"זה לא הזמן להתחיל בנייה של פרויקטים"

>> באפריל 2007, בשיא ההייפ סביב ענף הנדל"ן, הפתיעה חברת מנופים פיננסיים והודיעה כי סיכמה עם רו"ח דני וקנין על הצטרפותו לתפקיד המנכ"ל. באותה העת שימש וקנין (52) מנכ"ל הפניקס פיננסים, והמהלך הפתיע. הבוסים החדשים שלו - אברהם נניקשווילי וג'קי בן זקן - נחשבים אנשים ססגוניים. בן זקן נחשב מיני סלב, ואילו נניקשווילי ידוע בזכות עסקיו המסתוריים בחו"ל.



לא ברור מה גרם לווקנין, הנחשב למנהל מוערך בשוק, ששימש בעבר בין השאר כשותף במשרד רו"ח קסלמן וקסלמן ומשנה למנכ"ל אי.די.בי פיתוח, להצטרף לחברה האלמונית. חלק מהתשובות לתהיות סופקו בידי נניקשווילי ובן זקן שבועיים לאחר ההודעה על הסיכום, כשתנאי החוזה של וקנין פורסמו. משכורת שנתית של 2 מיליון שקל, מענק התקשרות של 1 מיליון דולר, וכן אופציות בשווי כלכלי של 15.8 מיליון שקל (לפי מחיר מימוש של 2.6 שקלים למניה, הנמצאות כיום רחוק מאוד מחוץ לכסף) הניתנות למימוש במשך 5 שנים - כל אלה שימשו כתמריץ ראוי.

"אני מודע לכך שהרבה אנשים חושבים שהסתנוורתי מהכסף שהציעו לי בן זקן ונניקשווילי. איני בא להוכיח לאיש שזאת לא הסיבה האמיתית שהצטרפתי למנופים. ראיתי אתגר גדול לקחת חברה שהיא יחסית קטנה ושולית בשוק ההון ויחד עם בעלי השליטה להרים אותה. נכון שהמשבר הפיננסי טרף את הקלפים, אבל אני חושב שאנחנו מגיבים נכון. המשבר, כמו כל משבר, סופו לחלוף ואז נהיה מוכנים לפרוץ קדימה ביתר שאת", אומר וקנין בראיון מיוחד ל-TheMarker, לאחר שסיים שנה ראשונה מאתגרת במנופים. בהפניקס, עדיין לא מצאו לו מחליף.



"לא אופטימי ולא פסימי"



וקנין פותח את השנה השנייה לכהונתו בהתמודדות עם המשבר הפיננסי הכבד, שפגע בצורה אנושה בחברות הנדל"ן - שאיבדו עשרות רבות של אחוזים משוויין, כשאיגרות החוב שלהן נסחרות בתשואות דו-ספרתיות.



"איני אופטימי ולא פסימי, אלא ריאלי. הפעולות שאנו מבצעים לצורך הגדלת תזרים מזומנים צפויות לסייע לחברה לעבור את המשבר בצורה קלה יותר. הנכסים שלנו לא וירטואליים. איננו מרגישים שמנופים פיננסיים הולכת להתמוטט. בארה"ב השגנו מימון והבניינים מאוכלסים. בקזחסטאן הקרקע מומנה במלואה מהון עצמי. נכון שזה לא הזמן להתחיל בבנייה, אלא יותר לבצע מהלכים של תכנון והיערכות, אך עדיין מדובר בפרויקט שטומן בחובו פוטנציאל עצום", אומר וקנין.



לדבריו, "בישראל, בקניון ארנה, שכר דירה ממוצע עדיין נמוך משמעותית ממרכזים מסחריים אחרים באזור, כך שאיני צופה שהאטה תפגע בקניון בצורה משמעותית. בנהריה, תוכניות הבניה נמשכות בשלב זה כמתוכנן. נמתין ונראה לאן נושבת את הרוח הכלכלית במשק ונקבל את ההחלטות אחרי שהסערה תחלוף. אין ספק שיהיה מצב כלכלי חדש ושונה בישראל. נלמד אותו וניערך בהתאם".



בינתיים המשקיעים לא מתרשמים מכך, ומניית מנופים איבדה 60% ב-12 חודשים אחרונים.



וקנין: "זה לא מנחם אותנו, אך המשבר הזה סחף מניות של חברות נדל"ן הרבה יותר גדולות וחזקות מאתנו, שצנחו ב-50% ויותר. כך שאנחנו ב'חברה טובה'. קשה להגיד אם הגענו לתחתית, בזמן שהרבה חברות נסחרות עמוק מתחת לשוויין הכלכלי (ולא רק בנדל"ן). מדובר בצונאמי עולמי, שמגלם בתוכו שרשרת ארוכה של גורמים, כמו מחיר הנפט, חוזקו של הדולר המשך הנפילות של מוסדות פיננסיים".



אולי יש לך הסבר לתשואת הזבל של 30% שלפיה נסחרות אג"ח סדרה א' של מנופים? המשקיעים מודאגים מיכולת הפירעון של החברה



"התשואה הגבוה אינה ייחודית לאג"ח של מנופים. הגופים המוסדיים נמנעים כיום מלהחזיק אג"ח לא מדורגות. כשיש פדיונות בשוק, הקרנות מוכרות קודם את אג"ח הלא מדורגות - וזה יוצר לחץ כלפי מטה. יש שורה של חברות טובות שנסחרות בתשואות זבל, ואין ספק שיהיו עוד נפילות. כשמגיע עוד טייפון, לא נלחמים בו אלא מתכופפים ומחכים שיחלוף.



"אני מבטיח שאם לא יקרו דברים יוצאי דופן, אנחנו נעמוד בתשלומים לבעלי האג"ח שלנו. יותר חשוב לראות את היקף התמיכה של בעל השליטה נניקשווילי - באמצעות ערבויות וביטחונות בהיקף של יותר מ-300 מיליון שקל".



האם בעלי האג"ח של מנופים יכולים לישון בלילה בשקט?



"הם לא צריכים להיות מודאגים. הסדרה שהנפקנו אינה גדולה במיוחד (כ-150 מיליון שקל). היא תיפרע ב-2011-2014 בתשלומים שווים של כ-35 מיליון שקל".



בחנתם שתי עסקות ברוסיה, ובסופו של דבר עד עכשיו דבר לא יצא לפועל. מדוע?



"המחירים בתחום המגורים והמסחרי ברוסיה ממשיכים להיות מאוד גבוהים. נהיה הרבה יותר זהירים שם מאשר בעבר לפני שנעשה אצלם עסקה. יש קושי רב לממן עסקות גדולות, ואיננו מכירים מספיק טוב את השוק הרוסי. השוק הרוסי תלוי הרבה במערב ואינו חי בחלל ריק. לא הפסקנו לחפש שם, אבל האצבע הרבה יותר קשה על ההדק".



מה לגבי השקעות במדינות מזרח אירופה כמו רומניה, צ'כיה ופולין?



"את רומניה בחנו והגענו למסקנה שזה מאוחר מדי בעבורנו. יתר המדינות לא נמצאות בתוכנית האסטרטגית שלנו".



האם הודו וסין עומדות על הפרק?



"אנחנו לא מספיק עשירים בשלב זה כדי להיכנס לשם, אך בעתיד איננו פוסלים זאת. כל מהלך צריך לדעת איך מממנים אותו. השקעות במזרח אסיה מחייבות עבודת הכנה של כמה חודשים רבים, אם לא שנים, לפני שנכנסים לשם".



למה לא הלכתם בעקבות טאו ומימשתם את האחזקה בבניין הליפסטיק כדי למנוע הפסדים כבדים יותר עם התחזקות משבר האשראי הגלובלי?



"ההחלטה להישאר בליפסטיק היתה אחרי התלבטות אמיתית. מצד שני, מספר הפניות שלפני הסגירה הפיננסית המחודשת ממתווכים ישראליים, קרנות השקעה מאירופה וארה"ב, אשר התעניינו לרכוש את חלקנו - גרמו לנו להבין שאין צורך לסגור דברים בחיפזון ותחת לחץ. באותה העת ראינו שבוצעו כמה עסקות למכירת בניינים בניו יורק (בנייני ג'נרל מוטורס וקרייזלר) במחירים סבירים. מה שחיזק את ההחלטה שלנו להישאר בשלב זה בבניין. ההפסדים שרשמנו בינתיים מהבניין הם חשבונאיים וקשורים בעיקר לכך שהמימון שנטלנו הוא בדולרים, בעוד שווי הבניין הוא בשקלים. זה הביא לכך שרשמנו הפסדים".



כל זה היה אולי נכון לתקופה שלפני כמה חודשים, כשבינתיים משבר הפיננסי הולך ומתעצם ושוק המשרדים במנהטן מסתמן כמשבר הנדל"ן הבא של ארה"ב. האם הבאתם זאת בחשבון?



"אנחנו לא חיים בוואקום. מנהטן עלולה להיפגע מהמשבר נקודתית בטווח הקצר, אך לא בטווח הארוך. שכן הצרכים ושיווי משקל בין ביקוש להיצע לא ישתנו בצורה מהותית, כי אין הרבה שטחים נוספים לבנייה באזור.



"ליפסטיק מאוכלס ב-97%, ואני עדיין סבור כי הוא מגלם בתוכו פוטנציאל לרווחים נוספים. כשרכשנו את הבניין התשואה עליו היתה 3.6%, וכיום היא נעה סביב 4%. נכון לעכשיו אין לנו בעיות עם השוכרים, ודמי השכירות הממוצעים בתוך הבניין עדיין נמוכים ממחירי השכירות בתוך מנהטן. המטרה שלנו היא לנצל הזדמנות ליציאה בתוך 3-5 שנים. אם יגיעו הצעות רציניות לפני כן לא נפסח עליהן".



איך היתה הפרידה מטאו, לאחר ההרפתקה המשותפת הלא מוצלחת במיוחד עד כה בליפסטיק?



"נפרדנו בשלום ביחסים חבריים אמיצים, ואיננו פוסלים עשיית עסקים יחד בעתיד".



האם המשבר הפיננסי הגיע לטקסס ופגע בשוק המשרדים בעיר הבירה דאלאס?



"אנחנו מחזיקים ב-50% מהבניין שנרכש בסוף 2006, עם תפוסה של 80%. כיום התפוסה היא 88%. בדצמבר 2007 נכנס שוכר עוגן חדש, שהעביר את משרדיו מדטרויט ואיכלס שש קומות לפי דמי שכירות שהיו קודם בבניין. עסקה זו נתנה יציבות. כרגע איני רואה משבר בדאלאס. נכון להיום אין לנו כוונות להכניס שותף לבניין ולא קיבלנו הצעות קונקרטיות".



למה נרכשה מאקפל



לפני כניסת וקנין לתפקיד סיכמה מנופים על רכישת השלד הבורסאי מאקפל (73%) מאיתן אלדר ורועי גיל תמורת 140 מיליון שקל.



מה היה הרציונל מאחורי רכישת השליטה במאקפל?



"רצינו להשתלט על קופת מזומנים גדולה בהיקף של 50 מיליון דולר. עם הכסף הזה הלכנו לקזחסטאן, ורכשנו שם קרקע פרטית גדולה במרכז העיר אסטנה, בשטח של כ-580 דונם, בתמורה ל-40 מיליון דולר".



למה דווקא קזחסטאן?



"מדובר במדינה עשירה עם שפע של מחצבים, נפט, גז, זהב ופוטנציאל בנייה בתחום הנדל"ן. העברת הבירה לאסטנה מביאה לגידול מתמיד בהיקף האוכלוסייה, המעוניין בשיפור איכות הדיור. לנניקשווילי יש קשרים במדינה. הקרקע נרכשה מבן דודו, והדבר הקל על מהלכינו במדינה".



איפה עומד הפרויקט כעת?



"קיבלנו באחרונה אישור לזכויות בנייה, וכעת נכנסים לשלב שייקח, להערכתי, כמעט שנה, כשהתקווה היא כי בזמן הזה המשבר יחלוף ונהיה ערוכים לתחילת הבנייה שתיקח הרבה שנים.



"אין לנו לחץ להתחיל בבנייה. אמנם יש עלות אלטרנטיווית של הכסף, אבל יש גם עלייה במחירה של הקרקע. זה יותר גבוה מהריבית על הפיקדונות.



"מדובר בפרויקט מספיק רחב למשך תקופה ארוכה של 7-10 שנים, עם הכנסות מוערכות של מיליארדי דולרים. לא בהכרח נשלים את כולו, וייתכן שנכניס שותפים או נממש בשלבים מתקדמים יותר. צוותי הניהול יהיו גם ישראליים וגם מקומיים, כשאני מגיע מדי פעם לבדוק את התקדמות העניינים".



המשבר הפיננסי הגיע עד קזחסטאן?



