"ניו יורק היא גן עדן לציידי מציאות"

>> אדריין אלברט בדיוק חזרה מנסיעת עבודה לאירופה כדי לשוחח עם משקיעים ואנשים אמידים המתעניינים ברכישת נדל"ן בניו יורק. והעניין, היא אומרת, גדול.



אלברט, הבעלים והמנכ"ל של The Marketing Directors, חברה לשיווק דירות יוקרה שהקימה לפני 28 שנה, נהנתה מהעלייה המתמדת במחירי הדירות בניו יורק, שהחלה באמצע 91'. לפי מדד קייס-שילר, העוקב אחר מחירי הבתים בארה"ב , מ-91' ועד יוני 2006 זינקו מחירי הדירות בניו יורק פי שלושה בממוצע. מחיריהן של דירות היוקרה זינקו בשיעורים חדים עוד יותר.

ואולם המפולת בוול סטריט, הנפילה של ענקיות המשכנתאות פרדי מאק ופאני מיי, האי-ודאות הקיצונית בשווקים ומחנק האשראי המעיק הם עדיין אתגרים גדולים עבור שוק הנדל"ן האמריקאי - וגם לאלברט, ששיווקה במהלך הקריירה שלה דירות בכ-30 מיליארד דולר.



שוק הדירות הניו יורקי החל להראות סימני חולשה הרבה לפני שהאירועים האלה אפילו התרחשו. בשנתיים שחלפו מיוני 2006 ועד יולי 2008 ירד מדד קייס-שילר בהתמדה, והצביע על נסיגה מצטברת של כמעט 11% במחירי הדירות בעיר. זאת, חודשיים לפני המפולת.



האם יש ירידה גם במחיריהן של דירות היוקרה במנהטן?



אלברט: "עד כה לא היתה ירידה חדה במחירים של דירות יוקרה במנהטן. העיר היא יעד גלובלי שמושך קונים רבים. שוק הדיור היה חזק יחסית ב-24 החודשים האחרונים, ונמצא בנקודת זינוק טובה לעליות, עקב מיעוט הפרויקטים החדשים המתוכננים לדיור. דירות חדשות שנבנות הן פחות מ-20% ממספר הדירות המוצעות למכירה.



"ענף דירות היוקרה הוא החזק ביותר בשוק הדיור שלנו כיום. יש אמנם כמה מוכרים - אך רובם עשירים מספיק ויכולים להרשות לעצמם לחכות עד שיקבלו את המחיר שבו הם מעוניינים. מכיוון שמספר הדירות המוצעות למכירה במנהטן נמוך יותר מבשווקים אחרים בארה"ב, מחירי הדירות כאן שמרו על יציבות - גם בתקופת האי-ודאות הזו".



מעדיפים קונדומיניום



אבל אלברט אינה בלתי מסויגת. ככלל, יש שני סוגי בעלויות על דירות בניו יורק. בסוג הראשון, קו-אופ, הפרויקט כולו מוחזק בידי חברה (בדרך כלל ללא כוונת רווח). הדייר רוכש בה מניות ומשלם לה את חלקו בהוצאות ובמסים. הגמישות של בעל הדירה בקו-אופ קטנה מאוד, והתלות שלו בבעלי הדירות האחרות גבוהה מאוד.



הסוג השני הוא קונדומיניום, והוא דומה מאוד לבעלות הנהוגה בישראל - הדייר הוא הבעלים היחיד של יחידת הדיור שלו וחולק את הבעלות על השטחים הציבוריים עם הדיירים האחרים. בהשוואה לקו-אופים, שוק הקונדומיניומים נהנה גם מיתרונות מס.



בגלל כל הסיבות האלה, קונדומיניומים הם צורת הבעלות המועדפת בניו יורק. בעבור משקיעים זרים זו למעשה הדרך היחידה האפשרית לרכוש דירות בעיר, מכיוון שאין בה הגבלות בעלות של זרים. בנוסף, אין בשיטה זו הגבלה על שיעור המשכנתא שמוענק לצורך מימון של רכישת דירה - יתרון עצום בשוק עולה, שבו ניתן לקבל משכנתאות בשיעורים גבוהים מאוד ביחס למחיר הדירה.



"בפעם הראשונה מזה עשור", אומרת אלברט, "אנחנו רואים מידה מסוימת של משא ומתן על מחירי המחירון של דירות חדשות. משא ומתן כזה יכול להוביל כיום לשינוי של כ-10% במחיר בקונדומיניומים חדשים".



אילו אזורים של מנהטן נמצאים במצב הגרוע ביותר?



"בעקבות הפיטורים במגזר הפיננסי אפשר היה לצפות ששוק הדירות באזור הכספים של מנהטן יסבול, אך למרות זאת עד כה אין עדות לכך. הגורם החשוב בשוק הדיור הוא המוצר ולא המיקום. מאז שראש העיר לשעבר רודי ג'וליאני הפך את כל חלקי העיר לבטוחים, הגבולות הגיאוגרפיים שהגדירו את העדפות רוכשי הדירות נעלמו.



