יו"ר לשכת השמאים ארז כהן: "שנה מהיום - מחירי הנדל"ן יהיו נמוכים יותר"

לאן פונה שוק הנדל"ן? האם לכיוון של ירידות מחירים או דווקא לעליות? האם לקיפאון או דווקא לצמיחה?

התשובות לשאלות האלה משתנות בקיצוניות. זה מתחיל בתשובות הפשטניות בנוסח "היצע הדירות בתחום קטן והולך והביקושים נותרים באותן רמות, עקב הדמוגרפיה, ולפיכך השוק יישאר יציב וכנ"ל המחירים", או "לקונים יהיה פחות כסף ולכן המחירים יירדו". מתברר שבטווח הזה יש לא מעט דעות ביניים מסוגים שונים.

"אני דווקא סבור שהביקושים יתחילו לעלות בזמן הלא רחוק, ובזהירות אני אומר, שבתוך שמונה חודשים עד שנה נתחיל לראות עליות מחירים", אומר הכלכלן פרופ' דני צ'מנסקי, מבעלי חברת הייעוץ צ'מנסקי-בן שחר.

לפי צ'מנסקי, "הביקושים לנדל"ן למגורים מורכבים משני מרכיבים: האחד הוא נגזרת של ההתפתחות הדמוגרפית - כל אותן משפחות חדשות שמוקמות ונזקקות לדירות. מרכיב זה יישאר יציב, ללא קשר למשבר. אני לא רואה עדיין את האבטלה הגדולה שכולם מדברים עליה ואת גלי הפיטורים, אם כי בגילוי לב קשה לי לדעת מה יהיה בעוד חודש-חודשיים. אכן, הבנקים מקשיחים את תנאי המשכנתא, ואולם אני לא רואה את מחיר הדירה, כולל העלויות הנלוות של מחירי המשכנתא, משתנה בצורה קרדינלית לעומת המצב כיום.

"ייתכן שלאנשים יהיה פחות כסף, ואז נראה אותם מתגמשים מבחינת המקומות שבהם יהיו מוכנים לרכוש דירות, בהתאם ליכולותיהם החדשות", אומר צ'מנסקי. "כבר עכשיו אנחנו רואים ביקושים מוגברים לערים שמרוחקות במקצת מתל אביב, ויזמים מתחילים להקים במקומות שונים פרויקטים בסטנדרטים גבוהים, שמתאימים לביקושים מאזור המרכז, דבר שלא היה עד לאחרונה. לכן, השינוי יתבטא במיוחד במיקומים ולא בכמויות.

"המרכיב השני כולל את המשקיעים, וכאן עשוי להירשם השינוי הגדול", סבור צ'מנסקי. "בזמן האחרון פונים אלי משקיעים שמחפשים השקעות לא פיננסיות, כמו זהב, למשל, אבל גם קרקעות, בניינים ודירות. אני צופה שהמרכיב הזה של הביקושים יגדל וילך בתקופה הקרובה, וקבלנים יתקשו לספק אותו".

המוכרים בשוק העממי מסרבים להוריד מחירים

לדברי יו"ר לשכת השמאים, ארז כהן, המשבר אינו נתון כלל בסימן שאלה. הוא כבר קיים ואנחנו בעיצומו, גם אם לא מרגישים אותו כל כך. "אנחנו נמצאים כרגע באי ודאות כי השוק עדיין לא קלט את המשבר, ובגלל שאנחנו רק יוצאים מתקופה של חגים. אבל מה שכבר ניתן לראות זה שעסקות מתעכבות. הבנקים יותר קשים במתן אשראי לבנייה או לרכישות של יזמים. אני שומע על זה מהסובבים אותי, וגם נוכח בכך באופן אישי בעבודתי היומיומית מעסקות שאני מעורב בהן.

"עם זאת, אין הדבר אומר שיש כבר השפעה על המחירים. צריך לזכור ששוק הנדל"ן עובד לאט, כך שאפילו העסקות המהירות ביותר נערכות בלא פחות מחודשיים או שלושה חודשים, כך שנכון לעכשיו עדיין לא ראיתי עסקה שניתן להצביע עליה ולהגיד שהיא מסמלת ירידת מחירים מובהקת", אומר כהן.