"כן, והוא בא לביטוי בתנאי מימון של הבנקים, בריביות של 15%-17% על ההלוואות, וכן בקושי לקבל אותן. מצד שני, פוטנציאל הרווח במדינה בפרויקטים מסוג זה גבוה במאות אחוזים מאשר במקומות אחרים".



לפני חודשיים סיכמו מנופים ומאקפל על רכישת מתחם הבידור והסחר סינמה סיטי, ליד צומת גלילות, מתנובה והיפרשוק תמורת 394 מיליון שקל.



מה ריתק אתכם בסינמה סיטי?



"ראינו נכס המניב תשואה של כ-8%, ש-75% ממנו מאוכלסים בידי שוכרים ברמה של AAA כמו תנובה, שופרסל ובתי קולנוע לתקופה ארוכה של 10 שנים. לא ראינו בעסקה סיכון גבוה מדי. אם מסתכלים לטווח הרחוק כמעט שאי אפשר להפסיד בו. אנחנו מקבלים את הנכסים במצב טוב וננסה לשמור עליהם.



"בנוסף, במאקפל היה שיקול של דחיית תשלומי מס בהיקף של כ-30 מיליון שקל. ננסה לנצל את היתרונות של הקירבה הגיאוגרפית בין ארנה לסינמה סיטי כדי ליצור ערך מוסף מכך".



איפה העסקה עומדת כיום?



"החגים עיכבו את סגירת העסקה, ויש כמה השלמות. אנחנו באמצע תהליך של סגירת מימון בנקאי, ולא ידוע לי על בעיות".



האם הבנקים לא לחוצים?



"הבנקים תמיד בודקים דברים לעומק ודורשים ביטחונות משמעותיים. להגיד שהפאניקה בשווקים לא מקרינה על הבנקים לא יהיה אמיתי. שכן כל אחד מושפע מהמשבר במגרש שלו ופועל בהתאם כדי לצמצם את הנזקים".



בימים אלה עורכת חברת Asian Service Trade Control, שבשליטת איש העסקים השווייצי מרקוס ובר, בדיקות נאותות כדי להצטרף לגרעין השליטה במנופים. החברה האסיאתית העניקה בחודשים אחרונים הלוואות בהיקף של 35 מיליון דולר למנופים לצורך מימון רכישת סינמה סיטי ומימון מחדש של ליפסטיק.



האם אתם מביאים בחשבון כי בעקבות השינויים בשווקים ייתכן שהעסקה עם ובר לא תיסגר או שתידרשו להתאמות?



"מלבד ובר, יש גופים ישראליים וזרים המתעניינים בשותפות. עם זאת, אנחנו מקווים שהמגעים עם ובר יושלמו".



האם לא רצתם מהר מדי וביצעתם רכישות גדולות מדי תוך פרק זמן קצר יחסית?



"זאת חוכמה שלאחר מעשה. כמו שבעת רכישת בניין הליפסטיק לא היו סימנים ברורים שהשוק הולך למשבר, כנראה שגם שם לא צפו משבר כזה".



עד כמה בן זקן מעורב? הוא ידוע כאיש צנטרליסטי שאוהב לשמור את הבמה לעצמו.



"היחסים בינינו מצוינים ואני נהנה לשתף פעולה אתו ועם אברהם. בן זקן מעורב בנעשה. ההחלטות מתקבלות יחד".



מה ההישג הגדול שלך עד כה בשנה הזאת?



"את הכסף סופרים במדרגות. הכוונה היא ליצור חברה חזקה. נשמח אם נצליח להגיע למדדים הנכונים, כמו תל אביב 100, אך מוקדם מאוד לדבר על כך".



איפה תהיה מנופים בעוד חמש שנים?



"זאת תהיה חברה שתחום הנדל"ן יהיה רגל אחת מכלל התחומים שהיא תעסוק בו. הכל פתוח - אנרגיה, תשתיות, פיננסים. כלומר, כל דבר שאפשר להרוויח בו כסף ברחבי הגלובוס".



האם זה אומר שתישאר בחברה לפחות עוד 5 שנים?



"אני שקוע בפעילות, ולא חושב על דבר אחר".



אם אתה רוצה לממש את האופציות יום אחד ברווח נאה, צריכים לקרות הרבה מהלכים חיוביים.



וקנין מחייך. "על אף שבוודאי לא תאמין לי, זה אחד הדברים האחרונים שמדאיגים אותי כיום".



