ניסו להערים על הבנק, וזה מימש את הדירה

קיימת מערכת יחסים נוספת, מורכבת יותר, בין הבנק, הקונה והמוכר. הצורך בקיום קשר משפטי ישיר בין הבנק שמעמיד הלוואה לקונה לבין המוכר, נובע מהעובדה כי עד לסיומה המלא של העסקה, הדירה עדיין רשומה על שם המוכר, ולכן על-מנת שהבנק יוכל להתייחס לדירה כאחת הבטוחות לפירעון ההלוואה, הוא זקוק לשיתוף פעולה מצד המוכר עוד לפני העברת הכסף מהבנק לקונה.



אמנם ההלוואה מכונה משכנתא, אך בשלב הראשון, כל עוד הדירה רשומה על שם המוכר, הבנק אינו רושם לטובתו את המשכנתא, אלא רק הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא. אם העסקה מתנהלת כסדרה, אזי בד בבד עם רישום הדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, נרשמת לטובת הבנק המשכנתא במקום הערת האזהרה.



לפני כמה שנים ניתנו שני פסקי דין של בית המשפט העליון ביחס למעמדו של הבנק בשלב הביניים בו רשומה לטובתו רק הערת אזהרה, ובנוגע לאפשרות והמגבלות לממש את הדירה במקרה של אי פרעון האשראי שהעניק הבנק בשלב זה.



והנה, סוגיה זו חזרה אל בין כתלי בית המשפט העליון פעם נוספת (במסגרת ע"א 4407/06 בנק הפועלים בע"מ נגד זכריה). בפסק הדין שניתן ב-17 בספטמבר 2008 על ידי השופטת עדנה ארבל, נסקרה המסכת העובדתית שלהלן:



בשנת 1998 נערך הסכם מכר דירה. על הדירה היתה רשומה משכנתא לטובת בנק טפחות. הקונה פנה לבנק הפועלים ונטל הלוואה לרכישת הדירה. בנק הפועלים העביר את כספי ההלוואה למוכר ולבנק טפחות, לצורך פירעון המשכנתא שהיתה רשומה לטובתו. המוכר חתם על כתב התחייבות לרישום משכנתא לטובת בנק הפועלים, אשר לגביו נרשמה הערת אזהרה בטאבו.



הקונה לא עמד בתשלומי ההחזר לבנק הפועלים וזה נקט בהליכים משפטיים ביניהם ביקש גם לממש את הדירה. בשנת 2004 נחתם בין המוכר לקונה הסכם לביטול הסכם המכר. בנק הפועלים עתר לבית המשפט המחוזי בתל אביב בדרישה לרשום לטובתו משכנתא על הדירה, וטען כי הסכם המכר היה למעשה הסכם למראית עין וחלק מקנונייה של המוכר והקונה, על מנת להוציא מהבנק את כספי ההלוואה.



בטרם התייחס בית המשפט העליון לפרשה שבפניו, הובאו בקצרה ההלכות שניתנו בעבר בסוגיה זו. בפרשת שטיינמץ, נקבע בנסיבות דומות למקרה זה כי הבנק אינו זכאי לממש ישירות את הדירה בשלב בו טרם נרשמה משכנתא, ופתוחה בפניו הדרך להגיש תביעה נגד המוכר, ובמסגרתה לעקל את הדירה, ורק אז לממש את הדירה ע"י מימוש העיקול.



בפרשת שפייזמן, גם כן בנסיבות דומות למקרה זה, וכאשר הוכח כי הסכם המכר היה הסכם למראית עין, נקבע כי הבנק זכאי לרשום לטובתו משכנתא לצורך מימוש הדירה, ובנוסף נקבע כי המוכר ייחשב כמי שוויתר על טענות של מעין דייר מוגן בדירה.



בערכאה הראשונה, בית המשפט המחוזי קבע כי לבנק אין זכות לרשום לטובתו משכנתא על הדירה. בית המשפט העדיף את הלכת שטיינמץ; לשיטתו, פסק הדין בעניין שפייזמן שגוי, ולכן נדחתה תביעת הבנק. מכאן בעצם הערעור לבית המשפט העליון.



השופטת ארבל קבעה כי אין סתירה בין שתי ההלכות הקודמות של בית המשפט העליון. העיקרון הוא כי במקרים רגילים, הבנק אינו זכאי לרשום לטובתו משכנתא על הדירה ולממש את הדירה רק מכוח הערת האזהרה שרשומה לטובתו ומכוח כתב ההתחייבות עליו חתם המוכר. ואולם, מקום בו הוכח כי הסכם המכר היה הסכם למראית עין בלבד, שכל תכליתו להונות את הבנק ולהוציא ממנו כספים במירמה, יש להחיל את החריג לעיקרון זה כפי שנעשה בהלכת שפייזמן. רק אז, יש להעדיף את האינטרס של הבנק, שבתום לב הסתמך על המצג של הקונה ושל המוכר, ולכן הוא זכאי לרשום משכנתא ולממש את הדירה.



בנסיבות של ניסיון להערים על הבנק, אין זה מתקבל על הדעת שיצא חוטא - נשכר, ולכן רק בנסיבות אלה יתאפשר לבנק לממש את הדירה כדי לפרוע את ההלוואה.



הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקעין