"המצב במזרח אירופה קטסטרופלי"

משבר עולמי נדל"ן

>> לפני חודשיים נשמע נורי כץ, נשיא סנצ'ורי 21 ברוסיה, אופטימי מאוד והבטיח כי "אלפי רוסים יגיעו לרכוש דירות בישראל". כיום, אחרי חודשיים בלבד, מצב רוחו התהפך לפסימי. מאוד מאוד פסימי.



"המצב הכלכלי אצלנו גרוע מאי פעם", הוא אומר ל-TheMarker. "בשנתיים האחרונות חשבנו שרוסיה חזקה כלכלית. היה כל כך הרבה נפט והיו כל כך הרבה אוליגרכים. הרגשנו שהמצב משתפר במהירות. והיום? המצב כאן פשוט לא ייאמן. כולם הפסיקו להעביר כספים, אף אחד לא משלם את חובותיו, בנקים רבים קורסים ויזמים שחיו באשראי לא יכולים יותר לקבל הלוואות. הכל קפוא".



לפני כשבוע נפלה ברוסיה חברת התיווך השלישית בגודלה - דוקי (DOKI). סרגי פולונסקי, מנכ"ל קבוצת מיראקס (Mirax), אחת מחמש חברות הנדל"ן הגדולות ברוסיה, הודיעה לפני כחודש כי בשנה הקרובה החברה תקפיא את פעילותה, ולא תרכוש פרויקטים חדשים למטרות פיתוח או לבניית מיזמים חדשים.



"המצב הזה ללא ספק ישפיע על חברות הנדל"ן הישראליות הגדולות כמו אפריקה ישראל וקבוצת פישמן, שבונה בסנט פטרבורג", מעריך כץ. "הבנייה לא הופסקה לחלוטין, אך זה בהחלט יכול לקרות. כבר כיום ניתן לראות מימושי קרקעות במחירי הפסד. מי שאין לו כסף נזיל מתחיל למכור.



בראיון שלשום ל-TheMarker שפורסם אתמול אמר אליעזר פישמן: "בשלב מסוים רוב הגופים החזקים ברוסיה מפסיקים את הבנייה. לנו יש מספיק כסף לגמור את כל הפרויקטים שהתחלנו. ברור שאם יש לי פרויקט שצריך השקעה של 350 מיליון דולר, אני אחכה חצי שנה עד שלושת רבעי שנה כדי לראות מה קורה. גם אילו היו לי כל האישורים לא הייתי מתחיל לבנות".



לדברי כץ, "הבנקים ברוסיה החלו לממש נכסים במחירים נמוכים ב-40%, וגם חברות נדל"ן גדולות החלו להוריד את מחירי הדירות במוסקווה בכ-35%. דירה שהוצעה עד לפני כחודש ב-5,000 דולר למ"ר נמכרת כיום במחיר הפסד של 3,250 דולר למ"ר.



"אני מעריך שהמצב פה יהיה גרוע יותר מבמדינות אירופה ואמריקה. אני לא יודע מה יהיה איתי, אני לא יודע מה יהיה עם החברה שלי, אבל אשמח מאוד אם יכריחו אותי לעזוב את רוסיה. אנו חוששים שמחר לא יהיה כסף. הזכייניות שלנו לא מוכרות דירות ולכן לא מעבירות לנו את העמלה, כולם הפסיקו לשלם אחד לשני. זה פשוט מטורף. אני בהחלט שוקל להוציא את הכספים שלי מרוסיה ולחלק אותם לבנקים באירופה, בארה"ב ובישראל".



אף אחד לא מצליח למכור



לא רק כץ נשמע מבוהל. "המצב במזרח אירופה קטסטרופלי", אמר השבוע מנכ"ל של חברת נדל"ן ציבורית גדולה הפועלת באירופה ל-TheMarker. בנקים עצרו מימון של פרויקטים ושיווק הדירות נעצר לחלוטין. בשלושת החודשים האחרונים אף אחד לא מכר שם דירה".



