אלוני חץ: 2002 תספק הזדמנויות רבות

מאת יורם גביזון

נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ ומבעלי השליטה בה, מעריך כי שוק הנדל"ן במערב ובישראל יציע הזדמנויות עסקיות רבות ב-2002. חץ, שנמנה עם המצפים להרעה בכלכלה העולמית בטווח הקצר, סבור שהמערכת הבנקאית תקפוץ את ידה בזמן הנראה לעין בשל מגבלות הון עצמי, וכתוצאה יעלה מחיר הכסף. זו הסיבה שהוא מבקש הבוקר לגייס מהציבור 30 מיליון שקל בהנפקה של איגרות חוב סטרייט, שדורגו על ידי חברת מעלות ב-A, וכן אופציות לאג"ח סטרייט מסדרה זו.

היקף ההנפקה עשוי לגדול אם תמכור החברה הבת בבעלות מלאה את האיגרות חוב שתרכוש (38%) ואם יממש הציבור את האופציות לאג"ח תמורת 150 מיליון שקל. אלוני חץ מתמחה בהשקעות בנדל"ן מניב באנגליה ומחזיקה בשתי חברות אחזקה בנדל"ן מניב בקנדה וארה"ב. אלוני חץ השקיעה 143 מיליון שקל בחברת אקוויטי 1 תמורת 10.85% ממניותיה, וכן 163 מיליון שקל ב-19% ממניות חברת FCR, שגם היא עוסקת בייזום, בנייה והשכרה של מרכזי קניות מעוגני מרכולים בצפון אמריקה.

על פי מדיניות הדיווידנד של החברות והשיעור מההשקעה שמומן מהון עצמי, מצפה אלוני חץ לתשואה של 16% ו-30% בהתאמה על ההון שהשקיעה בשתי החברות. יזמות הנדל"ן המניב שלה בישראל מרוכזת החל ביולי 99' בחברת זיקית (43%), ובנוסף היא מחזיקה בכמה נכסים מניבים בישראל, כגון קניון חוצות אלונים (49%) בשותפות עם קיבוץ אלונים.

אלוני חץ היתה אחת מהחברות הראשונות שהשקיעו בנדל"ן בחו"ל. החברה מחזיקה כיום ב-9 נכסים מניבים בבריטניה, שמרביתם נרכשו ב-97' כשהתשואות היו גבוהות יותר.

העלות המופחתת הכוללת של הנכסים היא 955 מיליון שקל, ויתרת ההלוואות שהתקבלו מבנקים זרים לרכישתן היא 882 מיליון שקל. הנכסים מניבים שכר דירה שנתי של 91 מיליון שקל, אם כי לגבי 3 מהם נערכת עתה בחינה תקופתית של שכר הדירה (Rent Review) שבסיומה עשוי שכר הדירה לעלות, אך בכל מקרה לא יירד.

אלוני חץ השכילה לנצל את ירידת הריביות והשיפור בטיב הבטוחות לצורך מימון מחדש של 6 מ-9 הנכסים שרכשה בבריטניה. המימון מחדש איפשר לקבל הלוואות גדולות יותר בריביות נמוכות יותר, ובמרבית המקרים לזמן ארוך יותר.

עודפי הכספים נטו לאחר הוצאות גיוס בגין המימון מחדש בסכום של 72 מיליון שקל שימשו להחזר הלווואת הבעלים, שמימנו חלק קטן מעלות רכישת הנכסים.

חץ סילק גורם סיכון משמעותי כשהגיע ביולי 2000 להסדר עם שלטונות מס הכנסה, שלפיו שילמה החברה 5.4 מיליון שקל כמקדמה בשיעור סופי, וזאת על חשבון רווח ההון העתידי שעדיין לא מומש ממכירת נכסי הקבוצה בבריטניה עד לתקרת תמורה של 185 מיליון ליש"ט (1.1 מיליארד שקל).

עלותם המופחתת של הנכסים שהיו נשוא ההסכם מסתכמת ב-955 מיליון שקל, כך שאלוני חץ סגרה על שומה בגובה של 4% מהרווח הצפוי. שיעור זה מעיד כנראה ששלטונות המס מעריכים שאוצר המדינה אינו זכאי לתשלום כלשהו במסגרת תכנוני המס הזמינים לאלוני חץ ולחברות אחרות.

אלוני חץ מכרה ב-5 '99 נכסים בבריטניה תמורת 273 מיליון שקל וברווח הון של 39 מיליון שקל, שאותו העבירה על פי הסכם עם פקיד השומה (שהסדיר את המס שהקבוצה נדרשה לשלם בגין רווחיה) ללא כל מס נוסף כדיווידנד לישראל.

אלוני חץ תנפיק 530 אלף חבילות, כשבכל אחת מהן 100 איגרות מסדרה ג' ו-3 אופציות ל-6 חודשים ל-100 איגרות מסדרה ג' במחיר מימוש של 94 שקל. החברה הבת התחייבה לרכוש 200 אלף יחידות.

ההנפקה תיעשה בדרך של מכרז על שיעור הריבית השנתית שיישאו האיגרות ותנוע בין 0.1% ל-4.75%. האיגרות יונפקו בניכיון של 8.5% למשך חיים ממוצע של 7 שנים.

התחייבותה של החברה הבת לרכוש את האופציות מבעליהן במחיר של 2 שקלים לאופציה ביום המסחר הראשון ובשני ימי המסחר האחרונים של האופציה, וכן עמלה מובטחת של 2% למוסדיים תביא את התשואה האפקטיווית שגלומה באיגרות החוב שתנפיק אלוני חץ ל-7.5%, בהנחה שהמכרז ייסגר בריבית המקסימום. יש להניח כי הריבית הגבוהה יחסית מתקזזת עם העובדה שאלוני חץ מגייסת סכום כסף גדול ללא בטחונות ומבלי להגדיל את האובליגו הבנקאי.