"למרות שאנחנו ממשיכים להיות זהירים לגבי ההתפתחויות בקרנות הריט נוכח האטה בסביבה הכלכלית - נוצרו מספר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות (קרנות ריט - קרנות השקעה בנדל"ן הנהנות מתנאי מיסוי מיוחדים), ובשל כך החלטנו להעלות את ההמלצות לקררנות הריט כמו ברוקפילד, וליברטי פרופרטי טראסט", כך כותבים בסקירה מעודכנת כלכלני בנק ההשקעות מריל לינץ'.
אקוויטי וואן מרכזת את פעילות הנדל"ן המניב של של חיים כצמן ודורי סגל בארה"ב. מריל לינץ' העלה את ההמלצה מ"נייטרלי" ל"קנייה", והותיר את את מחיר היעד למניית החברה על 22 דולר - מחיר הגבוה בכ-13% ממחירה בבורסת ניו יורק.
"למרות המאזן החזק והיעדר צנרת (צבר פרויקטים) גדולה של פרויקטים בפיתוח, מניית אקוויטי וואן הפגינה ביצועים חסרי תקדים לעומת מתחרותיה מאז סוף אוגוסט", מציינים במריל לינץ'. לטענתם, אקוויטי וואן נסחרת כיום בדיסקאונט של 9% בהשוואה למודל השווי הנכסי העתידי (NAV) של מריל לינץ'. בנוסף, מציינים במריל כי אקוויטי נותנת למשקיעיה תשואת דיווידנד יציבה בשיעור של 6% (המשקפת תשואה כוללת של 15% על ההשקעה), ואינה צפויה להחזיר הלוואות בהיקפים משמעותיים במהלך 15 החודשים הקרובים.
מצבו של ענף הנדל"ן בדרום פלורידה (שוק היעד המרכזי של אקוויטי), ממשיך להיות מאתגר ועדיין אינו מראה סימני התאוששות. למרות זאת כלכלני מריל סבורים כי אקוויטי וואן עד כה עמדה בסערה בצורה יעילה ונקטה באמצעים הנדרשים בכדי לשפר את ביצועיה התפעוליים. בנוסף, אקוויטי פעלה לחיזוק מעמדה בשוק לקראת אפשרויות צמיחה עתידיות, בין היתר באמצעות שיתופי פעולה עם גופים מוסדיים גדולים כמו קלפרס ו-DRA Advisors.
אקוויטי וואן, המחזיקה ב-169 מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים, סיימה את הרבעון השני של שנת 2008 עם ירידה של 2.9% ב-same-store NOI (הרווח התפעולי התזרימי מנכסים זהים על בסיס השוואה לתקופה מקבילה בשנה שעברה). ירידה זו לפי כלכלני מריל לינץ', נבעה בעיקר מהתרחשותם של כמה אירועים חד פעמיים, כמו החזרי מס והוצאות תחזקוה בשיעורים נמוכים יותר מן העבר, וכן מעיתוי גביית דמי השכירות.
באשר לעתיד, במריל מאמינים כי פרמטר זה של אקוויטי צפוי להשתפר, שכן שיעורי התפוסה בנכסי החברה בינתיים עולים ומרווחי השכירות ממשיכים להיות יציבים. למרות זאת, מציינים שם כי הסביבה של ענף הקמעונות תמשיך להיות מאתגרת במהלך שנת 2009, כך שהם צופים כי החברה לא תציג עד סוף השנה שיפור ב-NOI ובשנת 2009 תרשום צמיחה של 1% ב-NOI . למרות התנאים המאתגרים בשווקים, השלימה אקוויטי וואן, המנוהלת על ידי ג'ף אולסון, הנפקת 2.64 מיליון מניות לפי מחיר של 21.47 דולר למניה, בתמורה כוללת של 56.7 מיליון דולר.
מתוך 2.64 מיליון מניות הנפיקה אקוויטי לציבור 2.2 מיליון, ו-440 אלף מניות נרכשו על ידי גזית גלוב. את ההנפקה הוביל קונסורציום חתמים שכלל את בנקי ההשקעות מריל לינץ', דויטשה בנק וג'יי.פי מורגן. אקוויטי העניקה לחתמים אופציה לתקופה של 30 יום לרכוש 330 אלף מניות החברה תמורת 21.47 דולר למניה. במידה והחתמים אכן ירכשו את המניות, הכנסותיה של אקוויטי מן ההנפקה יגדלו בכ-7 מיליון דולר נוספים.
אקוויטי אמורה לפרוע באפריל 2009 התחייבויות בהיקף של 180 מיליון דולר. במריל לינץ' לא צופים כי החברה תתקל בקשיים לפרעון החוב, שכן היא תוכל לנצל את התקבולים מן הנפקת מניות נוספות שבצעה. בנוסף, לחברה ישנה קופה של 330 מיליון דולר, המורכבת מאשראי לא מנוצל ממוסדות פיננסיים בהיקף של 267 מיליון דולר, וכן תקבולים מרכישת אגרות חוב לזמן קצר בהיקף של 63 מיליון דולר. מניית אקוויטי וואן רשמה מתחילת השנה תשואה שלילית של 15%, והיא נסחרת כיום לפי שווי שוק של 1.44 מיליארד דולר.
חדשות חיוביות לכצמן וסגל: מריל לינץ' העלה את ההמלצה לאקוויטי וואן מ"נייטראלי" ל"קנייה"
מיכאל רוכוורגר
5.10.2008 / 12:56