נעמוד תחילה על הקושי הטמון במודל השעבוד הפשוט, ובהמשך נציע מודל שיכול ליתן מענה לקשיים המתעוררים. המודל השכיח הוא של שעבוד כל חלקות המשנה בבית משותף, תוך החרגת חלקי הבית המשותף, להוציא את החלק שבו מבוצעת הבנייה.
פרקטיקת ה"החרגה" בתחום השעבודים באה כדי לתת מענה לחוסר האפשרות לבצע עסקה בחלק מסוים במקרקעין. באמצעות ההחרגה זוכה הבנק בשעבוד מלוא הקרקע, כפי הנדרש על פי כלל אחדות הקרקע, תוך מתן התחייבות חוזית להחרגת חלק מסוים מהקרקע - כלומר, תוך מתן התחייבות חוזית שמימוש השעבוד לא יפגע בזכויות צד ג' בחלק מסוים בקרקע. במקרה שלפנינו, הבנק מתחייב כי מימוש השעבוד לא יפגע בזכויות הדיירים בדירות הקיימות.
אלא שנראה כי החשש של הבנקים מפני הקשיים הטמונים במודל זה מוצדק. הטלת שעבוד על כל יחידות המשנה, תוך החרגת דירות המגורים, לוקה בכמה בעיות. ראשית, פרקטיקת ההחרגה אינה ישימה בתנאים קיצוניים שכאלה. כשהטפל - הגג, בדרך כלל - נהפך לעיקר, ואילו העיקר - דירות המגורים - נהפך לטפל, נראה כי מן הבחינה המהותית העסקה נהפכה לכזו העומדת בניגוד לאיסור ביצוע עסקה בחלק מסוים. בניגוד למקרה שבו, לדוגמה, משועבדת קרקע, כשלצדה התחייבות חוזית להחרגת יחידה אחת מתוך יחידות רבות, במקרה שלנו מדובר בהחרגת רובה של הקרקע והותרת השעבוד על חלק שולי בה.
בעיה שנייה נובעת מכך שהבנק עלול להיתקל בקשיים בעת מימוש השעבוד. איזה משמעות יש למכירת הגג לבדו, כחלק מהליכי המימוש, תוך הותרת כל המבנה בבעלות הדיירים? כידוע, לא ניתן לסחור ברכוש המשותף במנותק מהיחידה או היחידות שאליהן הוא הוצמד. למעשה, עד שלא ייבנו היחידות על הגג, לא ניתן, מהבחינה המעשית, לעמוד בהתחייבות ההחרגה. לא ניתן, אפוא, לבסס את הבטוחה של הבנק על מודל השעבוד המלא.
גם מבחינת הדיירים המודל לקוי. אפילו אם הפרויקט נוהל כפרויקט ליווי סגור שבו מועמד האשראי הבנקאי כנגד התקדמות הבנייה בלבד - תמיד יחששו הדיירים שמא כחלק ממימוש המשכנתא יבוא בנעלי הקבלן צד ג' חדש, שרכש למעשה זכויות בגג המבנה בלי שהוא מחויב בהשבחת חלקם של הדיירים.
קיים קושי בגיבוש מנגנון פיקוח מצד הדיירים שיטיל חובה על הקבלן להשקיע את ההון העצמי הראשוני בהשבחת חלקם של הדיירים (חיזוקים, שיפוץ חזיתית, הרחבות והתקנת מעלית). מנגנונים כאלה אינם יעילים בדרך כלל, והם טעונים תיאום מורכב עם מערכת הליווי הבנקאית.
בטוחה ריאלית
הואיל ובדרך כלל לא ניתן להצמיד את השטחים המשותפים שבהם מוקמות היחידות החדשות ליחידה אחת נבדלת בדרך של תיקון צו הבית המשותף, נראה כי המודל המועדף הוא מודל שעבוד הזכות החוזית, שבו הקבלן הוא בעל חוזה המשוריין בהערות אזהרה. מודל כזה נותן מענה לקשיים שהועלו.
לפי תנאי החוזה, מחויב הקבלן בהשבחה, ומנגד, זוכה בזכויות הבנייה העודפות. את הזכות החוזית ניתן לשעבד לטובת הבנק המלווה, והיא מוגנת מכוחה של הערת האזהרה - ולפיכך שעבוד הזכות לטובת הבנק יוצר בטוחה ריאלית מספקת.
במודל זה אין חשיבות רבה לשאלה האם ההון הראשוני יושקע בהשבחה דווקא או בתוספת הבנייה. אם הקבלן ייקלע להליכי חדלות פירעון והשעבוד ימומש - הרי שכל מי שבא בנעלי היזם יחויב בהשלמת ההשבחה, כתנאי לזכייתו בשטחים החדשים.
מכיוון שעם תיקון צו הבית המשותף בגמר הפרויקט ורישום הדירות החדשות על שם היזם עוברת מן העולם הזכות החוזית המשועבדת והנכס הממושכן מתחלף בדירות המגורים החדשות - יש לחתום מראש, לצד שטרות השעבוד, גם על התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק. כמו כן יש לשריין את ההתחייבות בהערת אזהרה האוסרת העברת הבעלות בדירות על שם היזם, אלא אם יירשמו במקביל משכנתאות על הדירות החדשות לטובת הבנק.
הכותב הוא עו"ד. עוסק בתחום פינוי-בינוי ועיבוי מבנים
ליווי בנקאי לתוספת בנייה לפי תמ"א 38 - יש פתרון
משה רז-כהן
10.10.2008 / 14:21