"הקונים מחפשים כיום בתים בכל רחבי מנהטן, ופחות נעולים על שכונות מסוימות. מוצרים ישנים - כמו קו-אופים, ובמיוחד קו-אופים ישנים - שאין להם שירותים נלווים נדרשים, אינם מצליחים היטב בשוק הזה".



איפה נמצאות ההזדמנויות?



"יכולות להיות הזדמנויות לרכישת דירות בבניינים חדשים, הנמצאים בסוף תהליך המכירות שלהם, בתנאים טובים. זאת מכיוון שהמפתחים רוצים לעבור הלאה לפרויקטים הבאים שלהם".



מי קונה עכשיו?



"זהו גן עדן לציידי מציאות. זה הזמן לרכוש נדל"ן בניו יורק, מכיוון שיש הזדמנויות נהדרות בשוק הדיור. יש לנו כיום רוכשים מאירופה, המזרח התיכון, המזרח הרחוק ומדרום אמריקה. בקיצור, מכל העולם".



האם בנקים סיפקו בכלל משכנתאות חדשות בשבועות האחרונים?



"כן. משכנתאות ניתנות בכל יום על ידי מלווים יציבים, כמו וולס פרגו וצ'ייס. למרות זאת, הקריטריונים לקבלת משכנתאות השתנו. לפני שנה, אפשר היה לקבל משכנתאות ללא תיעוד (No Doc Loans), ועתה לא ניתן לקבל אותן. בנוסף, היחס בין המשכנתאות לשווי הנכס ירד מ-90% ל-80% לתושבים מקומיים, ול-60% לזרים ולמשקיעים. הריבית בהלוואות ג'מבו (הלוואות החורגות מהמקובל בתעשייה והנחשבות למסוכנות יותר - נ"ל) עלתה כיום לכמעט 7%. הבטחת ריבית לפרקי זמן העולים על שנה אפשרית, אך כרוכה בעלות".



האם בתנאים האלה יש מצבים שבהם הרוכשים מבקשים משכנתאות מהמוכרים?



"מכיוון שהיחס בין המשכנתא לשווי הדירה הוא עניין שהמלווים מתמקדים בו יותר מאשר בעבר, אם הקונה מקבל משכנתא כלשהי מהמוכר, הדבר שקול לירידת שווי הדירה בעיני המלווים המסורתיים.



"לדוגמה, אם אדם מוכר בית ב-100 אלף דולר ונותן לקונה משכנתא של 10,000 דולר, בעיני המלווה המסורתי שווי הדירה יהיה 90 אלף דולר. מכיוון שלקונה יש פחות הון עצמי בקנייה, ייתכן שהמלווה כלל לא יהיה מוכן לתת את המשכנתא. מלווים מסורתיים רוצים שלקונה יהיה חלק בקנייה, ולכן רבים מהמנגנונים שהיו פעילים בעבר אינם פעילים עוד".



לא עוזבים את העיר



האם את מבחינה בתנועה של אנשים אל מחוץ למנהטן - לרובעים האחרים של ניו יורק?



"לא, אנו לא רואים יציאה ממנהטן. ואולם ההשפעות המלאות של הפיטורים האחרונים בסקטור הפיננסי עדיין לא הורגשו".



האם את מבחינה בלחץ גובר מצד עובדים בוול סטריט למכור דירות?



"אנו, שנמצאים בביזנס הזה כבר הרבה זמן, למדנו ששוק הנדל"ן במנהטן הולך עקב בצד אגודל עם וול סטריט. מה שמעניין הוא שאף שהשוק עשוי לעלות ולרדת, יש כאלה בוול סטריט שמרוויחים כסף בלי קשר לכיוון השוק.



"המפתח האמיתי הוא פיטורים. בלי העובדים הצעירים של וול סטריט, שמנסים לרכוש את הדירה הראשונה שלהם, ומוכנים לשלם שכירות גבוהה עד שיצליחו לרכוש דירה, הלחץ על השוק יקטן.



"אנחנו לא יודעים עד כמה עמוקים יהיו הפיטורים או כמה זמן ייקח לשקם את זרם הקונים והשוכרים. יש להביא בחשבון גם את העובדה שיש מעט מאוד בנייה חדשה, ולכן קשה לדעת איך הדברים יבואו לידי ביטוי בטווח הקצר.



"בטווח הארוך השווקים יתחזקו, היצע העבודה יגדל והכלכלה תצמח. למרות זאת, קשה מאוד להשיג כעת מימון לצורך בניית בנייני דירות חדשים - ולכן הביקוש יצמח מהר יותר מההיצע.



"יגיע השלב שבו הביקוש יעבור את ההיצע, מה שיגרום למחירים לעלות בחדות. איני יודעת מתי זה יקרה בדיוק, אבל זה יקרה, ולאלה שרכשו עכשיו תהיה הזדמנות לממש רווח משמעותי על ההשקעה שלהם. הכלל הראשון של נדל"ן אינו 'מיקום, מיקום, מיקום', כי אם 'תזמון, תזמון, תזמון'".