החורף הזה יהיה קשה מתמיד במזרח אירופה. רק בחודש האחרון נפלו הבורסות שם בעשרות אחוזים - ברוסיה צנחה הבורסה ב-49%, בהונגריה ב-44%, ברומניה ב-40% ובאוקראינה ב-38% - ופעילות היזמים שם קפאה. מוקדם לסמן מתי תחלוף הסופה המשתוללת כרגע. "עדיף לצאת לחופשה בת כמה חודשים. במילא אין מה לעשות עכשיו", סיכם בפשטות המנכ"ל והוסיף: "אני לא מתקרב למזרח אירופה בשנה הקרובה - הולכת להיות שם שואה כלכלית. אנחנו נראה את כל החברות שהנפיקו אג"ח בבורסה בתל אביב מבקשות דחייה בתשלומים או נכנסות לדיפולט (חוסר יכולת להחזיר את החוב, ר.ס). וזה לא יהיה הסוף, כולם חושבים שרק החברות הקטנות נמצאות בבעיה, אבל אנחנו נראה גם את הגדולות נופלות שם".



"יש ירידות בביקושים ולכן ירידות משמעותיות בהיקף המכירות", מודה יזם ישראלי במזרח אירופה שביקש להישאר בעילום שם. "בשל הקשחת תנאי הבנקים, נכון להיום, כל הפרויקטים של היזמים הישראלים במזרח אירופה סובלים מירידה בשיעור של עד 50% בהיקף המכירות". לפי הערכות שמרניות יותר תחול ירידה של 25% ויותר ובפרויקטים מסחריים התשואה תרד בלפחות 10%.



כאשר אמירות כאלה מגיעות מיזמי נדל"ן שמקפידים תמיד להישמע אופטימים, הן מעידות על עומקו של המשבר. על פי רוב, מפגינים היזמים אופטימיות רבה, אולי אף מוגזמת: גם כשהמצב קשה - בחברה שלהם המצב קשה פחות מאצל אחרות; גם כשהשוק נופל - הוא לא נופל עליהם. כשהמשבר הנוכחי החל להגלגל, סיפרו יזמים קטנים שדווקא הכרישים הגדולים תקועים עם פרויקטים גרנדיוזיים ומימונים כבדים. הגדולים, מצדם, סיפרו שהמשבר צפוי לפסוח עליהם בשל המוניטין שלהם בקרב הבנקים - מה שמקל עליהם בבקשות למימונים.



ועכשיו הכל היסטוריה - כולם מתמודדים עם בנקים שלא משחררים כסף. מצב הרוח קשה ואף אחד לא רואה את הסוף. מנסים לחשוב רק על מה לעשות מחר. האופציות של היזמים נעות בין גרועות לגרועות יותר. מי שיש לו קרקע לא בונה - עדיף לשלם את הריבית על רכישת הקרקע מאשר לבנות. הריבית היא כסף קטן לעומת ההפסדים של קבלנים שהתחילו בבנייה. הם צריכים לבחור אם להמשיך לבנות ולקחת את הסיכון שלא יצליחו למכור דירות, או פשוט לעצור את הבנייה. מי שנמצא בשלב האחרון של הבנייה והספיק למכור את רוב הפרויקט לפני הצונאמי, מודה על גורלו ששפר עליו.



"יזמים ממונפים נמצאים בבעיה גדולה. הם תקועים עם קרקע או פרויקט שהם צריכים לשלם לבנק המממן את הריבית עבורו עד מועד פירעון ההלוואה", אומר עו"ד גל אורן, שותף במשרד עמית פולק מטלון, הפועל ברומניה, בולגריה, הונגריה, פולין, סרביה, צ'כיה, אוקראינה, ליטא ולטוויה. "במועד הפירעון הם צריכים להביא כסף מהבית. אם אין להם, הם צריכים לקבל מהבנק דחייה במועד הפירעון, ולא - הנכס שלהם יעוקל".



"הבעיה של הבנק לא פחות גדולה", מסביר אורן, "מפני שאם הם יעקלו הרבה נכסים הם יצטרכו למכור אותם במחירים נמוכים, אם בכלל אפשר למכור את הנכסים האלה. בכל מקרה הבנקים יצטרכו למחוק השקעות בסכומי עתק".



לא נותנים משכנתא



על אף השוני בין מדינות מזרח אירופה, במשבר הנוכחי שוק המגורים בכולן סובל מאותה מחלה - מחסור בכסף. אין כסף ליזמים לצורך מימון פרויקטים, אין כסף למתן הלוואות משכנתא לרוכשי הדירות ועל עסקות חדשות לרכישת עתודות קרקע לבנייה אף אחד כבר לא מדבר.



