כמה זמן אחראי קבלן לתיקון ליקויים בדירה?

מנגד, מטיל החוק על הרוכש חובה להודיע לקבלן על אי ההתאמה שנמצאה בדירתו תוך שנה (ככל שמדובר בליקוי שניתן היה להבחין בו בעת קבלת הדירה) או תוך "זמן סביר" מגילוי אי ההתאמה (אם לא ניתן היה לגלות את הליקוי בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה).



לאור הוראות החוק ניתן היה להניח כי רוכש דירה שלא הודיע לקבלן בתקופה הקבועה בחוק אודות הליקוי בדירתו אינו זכאי עוד להטיל על הקבלן את האחריות לליקוי. ואולם לא כך הוא: בתי המשפט נוהגים לפרש את הוראות חוק המכר על פי הרציונל הטמון בהן באופן רחב ומטילים את האחריות לליקויים בדירה על הקבלן גם כאשר תביעת הרוכש מוגשת לאחר תקופה ארוכה יחסית, שחורגת מתקופות הבדק והאחריות. דוגמה לכך ניתנה באחרונה בתביעה שהתבררה בבית משפט השלום בפתח תקוה (ת.א. 5447/06 טנג'ר נ' מוריס אגבבה בע"מ).



בין התובעים לנתבעת, חברה קבלנית הבונה ומוכרת דירות, נחתם באוקטובר 1998 הסכם לרכישת דירה בת ארבעה חדרים ביישוב אלעד. התובעים קיבלו את החזקה בדירה בספטמבר 2000.



התובעים הגישו באוקטובר 2006 תביעה נגד החברה הקבלנית בגין ליקויים ואי התאמות שנמצאו בדירה. הם צירפו לכתב התביעה חוות דעת של מומחה מטעמם, שאמד את שווי הליקויים בסכום של 50 אלף שקל. התובעים טענו כי פנו לחברה הקבלנית פעמים רבות בבקשה לתיקון הליקויים - אבל פניותיהם לא נענו, ולפיכך הגישו את התביעה.



מנגד טענה החברה הקבלנית כי תיקנה בתקופת הבדק את כל הליקויים שהציגו לה התובעים, לשביעות רצונם המלאה. עוד טענה החברה כי טענות התובעים מתרכזות כעת בליקויים הקשורים בריצוף שהותקן בדירתם - אבל טענות אלו הועלו רק ב-2005, חמש שנים לאחר מסירת החזקה בדירה, כלומר לאחר תום תקופת הבדק ובניגוד להוראות חוק המכר (דירות). לפיכך, טענה החברה, פגה אחריותה לליקויים.



כנהוג בתביעות של ליקויי בנייה, מינה בית המשפט מומחה מטעמו לבדיקת הליקויים בדירה. מומחית בית המשפט קבעה כי העלות של תיקון הליקויים היא כ-25 אלף שקל בתוספת מע"מ.



לאחר שמיעת העדויות של הצדדים ובחינת הראיות שהציגו, קיבל בית המשפט את התביעה. בית המשפט קבע כי מאז שנמסרה הדירה לידי התובעים, בספטמבר 2000, ועד להגשת כתב התביעה, באוקטובר 2006, עדיין לא חלפו שבע שנים. משכך, הרי שתקופת ההתיישנות, על פי דיני ההתיישנות הכלליים, עדיין לא חלפה.



עוד קבע בית המשפט כי חוק המכר אינו קובע תקופת התיישנות, אלא את תקופת האחריות החלה מכוחו. נקבע, כי החוק הוא רק אחד ממקורות החיוב שמכוחם ניתן לחייב את הנתבעת לתקן את הליקויים או לשלם פיצוי כספי בגינם - הוא אינו חוק קונקלוסיווי: יחסי הצדדים כפופים לזכויות ולחובות מכוח הדין הכללי, כגון חוק החוזים (חלק כללי) ופקודת הנזיקין.



כך, גם אם חלפו תקופות הבדק והאחריות הנקובות בחוק המכר לגבי הליקויים, הקבלן אינו חסין מפני תביעת ליקויי בנייה. בית המשפט הוסיף וקבע כי מטרתו של חוק המכר היא להגן על הרוכש ועל כן הוא עוסק רובו ככולו בחיובי הקבלן, אבל החוק לא נועד לגרוע מזכויות הרוכש על פי דין אחר, לרבות בנוגע לתקופת ההתיישנות.



אחריות מורחבת



בית המשפט קיבל, כאמור, את התביעה. השופט קבע כי על החברה הקבלנית לשלם לתובעים פיצוי בגין ליקויי הבנייה, בסכום שנקבה המומחית שמינה.



לאור המתואר, על רוכש דירה לבחון בדקדקנות את הדירה ומערכותיה עם קבלתה מידי הקבלן, וגם לאחר מכן, וראוי שיהיה ער לכל ליקוי המתגלה בה ויתריע אודותיו לקבלן מיד עם גילויו. מובן שהקפדה על המועדים הקבועים בחוק המכר למתן ההודעה לקבלן תקל על הרוכש בהוכחת אחריות הקבלן לליקויים.



עם זאת, נראה כי סטייה מתקופות הבדק או האחריות הקבועות בחוק לא תסתום את הגולל על סיכויי הרוכש להוכיח את אחריות הקבלן לליקויים שהתגלו בדירה - ולא תמנע את חיובו של הקבלן בתיקון הליקויים או בתשלום פיצוי כספי בגינם.



הכותב הוא עורך דין, שותף במשרד עוה"ד מרום-הלפרט מרמת גן, המתמחה במקרקעין