"המשבר הרג את מכרז השוק הסיטוני"

לפני ארבעה חודשים נוצר פקק כבד בכניסה לחוות רונית שבשרון, כש-6,000 איש ציפו לשמוע פרטים על "העיר החדשה" - קבוצת הרכישה למתחם השוק הסיטוני בתל אביב. במקביל התכוננו חברות הנדל"ן הגדולות להתמודד במכרז הענק לבניית 1,800 דירות ושטחי מסחר נרחבים בלב תל אביב. אלא שכיום נראה כי מדובר בהיסטוריה. אחד הגורמים בענף אף מכנה את התקופה ההיא "השתוללות", ואומר: "יש כיום עולם חדש, וכל אחד צריך להתאים את עצמו".

הכוונה באמירה "להתאים את עצמו" היא להורדת מחירים. "אנחנו לא מתכוונים להתמודד במכרז בתנאים הנוכחיים שלו", אומר מנכ"ל של חברת בנייה. "אני חושב שגם חברת השוק הסיטוני לא תוציא את המכרז, כי הם לא יקבלו את המחירים שהם מצפים להם. מצד שני, הם גם לא ישמחו להוריד את המחיר. זה מצריך תהליך של הבשלה, ואני מעריך כי בינתיים המכרז יידחה, אפילו בכמה שנים".

מנכ"ל בחברה יזמית מסכים עם ההערכה: "אין הרבה שחקנים בשוק הנדל"ן שיכולים לקבל על עצמם את המתחם הזה. כולם על הגדר. במקום חברת השוק הסיטוני הייתי מקפיא את המכרז ומחכה, אבל אם הם רוצים למכור - הם יצטרכו להוריד במחיר".

המכרז למכירת הקרקע שבבעלות חברת השוק הסיטוני בע"מ - שמורכבת מקבוצת חברות בראשות תנובה ועיריית תל אביב, שמחזיקה ב-25% מהקרקע - פורסם בתחילת יוני, וכולל זכויות בנייה ל-1,200 דירות בארבעה מגדלים בני 40 קומות וכמה בניינים נמוכים, קניון, חניון ל-3,500 מכוניות, בית ספר, גני ילדים ופארק.

ניתן לחשוד בחברות הנדל"ן שאמירות אלה מבטאות אינטרס ללחוץ את המחיר כלפי מטה, אבל לזכותן ייאמר כי בעבר הן לא הביעו תרעומת על מחירי המכרז. להפך - בשוק שררה התלהבות גורפת לגבי האטרקטיוויות שלו, והמחירים בהצעות המוקדמות לא איכזבו.

רק בספטמבר, חמש מתוך תשע קבוצות שהביעו עניין במכרז קיבלו הודעה מחברת השוק הסיטוני כי הצעותיהן גבוהות ממחיר המינימום של כ-600 מיליון דולר, ולפיכך הן יכולות להמשיך בהליכי ההתמודדות במכרז. מדובר בחברות שיכון עובדים, קבוצה בראשות דוד עזריאלי, קנדה ישראל, קבוצת אשטרום וקבוצה זרה מארה"ב.

לדברי בכיר באחת מחברות הנדל"ן ששמה מוזכר כפייבוריטית לזכייה במכרז: "המשבר הרג את המכרז. יש הרבה משתנים שלא נלקחו בחשבון לפני כמה חודשים כשהמכרז החל, ושכעת צריך לתת עליהם את הדעת. אנחנו העברנו הרבה שאלות למארגני המכרז ועדיין לא נענינו".

אלא שעם כל הכבוד לאנשי הנדל"ן, הבנקים הם הגורם המרכזי שיקבע את גורל המכרז. בלעדיהם לאנשי הנדל"ן לא יהיה מספיק כסף בכיסים כדי לשלם עבור הקרקע.

כדי לממן רכישה של הקרקע במחיר של 600 מיליון דולר, צריך הבנק להעמיד ליווי בשיעור של 60%-70%, ובמספרים מדובר בהלוואה של 360-400 מיליון דולר, וזאת ללא עלויות הבנייה וההשקעה בתשתיות הפיתוח של המתחם.

"אין כיום גוף פיננסי רציני שיכול לקחת על עצמו לבד את ליווי הפרויקט, ובמצב הזה שבו בנקים מחו"ל דואגים להישרדות שלהם, קשה להאמין שהם יתעניינו בפרויקט נדל"ן בישראל", אמר גורם בנקאי בכיר, שנשמע בדיוק כמו אנשי הנדל"ן.

"שאלת הליווי הפיננסי אינה טריוויאלית כלל כיום. במתכונת הנוכחית של המכרז, מדובר בפרויקט של כמה מאות מיליוני דולרים, כך שעבור כל בנק בישראל זה ריכוז סיכון גדול. למעשה, ליווי שכזה יחייב תוכנית עסקית מאוד מיוחדת ומאתגרת כי אתה לא יכול להשתהות יותר מדי, מפני שהוצאות המימון יאכלו ליזם את הרווח. מצד שני צריך לצאת במשך זמן קצר לביצוע, וזה אומר שצריך לרכז הרבה מאוד משאבים ביצועיים, יזמיים ופיננסיים בזמן קצר", אומר הבכיר.

להערכתו, אין אף בנק אשר יכול ללוות את הפרויקט בכוחות עצמו כיום, ודרוש שיתוף פעולה של כמה בנקים. על השאלה אם בנקים זרים ייכנסו לפרויקט הוא עונה בשלילה: "בנקים בחו"ל מאוד נזהרים כיום בליווי פיננסי שהם נותנים, על אחת כמה וכמה כאשר זה מגיע להשקעות גדולות ובישראל בפרט.

למעשה, אין כמעט תקדימים לליווי פיננסי של בנק זר בישראל לפרויקט נדל"ני טהור, כשגם בפרויקטים של תשתית הנעשים מול המדינה לא ניתן למצוא הרבה בנקים זרים, וניתן לציין רק דוגמאות בודדות, כמו הרכבת הקלה בתל אביב ופרויקט מתקן ההתפלה בחדרה. כשמביאים בחשבון את כל הנתונים האלה, אני די אופתע אם בנק זר יודיע על רצון ללוות את הפרויקט".

כשהוא נשאל אם המועד של אמצע נובמבר להגשה של ההצעות המחייבות נראה לו ריאלי, טוען הבכיר: "למיטב ידיעתי, אני לא חושב שהמועד הזה יהיה אפקטיווי".

כדי להפחית את הסיכון, מדברים אנשי הנדל"ן על "שינוי מתכונת המכרז": במקום מכרז אחד לכל המתחם, פיצול לכמה מכרזי משנה בהיקפים "צנועים" יותר. "בחברה ביזבזו הרבה שנים על אישור תב"ע מאוד מוגדרת אבל היא לא טובה, כי היא יוצרת מצב שקשה לחלק את המכרז לכמה חלקים - דבר שדי נדרש במצב כיום. למשל, החניון האדיר שמתוכנן להיבנות תוקע במידה רבה את האפשרות לחלק את המכרז לכמה חלקים. לכן שינוי במתכונת הוא לא דבר פשוט, אבל נראה הכרחי כיום", מדגיש אחד הגורמים.

מאיר שמיר, מבעלי השליטה בתנובה, שמחזיקה ברוב הזכויות במתחם השוק הסיטוני, הצהיר בעבר כי אחת הסיבות שהובילו לבחירה במכרז אחד היתה השותפות של עיריית תל אביב בקרקע. כגוף ציבורי, מחויבת העירייה למכור את נכסיה בצורה של מכרז, וכדי לחסוך התנהלות של מכרזים רבים הם העדיפו מכרז אחד גדול, גם במחיר של הקטנת מעגל המשתתפים הפוטנציאלי ואפילו הקטנת התמורה.

מי שלדבריו צפה מלכתחילה כי המכרז גדול מדי, ולכן לא ניגש אליו, הוא בעל השליטה בחברת א.דורי, אורי דורי, שאמר השבוע בראיון ל-TheMarker: "לא השתתפנו במכרז כי זה היה שקוף שזה פרויקט גדול מדי, ואין גורם פיננסי אחד שיכול להרים פרויקט כזה. צריך לפצל אותו. אני הייתי ממליץ לבעלי המתחם לחכות כיום עם המכרז בגלל המשבר. בסך הכל זה מגרש ששייך להם, והם יכולים וכדאי להם להמתין להתבהרות".

מקורב לעורכי המכרז הודה כי חלק מהחברות שהגישו הצעות ראשוניות למכרז ביקשו לדחות את מועד הגשת ההצעות המחייבות מאמצע נובמבר. בנוסף אמר המקורב: "מי שצריך עוד זמן, לא ילכו איתו לרב ויתחשבו בו. עורכי המכרז גם לא מנותקים ממה שקורה בעולם ובהחלט יראו בחיוב מצב של איחוד כוחות מצד חברות שונות. בסך הכל זה לא משנה עבורם אם המגיש של הצעה זה גוף אחד או חיבור של כמה גופים. המשבר דורש יצירתיות, ובהחלט נראה כי בקרב עורכי המכרז יש נכונות לעשות התאמות למצב".

עם זאת, טען אותו גורם כי המגעים עם כל החברות שהגישו הצעות למכרז ממשיכים להתקיים: "בימים הקרובים יתחילו סבבי פגישות מקצועיות בין עורכי המכרז לבין החברות עצמן, וחשוב להדגיש כי המכרז מתנהל באותה המתכונת ללא שינויים".