מקורב לחברות הנדל"ן: "שוק הנדל"ן נכנס לבונקר. מוכרים, קונים ובנקים - כולם מעדיפים לחכות"

שוק הנדל"ן למגורים נחלש באוקטובר, מגמה בולטת במיוחד מכיוון שבאוגוסט-ספטמבר נרשם ריבוי עסקות. ההערכה היא כי מדובר בשילוב בין הירידה העונתית הקבועה, בשל החגים, לבין תחילתה של תקופת ירידות בשוק.



"השוק נכנס לבונקר. יזמים, קונים, מוכרי דירות יד שנייה ובנקים למשכנתאות -כולם מעדיפים להמתין ולראות לאן המשבר יקח אותנו". במלים אלה תיאר השבוע מקור המקורב לכמה חברות נדל"ן את המצב בשוק.



המונח "בונקר" חוזר גם בתיאורים נוספים של המצב בשוק. "יזמים וקונים מארגנים את הבונקר לשהייה ארוכה", אמר הבעלים במשותף של חברת השיווק מ.א.ן נכסים, ג'קי מוקמל. לפני המשבר ערכה החברה סקר על שוק המגדלים בתל אביב, וגילתה שבשנה האחרונה לא חלו בו עליות מחירים.



מוקמל מעריך כי כבר בקרוב יתחיל שוק היוקרה לחוש בירידות מחירים. מתווכים תל אביביים מחזקים את דבריו, וסבורים כי מי שצפה עד לפני חצי שנה כי מחירים של 15 אלף דולר למ"ר יהיו המציאות של נדל"ן היוקרה בארץ - ייאלץ להסתפק בשליש עד מחצית מסכום זה.



ומה רואים מעמדת הבנקים למשכנתאות? בבנק הפועלים סירבו להתבטא בעניין. "מדובר בנתונים עסקיים שאיננו מוסרים לגביהם מידע", מסרה דוברת הבנק. גם בבנק מזרחי-טפחות סירבו לענות בצורה מפורשת לשאלה, ואילו מנכ"ל בנק דיסקונט למשכנתאות, אתי לנגרמן, אמרה כי "שוק הנדל"ן ידוע בעונתיות שלו. באופן מסורתי תקופת החגים היא לא תקופה של ריבוי עסקות, ואיננו חווים האטה שאיננה צפויה בהתאם לעונתיות. לא הבחנו בביטול עסקות קיימות". אבל מקור המקורב לחברות נדל"ן רואה את הדברים באופן שונה: "הקונים לא מגיעים לאתרי הבנייה ולמשרדי המכירות, ומי שלא חתם על הסכם מחייב לא חוזר לאתרים", אמר.



ומה לגבי ירידת מחירים? עדיין לא הגענו לשלב הזה, ענה המקור. "רוב היזמים אינם ממהרים להוריד מחירים, מעבר לשיעורי ההנחה המקובלים של כ-5% מהמחיר הקטלוגי של הדירה, משום שהם איבחנו שהבעיה אינה גובה המחיר אלא הפאניקה של הקונים - ופאניקה אי אפשר להרגיע באמצעות הורדת מחיר", הסביר.



אמנם פה ושם יזמים נותנים הנחות גבוהות יותר, אך ההערכה היא כי כל עוד המשבר לא יכה בהם ישירות, הקבלנים לא ימהרו להוריד את מחירי הדירות באופן דרסטי. "אסור לשכוח שהמשבר הגיע עד עכשיו רק לשוק ההון בישראל, ורוב האנשים ורוב היזמים אינם חשים בו בצורה שוטפת. קשה לדעת באיזו צורה הוא יכה, לכן יזמים ממשיכים כרגע בפעילות. בשלב הראשון יקפיאו התחלות של פרויקטים חדשים, של רכישת קרקעות ושל פעילות שבכללותה מיועדת לטווח רחוק יותר", אומר המקור.



הקונים דורשים הנחה



ומה עם הקונים? הקונים, כך מתברר, מבוהלים. חלקם דורשים הנחות מפליגות, שכרגע הם אינם מקבלים, וחלקם שבים הביתה לבדוק שוב את כדאיות הקנייה. הם גם מודעים היטב לדעה שלפיה מחירי הדירות יירדו בעתיד הקרוב, וכדאי להמתין זמן מה כדי להבין לאן הכלכלה והשוק הולכים.



גם הקונים וגם היזמים תלויים בבנקים ובבנקים למשכנתאות, ולפיכך חשוב מאוד לשמוע מה יש להם לומר. לנגרמן סבורה ששוק הנדל"ן, לפחות כרגע, אינו מתנדנד, אלא ההיפך הוא הנכון: נפילת שוק ההון מחזקת את מעמדו בעיני הציבור כאלטרנטיווה בטוחה יחסית להשקעה. "רכישת דירה היא העיסקה בעלת המעורבות הגבוהה ביותר בחיינו", היא אומרת. "מצבים של ספקות לגבי שוק ההון, כפי שקורה היום, עשויים להתאפיין בנטייה של לקוחות להעביר כספים לשוק הנדל"ן ולהשקעות נוספות, שנתפשות כנכסים בעלי תשואה יציבה ובטוחה יחסית". לנגרמן מכחישה את הטענה כי הקונים מבוהלים: "איננו מבחינים בתחושת בהלה. להיפך, רבים רואים את הנדל"ן בכלל, והדיור בפרט, כהשקעה הבטוחה והסולידית ביותר".



ואולם, הקונים יודעים שמניותיהן של החברות נפלו בחודשים האחרונים בעשרות אחוזים, ושהאג"חים שלהן נסחרים ברמות זבל. קשה להניח שהם ירוצו לרכוש מהן דירות על הנייר, שיושלמו בעוד שנתיים לכל הפחות. זו אחת הסיבות לכך שהחברות לא ימהרו לצאת כל כך מהר עם פרויקטים חדשים.



מעבר לאבחנה של התנהגות השוק, לבנקים למשכנתאות יש חלק חשוב בקביעת עתידו של השוק, בכל הקשור לתנאי מתן המשכנתאות. שאלת המפתח בנושא זה היא אם הבנקים יחמירו את הקריטריונים למתן משכנתאות. דוברת בנק הפועלים הסתפקה בהצהרה כי "הבנק בודק, כמו תמיד, כל מקרה לגופו". בבנק מזרחי-טפחות טענו כי תמיד מקפידים על בדיקות לווים ויכולות החזר, וממילא התנאים למתן משכנתאות קשוחים גם היום.



לנגרמן יישרה קו וענתה כי "בנק דיסקונט למשכנתאות לא שינה בשלב זה את הקריטריונים לבדיקת בטוחות וכושר ההחזר של לקוחותיו. נושאים אלה, כמו גם בעתות רגיעה, נבדקים באופן קפדני בהתאם לטיב הלקוח, העסקה והבטוחה". ואולם, לנגרמן הוסיפה כי "ברור שעל רקע האירועים בשווקים הפיננסיים, הבנק נוקט כיום משנה זהירות נוסף בעת מתן הלוואות בשיעור מימון גבוה".



כיצד תבוא ההרעה לידי ביטוי? על כך גם לנגרמן לא מפרטת, ואולם צפויים כמה ביטויים לכך: בדיקות קפדניות יותר של אמינות הלווים ואיתנותם הכלכלית, של אופי הנכס ומיקומו, ושל הסיכוי כי מחירו יירד באופן ניכר. הסברה המקובלת היום היא שמחירי הדירות בישראל לא ייפגעו בשיעורים של ארה"ב, ושירידות של עד 20% יהיו סבירות. ההערכות הן שבמרכז הארץ הירידות יהיו מתונות יותר, ואילו בפריפריה הן יהיו גדולות יותר. גורמים בשוק צופים גם כי הבנקים יערימו יותר קשיים על מתן משכנתאות לדירות שאינן רשומות בטאבו, וכי שמאי מקרקעין שמעריכים את שווי הנכסים יידרשו לתת אומדנים זהירים יותר.