וקנין: שוק הקניונים בישראל יכול להמשיך לגדול



>> וקנין, כשרכשתם את קניון ארנה בהרצליה יצאתם בהצהרות כי הוא יהפוך לקניון של המדינה. האם האופטימיות הזאת עדיין עומדת במבחן המציאות?



וקנין: "קשה לי מאוד להתחייב שזה יהיה הקניון המוביל של המדינה, אך אנחנו עושים את כל המאמצים הנדרשים כדי לממש את פוטנציאל הרווח הגבוה שגלום בו. כרגע הקניון מצוי בעיצומו של תהליך של עיצוב מחדש ושיפוץ המבנה הפנימי שלו, בצד שינוי בתמהיל השוכרים. כל זאת בהשקעה של כ-80 מיליון שקל".



למה החלטתם להקים קניון ארנה נוסף דווקא בנהריה?



"מדובר בעיר המונה כ-60 אלף תושבים. יש מסביבה יישובים רבים נוספים, יהודיים וערבים, המגדילים משמעותית את כוח הקנייה של הקניון שייבנה. גולת הכותרת שלו: מיקום בצומת געתון במרכז העיר, מול תחנת הרכבת. אם נצליח, בקיץ 2010 הקניון יפתח את שעריו".



האם אינך חושב ששוק הקניונים בישראל מתקרב לרוויה?



"מרכזים מסחריים וקניונים זאת תרבות שהשתרשה והוכיחה את עצמה בישראל כמוצלחת. כל קניון לגופו. אם מדובר במיקום מוצלח ושוכרים טובים, הקניון ישרוד גם בתקופות משבר. נכון להיום, שוק זה יכול להמשיך ולגדול".



עד כמה ההאטה בישראל תשפיע על הקניונים?



"תרבות צריכה אינה יכולה להשתנות ביום אחד. הדבר תלוי בעומק המשבר ובכמה זמן תימשך הצניחה בשוק ההון, וכן בעד כמה זה ישליך על הרגלי הצריכה. בינתיים, במחצית הראשונה של 2008 היו עליות בהכנסות בקניונים. לגבי העתיד 'הנבואה ניתנה לשוטים'".



מה כבר הספקתם לבצע בארנה הרצליה?



"פינינו את בתי הקולנוע, סגרנו את טורנדו (לונה פארק של ילדים שגרם להפסדים) ויצרנו שטחי השכרה חדשים. תהליך השיפוץ ייקח כשנה. הדגש הוא על הבלטת חזיתות של החנויות / ויטרינות. מבחן התוצאה לגבי הקניון יתחיל בעוד כ-18 חודש מהיום, כשהיום התשואה עליו היא 8%, בדומה לתשואה בעת העסקה. בינתיים, חתמנו על ההסכמים עם שוכרים איכותיים חדשים, כמו המשביר לצרכן".



האם קיימים אצלכם הרהורי חרטה על קניית קניון ארנה?



"התשובה לכך נעוצה חמישה ק"מ דרומה. קניון רמת אביב לא נמצא על חוף הים כמו ארנה, ותראה לאן הוא הגיע ועוד ידו נטויה. אז בטוח שגם לארנה יש פוטנציאל השבחה. בנוסף, יש תוכניות לייצר טיילת אחת ארוכה מעבר להרצליה. מטבען, השקעות בנדל"ן הן השקעות ארוכות טווח".



האם ניהלתם מגעים עם אפריקה לרכישת קניון רמת אביב?



"פיננסית, ברמת תשואות של 5.5% לא היה לנו מה לחפש בעסקה הזאת. ואולם בקבוצת עזריאלי כנראה עשו שיקולים אחרים, ובטח שלא התכוונו להיכנס להרפתקה. הם היו מאוד קרובים לסגירת העסקה, אך תמיד צריך לזכור שמדובר לא רק במספרים אלא גם בבני אדם".



האם תשואה של 5.5% משאירה מקום להשבחה כלשהי בעתיד?



"עדיין קיים בו פוטנציאל השבחה, ולדעתי הוא תמיד קיים. השאלה הגדולה היא אם יודעים לנצל אותו. תשובה לכך קיבלנו באחרונה כשכולם היו בטוחים שלא ניתן לקבוע שיא עולם נוסף בריצת 100 מטר. אז הגיע ב-16 באוגוסט יוסיין בולט מג'מייקה וקבע את שיא העולם החדש, כשהשעון נעצר על 9.69 שניות. תמיד הרף יכול לעלות".