התיישנות תנאים מתלים

משפט



עסקות מקרקעין יכולות להיות בעלות צורות שונות, והדין הכללי מאפשר לצדדים לעסקה לנסח כמעט כראות עיניהם את סעיפי החוזה. במקרים מסוימים, הנסיבות מחייבות או שהצדדים בוחרים להתנות את תוקפה של העסקה בתנאי מתלה: רק בהתקיים תנאי מסוים, ייכנס החוזה לתוקף ויחייב את הצדדים.



חשוב לציין כי מבחינת רשויות המס, גם חוזה עם תנאי מתלה הוא חוזה המחייב דיווח בהתאם למועדים הקבועים בחוק, גם אם בסופו של דבר חיוב המס יידחה או לא יחול כלל.



לאופן ניסוחו של התנאי המתלה קיימת חשיבות רבה, ודוגמה למקרה שבו ההכרעה בסכסוך בין הצדדים לחוזה נבעה מניסוחו של החוזה, הובאה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (בענין ת.א. 886/07 חג'ראת נגד בחוס ואחרים). אלה נסיבות המקרה שהובא בפסק הדין מ-25 בספטמבר 2008:



בעל חלקת קרקע חתם בשנת 1985 על הסכם מכר לפיו מכר את החלקה לקונה. הסכם המכר נערך בכתב יד בנוכחות עד, ונקבע בו כי הקונה שילם את כל התמורה בגין הקרקע. ההסכם לא דווח לרשויות המס, ולא נרשמה הערת אזהרה בגינו בלשכת רישום המקרקעין.



הקונה תפס חזקה במקרקעין ונהג כבעליה במשך כ-20 שנה, נטע עליה עצי זיתים ומסק את הזיתים, ללא כל התנגדות מצדו של המוכר. לאחר כ-20 שנה, ביקש הקונה לבצע חילופי מקרקעין בינו לבין אחיו, באופן שהמקרקעין שרכש יועברו לאח. האח, שחשש כי הקרקע תימכר לצד ג' אחר, הגיש תביעה לבית המשפט להכריז כי הוא זכאי להירשם כבעלים של המקרקעין. במועד זה, טען לפתע המוכר כי ביטל את ההסכם המקורי עם הקונה, וזאת מחמת הפרתו היסודית - ומכאן כי הקונה לא יכול היה כלל להעביר את המקרקעין לאחיו.



המוכר העלה טענות שונות ומשונות, ולמקרא פסק הדין ניתן להבין כי טענותיו כללו סתירות פנימיות מרובות ובלתי מוסברות. בין היתר, טען המוכר כי הסכם המכר כלל את הסעיפים שלהלן:



סעיף 2: "על הקונה לשלם את כל ההוצאות והמסים הקשורים במכירה ובקנייה של שטח הקרקע הנ"ל על חשבונו וזאת החל מיום 30.3.86 (מס שבח, רכוש וכיוצ"ב)".



סעיף 4: "אחרי שהקונה ימלא את ההתחייבויות בסעיף 2, יהא הקונה זכאי לנהוג בחלקת הקרקע (מנהג בעלים), שתהפוך לבעלותו הפרטית".



לדברי המוכר, סעיף 4 הינו בתנאי מתלה, ומאחר שאין חולק כי העסקה לא דווחה לרשויות המס ולא שולמו המסים המתחייבים, אזי ההסכם לא נכנס כלל לתוקף.



בית המשפט דחה פרשנות זו, וקבע כי העובדה שהקונה קיבל את החזקה במקרקעין ועשה בהם שימוש ללא מחאה משך כ-20 שנה, מעידה כי שני הצדדים לא ראו בתנאי זה תנאי מתלה, אלא התחייבות שעל הקונה לבצע. נקבע כי מקום בו יש ספק לגבי הפירושים השונים שניתן לנוסח חוזי, יש להעדיף את הפירוש המקיים את החוזה ולא את זה שלפיו החוזה בטל. לחלופין, נקבע כי גם אם היה בסעיף 4 לחוזה אופי של תנאי מתלה, אזי חלוף הזמן יש בו כדי להעיד על כך שהמוכר ויתר על היותו של הסעיף תנאי מתלה.



מהראיות שהובאו עולה כי לכל המוקדם, המוכר שלח מעין הודעת ביטול לקונה בשנת 2006, בגין אי תשלום המסים על ידי הקונה, וזאת כאשר בשנת 2005 הקונה כבר העביר את המקרקעין לאחיו. בית המשפט קבע כי מאחר שהאח נתן תמורה על הקרקע, והסתמך בתום לב על מצב העניינים לפיו הקונה מחזיק משך 20 שנה במקרקעין, יש להעדיף את זכותו של האח ולא להכיר בהודעת הביטול ששלח המוכר לאחר כשנה.



בפועל, הקונה העביר לאחיו גם את החיוב לשלם את המסים בגין הרכישה מהמוכר. בית המשפט מינה את בא כוחו של האח ככונס נכסים לצורך חתימה על מסמכים בשם המוכר לצורך השלמת העסקה ורישום המקרקעין על שם האח.



פסק הדין מדגיש גם את הצורך לנסח באופן מפורש תנאי בחוזה שאמור להיות תנאי מתלה, וגם קובע כי תנאי מתלה יכול לחדול מלהיות כזה אם התנהגות הצדדים מצביעה על ויתור בנושא זה.



הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקעין