעצמי שהתשואה תהיה 14%"

אליעזר אשל רכש את המשרד במודיעין כדי לפתוח בו סניף של משרד עורכי הדין התל-אביבי שלו, אבל הפניות שקיבל כדי להשכיר אותו שיכנעו אותו להפוך את המשרד לעסקת נדל"ן מניבה. אל הרכישה הוא הגיע בעקבות לקוח, חברת ליגד שבנתה את הבניין, אבל הוא ממליץ מאוד לכל מי שמתעניין בהשקעה נדל"נית לבחור בהשקעה במשרד על פני דירות מגורים.



איך התבצעה הרכישה?



"לפני כחמש שנים רכשתי משרד בשטח 80 מ"ר במודיעין. שילמתי עבור משרד ברמת מעטפת. את המשרד פיצלתי לשני משרדים בשטח 40 מ"ר כל אחד והשכרתי אותם לעורכי דין. זה אחד היתרונות של קניית משרד ברמת מעטפת - אפשר לבצע בו שינויים והתאמות לפי הצורך ולפי הגודל שכל שוכר מבקש לפני שהוא נכנס אליו. אם מבצעים את השיפוצים לפני מציאת השוכר, זה מגביל את השוכרים הפוטנציאליים".



מה היו הציפיות מההשקעה?



"אחרי שוויתרתי על הרעיון לעשות במשרד שימוש עצמי, החלטתי להשכיר אותו. אני בכל זאת בתחום הנדל"ן, והיה לי ברור שמדובר בעסקה טובה, אבל לא תיארתי לעצמי שהתשואה תהיה 14%.



"במשרדים התשואות נעות בין 7% ל-12%. ככל שהנכס טוב יותר והמחיר שלו גבוה יותר, התשואות נמוכות יותר. גם השוכר משפיע על התשואה. ככל שהשוכר איכותי יותר ואיתן מבחינה פיננסית, עם ביטחונות טובים יותר והוא שוכר את הנכס לתקופה ארוכה יותר, התשואה צפויה להיות נמוכה יותר. דווקא במשרדים קטנים אפשר לקבל תשואות גבוהות יותר, כי אין הרבה משקיעים בתחום הזה. המשקיעים בדרך כלל קונים נכסים גדולים יותר, ולנכסים בשווי 200 אלף דולר אין הרבה קונים".



מה גובה ההכנסות מהנכס?



"4,400 שקל בחודש בתוספת מע"מ. את הנכס השכרתי במחיר דולרי, שהומר לשקלים בחתימה והוצמד למדד. אני מאמין שאם לוקחים הלוואה שקלית למימון הרכישה, אז גם ההכנסות צריכות להיות שקליות כדי לצמצם את החשיפה לשינוי המטבע. כיום, לאור נפילת הדולר, ברור שאם לא הייתי עושה את זה הייתי מפסיד כסף".



איך התקבלה ההחלטה למכור?



"לא התעניינתי במכירה של המשרד, אבל הגיע אלי קונה שהציע הצעה טובה והחלטתי למכור. הייתי יכול להמשיך ליהנות מהתשואה, ובתוך עשר שנים מהרכישה הייתי מחזיר את ההון העצמי שהשקעתי בקנייה ודמי השכירות היו פורעים את המשכנתא".



מה השתנה מאז הרכישה?



"כיום המחירים גבוהים יותר, וגם בחוזי השכירות היו עליות. במשרדים קטנים החוזים קצרי טווח באופן יחסי, לשנתיים או שלוש, וזה נותן הזדמנות לעדכן את השכירויות בהתאם לשוק. כמובן שהשוק יכול גם לרדת, אבל בשנים האחרונות זה לא קרה".



איך מימנת את הרכישה?



"בהלוואה מסחרית בשיעור של 70% מהנכס - 233 אלף שקל.



מהי העלות השנתית של הנכס?



"החזר ההלוואה מגיע ל-36 אלף שקל בשנה (3,000 שקל בחודש). ישנו גם המס שמשולם על ההכנסה - המרווח בין השכירות להוצאות. על הכנסה של 1,400 שקל בחודש שילמתי מס חברות (כיום בגובה 27%). מאידך, את תשלומי הריבית על ההלוואה אפשר לנכות מההכנסה".



מה עדיף, להשקיע באמצעות חברה או כמשקיע פרטי?



"תלוי בגובה ההשקעה ובאסטרטגיית המימוש. אם יש כוונה למכור את הנכס מהר, אז כדאי לקנות אותו כמשקיע פרטי, כי שיעור המס על הרווח נמוך יותר (בכפוף להכרה שאין זה עיסוקך). שיעור המס של חברה הוא 25%, לעומת 20% למשקיע הפרטי על רווח ההון (הפער בין מחיר הקנייה למחיר המכירה).



"אם מדובר בהשקעה נמוכה, אז ההוצאות הנלוות של ניהול חשבונות לא שוות את המאמץ, ואז עדיף לקנות את הנכס כמשקיע פרטי. לחברה יש יתרון מס, כי היא יכולה לנכות את הריבית על ההלוואה הבנקאית מההכנסה, והמיסוי של השכירות נמוך יותר. יחיד אמור לשלם מס הכנסה לפי מדרגות המס שלו ובתיאום עם שאר ההכנסות שלו. החברה ממוסה בגובה של 27%, אבל ניכוי הריבית יוצר מצב שעלות ההלוואה היא כמעט 0%".



איך מוצאים משרדים למכירה?



"אני הגעתי מהיכרות עם החברה שבנתה את הבניין. כעורך דין שיש לו כמות גדולה של עסקות נדל"ן, אני צומת שעובר בה הרבה מידע, אבל כל משקיע פרטי יכול לקנות משרד או חנות להשקעה. בכל לוח מודעות יש אינסוף נכסים ומתווכים שמתמחים בתחומים האלה. אם רואים בניין מסוים, אפשר לפנות לחברת הניהול ולבדוק אם יש שטחים למכירה".



מהם הסיכונים?



"להישאר עם נכס ריק או שהשוכר יפשוט פתאום את הרגל ולא ישלם את השכירות".



אילו עיצות יש לך למשקיעים אחרים?



"כדאי להיעזר באנשי מקצוע וגם בשמאי מקרקעין. צריך לבדוק את הנכס בדיוק כמו שבודקים דירת מגורים. צריך לבדוק את המיקום, את רמות האכלוס באזור ואת החזון לעתיד ולערוך סקר מחירים באזור. צריך לעשות שופינג ולנהל מו"מ מול הבנקים על תנאי המשכנתא, וכמו בכל השקעה נדל"נית, לא מומלץ להשקיע את כל החסכונות בנכס אחד. צריך לחפש עסקות קטנות בהשקעה לא גדולה ועם סיכון נמוך, ואין מה לפחד מהשקעה במשרדים".



איזה עתיד אתה צופה לשוק המשרדים במודיעין?



"במודיעין יש אזור תעסוקה שאמור לפנות בעתיד בעיקר לחברות היי-טק ולחברות גדולות. כיום יש בו שני בניינים בנויים, ובאחרונה בוצעו כמה עסקות מפעלים, מרכזים לוגיסטיים ובנייני משרדים - לכן צפוי שאזור התעסוקה ימשיך במגמת העלייה של המחירים.



"יש מרכזים מסחריים שמעליהם יש קומת משרדים. אני מעריך שהם יירדו מרמת המחירים הנוכחית, ויהפכו להיות מרכזיים מסחריים שכונתיים פשוטים במחירים עממיים.



"ישנו אזור המלאכה, שהוא בעיקר אזור של פאואר-סנטרים ומוסכים. הוא התחיל בסערה כי היו בו שטחי המסחר המשמעותיים הראשוניים במודיעין, אבל כיום הוא מצליח פחות - יש תחלופה לא קטנה בחנויות והאופי שלהן שונה, יותר חנויות גדולות ו/או מוזלות.



"בעתיד צפוי להיפתח בניין משרדים מעל הקניון החדש של עזריאלי, והמחירים שם צפויים להיות גבוהים יותר מבאזור התעסוקה. בבניין הזה המשרדים הם להשכרה, ולא תהיה אפשרות לקנות אותם להשקעה".



***



שם: אליעזר אשל



גיל: 38



מקצוע: עו"ד, שותף במשרד כהן-אשלגי-אשל



מצב משפחתי: נשוי + 3



הנכס: משרד בשטח 80 מ"ר בקומה ראשונה



מיקום: ליגד סנטר, שדרה מרכזית 15 מודיעין



תאריך רכישה: אמצע 2003



תאריך מכירה: נובמבר 2008



מחיר רכישה: 72 אלף דולר (338.4 אלף שקל)



עלות שיפוץ: 5,000 דולר



מס רכישה: 17 אלף שקל



סך הכל השקעה: 379 אלף שקל



שכירות: 11.75 דולר למ"ר; 4,400 שקל בחודש



תשואה משכירות: 14%



מחיר מכירה: 115,375 דולר (496 אלף שקל)



היקף המימון: %70 בהלוואה מסחרית



עליית ערך: 117 אלף שקל (35% ממחיר הקנייה)



*רכישה ברמת מעטפת



רכישת נכס שהרצפה והקירות שלו עירומים, ללא הנמכות אקוסטיות לתשתיות חשמל ומיזוג, ללא ריצוף, עם הכנה לחשמל אבל בלי נקודות חשמל.