"מה שכן אפשר לראות כבר בימים האחרונים זה שבשוק העממי המוכרים ממאנים להוריד מחירים והרוכשים חושבים פעמיים - הם לא מוכנים לשלם כל מחיר שנדרש, ואתה רואה מחשבה שנייה ושלישית מצדם".

עם זאת, בטווח הארוך אומר כהן כי אין ספק שנחזה בירידות מחירים: "בטווח של שנה מהיום המחירים יהיו נמוכים יותר, אלא אם כן יהיו שינויים במאקרו שקשה לראות אותם כרגע. אנחנו בהחלט הולכים לכיוון של הצטמקות, האטה כבר קיימת והיא תשפיע, אין ויכוח על זה. לא יכול להיות מצב של האטה ושהמחירים יעלו, אני לא מכיר מצב כזה".

כהן דוחה את טענותיהם של אנשי נדל"ן שמכנים את ישראל "אי של יציבות": "לא יכול להיות שכל מה שקורה בעולם לא ישפיע. הרי מה שגרם לעלייה זה כסף מבחוץ שזרם לפה. מאיפה הכסף בא? מבחוץ. לכן גם עכשיו יהיו השפעות מבחוץ", הוא אומר.

הממשלה לא מתפקדת

אורי דורי, מבעלי חברת הבנייה א.דורי, מסכים גם הוא כי השפעת המשבר העולמי על ישראל תהיה גדולה. "אנחנו נהיה מושפעים ממה שקורה בעולם מכיוון שמדינת ישראל תמכור פחות בחוץ, ולכן תהיה צמיחה יותר קטנה וזה יוביל לגידול באבטלה ולמכירות פחות טובות מבחינתנו. בנוסף, יש לצפות שלא יהיה גידול במבני משרדים ומסחר", אומר דורי.

עם זאת, דורי מציין לטובה את שוק הנדל"ן הישראלי, שלדבריו נכנס למשבר הנוכחי במצב טוב: "מכיוון שעוד לא יצאנו ממשבר אחד וכבר יש משבר שני, ואין מלאי של משרדים, דירות או מסחר, מהבחינה הזו הענף נכנס למיתון בצורה הטובה ביותר שהוא יכול לקוות. אמנם היינו רוצים לראות את הענף פורח, אבל אם כבר להיכנס למצב קשה, אז המצב הזה הוא הטוב ביותר.

"זה נובע מכך שבישראל הענף הוא שמרני, כך שאין מלאי דירות שקבלנים מחזיקים אצלם. אותו הדבר קורה גם בתחום המשרדים. אתה לא רואה מנופים מסתובבים ובונים, והקצת שכן נבנה משווק. אתה לא רואה ענף שנתקע עם כמויות גדולות של דירות או משרדים".

לדברי דורי, הנהגת המדינה נכשלה עד כה בהבנה עד כמה עמוק המשבר: "יש הרבה דברים שאנחנו לא יודעים לקראת הבאות, אבל מה שכן ידוע לנו זה שאין ממשלה שמטפלת במשבר, וזה הדבר החמור. איך מדינה יכולה להרשות לעצמה לא להתנהל? כלכלית אנחנו נכנסים למיתון במצב מצוין, אבל פוליטיקאים חושבים שלא קורה כלום בעולם, בזמן שאין אדם אחד במדינה שלא חושב שיש כאן רעידת אדמה".

"בעלי מתחם השוק הסיטוני צריכים לחכות"

אם יש פרויקט שדורי חושב שכבר נפגע מהמשבר, זהו המכרז הענק למקרקעין של השוק הסיטוני, שאליו הוא בחר שלא לגשת. "לא השתתפנו במכרז כי זה היה שקוף שזה פרויקט גדול מדי ואין גורם פיננסי אחד שיכול להרים פרויקט כזה, אלא צריך לפצל אותו.

"אני הייתי ממליץ לבעלי המתחם לחכות כיום עם המכרז בגלל המשבר. בסך הכל זה מגרש ששייך להם והם יכולים וכדאי להם להמתין להתבהרות".