הנחת העבודה הבסיסית - שהציבור במזרח אירופה רוצה לעזוב את צורת המגורים הארכאית שבה גרו שלוש משפחות בדירת שני חדרים - השתנתה. אולי הרצון לשפר דיור קיים, אבל היכולת לממש אותו נעלמה מקרב הציבור, מפני שהבנקים הפסיקו לאשר משכנתאות. לא מדובר בעליית ריבית או הקשחת התנאים, אלא בהפסקה גורפת של הלוואות לצורך רכישת דירות.



לדברי כץ, ברוסיה המצב חמור במיוחד: "מאז שהאוליגרך הרוסי אולג דריפסקה נקלע לקשיים, הבנק שבבעלותו לא איפשר לרבים למשוך כספים ולבצע העברות בנקאיות במשך שבועיים. הבנקים לא מעניקים הלוואות למשכנתא ואנשים לא קונים. רוכשי דירות אפילו מעדיפים לוותר על המקדמה שנתנו על הדירה בשיעור של 10%, ובתנאי שישוחררו מהחוזה. התנאים פשוט בלתי אפשריים".



באוקראינה פשוט אי אפשר למשוך כסף מכספומטים: "האזרחים לא יכולים למשוך כסף מהבנק כי אין כסף - עד כדי כך משבר האשראי במדינה קיצוני", אומר אבי מאור, מנכ"ל משותף בקבוצת חנן מור, שנושם לרווחה - הקבוצה שלו הצליחה למכור בזמן רבים מהפרויקטים שלה במזרח אירופה.



"עם פרוץ משבר הסאבפריים, הנחנו שהמצב לא ישתפר וקיבלנו החלטה לא להרחיב את הפרישה במזרח אירופה", מספר מאור. "ברומניה ביצענו אקזיט ועשינו מאמצים לסיים את הפרויקטים בפולין ובאוקראינה, שבה היה לנו הרבה מזל. הצלחנו למכור את רוב רובו של פרויקט יוקרתי. כיום אני לא אתחיל פרויקט חדש בשל הביקוש הדל לדירות".



מאור אומר כי "בהתחלה היו עסקות טובות, אבל הביקושים הגיעו בעיקר משני פלחים: שכבה מקומית קטנה ועשירה ומשקיעים זרים. הרבה משקיעים אירופאים, בעיקר אירים, קנו דירות. כיום אירלנד נפגעה מהמשבר והמשקיעים נעלמו. המקומיים לא הצטרפו לחגיגת הרכישות כי היכולת שלהם עוד היתה בתהליך של היווצרות. בלי קשר למשבר האשראי, צפינו שתהיה האטה בצמיחה".



אגב, צירופן של מדינות המזרח לאיחוד האירופי רק הקשה על הצרכנים: "עם הכניסה לשוק המשותף נתנו משכנתאות רק על בסיס יכולת ההחזר לפי תלושי שכר, ורבים קיבלו תשלום בכסף שחור, מה שמנע מהם לקבל משכנתא", אומר אורן.



מי שמוריד מחירים - יפסיד



נראה שהסיפורים על הטיסות המיתולוגיות לרומניה שבהן היזמים סוגרים עסקות באוויר יפנו את מקומם ממש בקרוב לסיפורים על יזמים שהפרויקטים שלהם תקועים ושהכסף שלהם אוזל, וגם לסיפורים על יזמים שארזו את מיטלטליהם והחזירו את הפעילות שלהם לישראל - המקום היחיד, לפחות כיום, שאפשר לממן בו פרויקטים.



גם החברות, לא רק הצרכנים, זוכות לטיפול חשדני של הבנקים, מה שמקשה עליהן מאוד. "לפני כשנה העניקו הבנקים מימון של 70%-80% משווי הקרקע או הפיתוח, בהסתמך על ניתוחים כלליים על הפרויקט", אומר מוטי ויזל, מנכ"ל חברת הייעוץ הבינלאומית Vcell העוסקת בליווי חברות נדל"ן בישראל ובאירופה. "כיום הבנקים בודקים בדקדקנות את אופי הפרויקט. הם מבקשים לדעת מהי ההיסטוריה של בעלי המניות, מה הקונצפט, מי קהל היעד וניתוחים שיווקיים הכוללים אסטרטגיה של אופן המכירות. כל זאת כדי לצמצם את האי ודאות. במקרים מסוימים הבנקים אף מתנים את תנאי ההלוואה במכירה של מאות יחידות דיור. כל זה גוזל הרבה מאוד זמן וכסף".



"קבלת ההחלטות של היזם תלויה במעמד הפרויקט/קרקע הנמצא בשלבי רכישה, תכנון או שיווק", מסביר ויזל. "רכישת הקרקעות נמצאת בקיפאון של ממש. חברות הנדל"ן ישתמשו פחות בהון עצמי, אלא אם כן העסקה מאוד אטרקטיווית. עם זאת, החברות כן מקדמות פרויקטים למצב של תכנון מתקדם. אך כל עוד השווקים לא ישתפרו, הם לא ייצאו לשיווק. אם לפני כשלושה חודשים החברות ביקשו ייעוץ שיווקי של פרויקטים, כיום הן מחפשות ייעוץ עד שלב המכירות, ושם נעצרות. חברות שהחלו את שלב המכירה לא יעצרו, מכיוון שהן מחויבות לספקים, לקבלני ביצוע וללקוחות, אך היקף המכירות הצטמצם בכ-25% בממוצע".



עם זאת, יקי אמסלם, סמנכ"ל חברת הבנייה הפרטית אלמוג כ.ד.א.י, מעריך שהיקף המכירות ירד בשיעור גבוה יותר של 30%-50%. "ברומניה, למשל, קיימת האטה משמעותית בפרויקטים לשוק המגורים הממוצע. נכון להיום, אין ירידת מחירים, אבל אם המצב יימשך ההערכות הן שהמחירים יירדו לא יותר מ-10%. אם דירה בפרברי רומניה נמכרת ב-1,200 יורו למ"ר, היא תרד עד ל-1,000 יורו למ"ר. בניגוד לישראל, שוק מגורי היוקרה במזרח אירופה אינו מראה סימני האטה. בבוקרשט, למשל, אנו ממשיכים ליהנות משיווק דירות לפי תחשיב של 7,000-8,000 יורו למ"ר".



ויזל אומר כי "מדיניות החברה נקבעת לפי חוסנה הפיננסי, ומימוש נכסים עשוי לצאת לפועל בחברה ממונפת שנזקקת לאשראי גדול לצורך פעילותה". לדבריו, "חברות שרכשו קרקעות במאסות, הלוו כספים רבים מהציבור או מהבנקים ולא השתמשו בהון העצמי שלהן נמצאות במצב קשה יותר. אם בתוך 3-4 חודשים החברות לא יראו שיפור ויגיעו לרמות מינוף כזה ששווי הקרקע לא יהיה שווה את ההלוואה שקיבלו, אנו בהחלט עשויים לראות מימושי נכסים ומכירת קרקעות במחירים נמוכים. מה שנהפך לפופולרי זה הכנסת שותף לפרויקט. זה בהחלט אחד הפתרונות לשמור על ערך הנכס ולהקטין סיכונים".



כמו תמיד, יש גם מי שחושב שהוא יכול להרוויח מהמצב: "מי שעבד עד עכשיו בצורה מושכלת יצליח לשמור על יציבות, מי שלא - נקנה אותו", מזהיר היזם עלום השם. "האסטרטגיה של החברה שלנו זה לא להוריד מחירים, כך נהגנו גם במשבר בשנות ה-90. צריך להבין את רמת החיים בבוקרשט. הם קונים חולצת פולו ביותר ממאה יורו והם עושים קניות בסופר ביותר מ-300 יורו. רמת החיים שם גבוהה, יש להם הון עצמי והם יוכלו לשלם על הדירות בעוד כמה חודשים במחירים המוצעים כיום. הכל עניין של זמן. מי שמוריד מחירים הוא אחד שהולך להפסיד במשחק".



מסימני המיתון: אזורים מפטרת עובדים



>> חברת אזורים, בשליטת שעיה בוימלגרין, התחילה בסבב של פיטורי עובדים בישראל, במזרח אירופה ובארה"ב, בעקבות המשבר הכלכלי.



בישראל פיטרה החברה 15 עובדים מתוך כ-100 - 15% מהמועסקים בה. בחברה הבת אנגל במזרח אירופה בוצע צמצום דרסטי יותר. ל-TheMarker נודע כי החברה פיטרה שמונה עובדים, שהם כ-30% מסעיף הוצאות ההנהלה וההוצאות הכלליות. מדובר בבכירים, ובהם מנכ"ל ומנהלי מדינות. החברה הפחיתה את הוצאות הניהול גם באזורים ארה"ב, שם צומצמו הוצאות ההנהלה בכ-40%.



מהחברה נמסר בתגובה כי מדובר בפיטורי התייעלות. "כרגע אנחנו לא מרגישים את המיתון בישראל ואין ירידה במכירות בפרויקטים שלנו. 15% מהעובדים שפוטרו אינם מהווים 15% מהוצאות כוח האדם. לא פיטרנו אנשי הנהלה בכירים וסמנכ"לים. אנחנו מייעלים את כל המערכת על ידי איחוד של פונקציות בין חברת אזורים לאנגל מזרח אירופה".



אזורים פועלת במזרח אירופה בפולין, בולגריה, אוקראינה, הונגריה, רומניה, צ'כיה וסרביה.



רז סמולסקי



קויתי וסופרין ניסו למכור מחצית ממניות החברה



>> חברת בסר אירופה, בשליטת נחשון קויתי וקלמן סופרין, הודיעה בחודש האחרון על בחינה מחודשת לאישור עסקה עם חברה זרה לרכישת 50% ממניותיה תמורת 17 מיליון יורו. לאור המשבר, הופסק המשא ומתן לרכישת האחזקות במניות החברה הזרה. אג"ח מסדרות ח'ו-ט' של בסר אירופה נסחרות בתשואות של 23.5% ו-36.5% בהתאמה.



רנית נחום-הלוי



ויצמן שירי דורש את כספו בחזרה



>> חברת תשואה 10, בשליטת חבר הכנסת לשעבר ויצמן שירי, שאג"ח שלה מסדרות א' ו-ב' נסחרות בתשואות של 44% ו-43.3% בהתאמה, הודיעה לפני כשלושה שבועות כי היא דורשת שתושב לה מקדמה בסך של 657 אלף יורו, בטענה שבעלי הקרקע לא מילאו אחר ההסכם. תשואה 10 ביצעה בשנתיים האחרונות רכישה של לפחות שש קרקעות במזרח אירופה. הפרויקט המניב היחיד של החברה הוא פרויקט בירושלים שמניב תשואה שנתית של כ-10.7%.



רנית נחום-הלוי



חושן ופלוסברג חטפו מכה קשה



>> חברת אדמה הולדינג, שאג"ח שלה נסחרות בתשואה של 37.5%, הודיעה לפני כחודש על הכנסת שותף לפרויקט החברה באוקראינה, הנאמד בכ-35 מיליון דולר. החברה, בניהולם של דביר חושן כהן ודייוויד פלוסברג, קיבלה מכה מקריסת ליהמן ברדרס שהחזיק במניותיה. החברה גם ממונפת בהלוואות גבוהות מבנקים מקומיים שונים.



רנית נחום-הלוי



פיני צרפתי מנסה לממש נכסים בשווי 16 מיליון



>> בחודשיים האחרונים קיבלו מספר חברות החלטות שלא לבצע פעילויות שיש בהן כדי לסכן או להעמיס על ההון העצמי.



חברת הנדל"ן סיביל יורופ, בשליטת איש העסקים פיני צרפתי, הודיעה כי תפעל בחודשיים הקרובים למימוש שניים מנכסיה בגרמניה וברומניה. שני הנכסים עשויים להזרים לחברה 16-20 מיליון יורו ולהקל על נזילות ההון שלה. כמו כן, החברה הודיעה בחודש האחרון כי בכוונתה לצמצם את פעילותה בערים לייפציג, ברלין וגרבנברויש שבגרמניה ולא להשקיע בנכסים חדשים. איגרות החוב של החברה נסחרות בתשואת "זבל" של 48.6%.



רנית נחום-הלוי



בהפוכה: יש חברות נדל"ן שהמכירות שלהן עדיין טובות יותר במזרח אירופה



>> בסוף השבוע טסה ההנהלה הבכירה של אחת מחברות הבנייה הפרטיות הגדולות, שבונה בישראל ובמזרח אירופה, כדי ללמוד מקרוב כיצד העסקים שלה במזרח אירופה מצליחים יותר לעומת אלו שבארץ.



חברת הבנייה המדוברת עצרה באחרונה פרויקטים יוקרתיים מאוד שהיו קרובים לשלבי ביצוע במרכז הארץ. מנהלי החברה מצאו שדווקא במזרח אירופה הפרויקטים שהחברה מבצעת רווחיים בהרבה. ההנהלה הבכירה טסה כדי לעמוד מקרוב על שיטת הניהול הנהוגה על ידי עובדיה במזרח אירופה בניסיון לבדוק אם שיטות העבודה ישימות גם בישראל.



שירות TheMarker