משכנתא, למרות הכל

>> יש מעט מאוד דברים שמעיקים על הישראלי כמו החזר המשכנתא החודשי: לא די בכך שחיסלתם את החסכונות, אתם עדיין נדרשים להעביר לבנק כמה אלפי שקלים מדי חודש.



משכנתא היא למעשה הלוואה שמעניק הבנק עבור רכישת דירה. כמו כל הלוואה, המשכנתא מורכבת מהחזר מהקרן (ההלוואה המקורית) בתוספת ריבית שגובה הבנק. עד לפני חצי שנה שררה בישראל ריבית נמוכה במיוחד של 3.25%; מאז הספיקו להתחולל לא מעט שינויים הקשורים לאופן שבו הבנק מתמחר את ההלוואה: נכון, הריבית במשק כיום היא 3.5% ויש מי שסבור שהיא אפילו תרד. ובכל זאת, איכשהו, הריבית שאנו נדרשים לשלם על הלוואות עולה בשיעור חד בהרבה.

המשבר מגיע לכיס



הסיבה להתייקרות הריבית היא העלייה ברמת הסיכון שהבנק לוקח. לאור משבר האשראי, הבנקים סבורים כי מתן הלוואות ואשראי נהפך לעסק מסוכן יותר. זו גם הסיבה שכמעט כל הבנקים העלו בחודשים האחרונים את הריבית שהם גובים על מתן הלוואות והעמדת קווי אשראי.



בזמן של האטה, לאנשים קשה יותר להחזיר הלוואות, והריבית הגבוהה אמורה לפצות את הבנק על הסיכון שהוא לוקח. המשבר גם מביא את הבנקים להתנהג בצורה שמרנית, ולסרב להעניק הלוואות גדולות מדי.



בעבר נהגו הבנקים לתת מימון גם בשיעור של 90%-95% מערך הדירה, אולם כעת הם ידרשו שתגיעו עם לפחות 30% מהכסף במזומן, כך שתקבלו מימון של עד 70% מערך הדירה. לדברי בנקאי בכיר, "יש חשש לירידה במחירי הבתים, ולכן אם הבנק ירצה לממש את הנכס הוא יקבל עליו פחות כסף".



קל להאשים את הבנק על כך שהוא כבר לא מלווה כסף עבור 90% מערך הדירה, אבל המציאות מראה שיש בכך היגיון - ודווקא מבחינת הלווה. משכנתא במימון גבוה מבוססת על ההנחה שמחיר הבית ימשיך לעלות לעד, ולכן ניתן לממשו במקרה הצורך. אבל המציאות הוכיחה שהנחה זו אינה נכונה תמיד. משבר המשכנתאות האמריקאי הראה כי מי שמקבל הלוואה במימון גבוה נהפך לפגיע במיוחד: ההחזר החודשי שלו גבוה, וסכום ההחזר עלול לצמוח פלאים אם מדד המחירים לצרכן או הריבית יעלו.



הפיצוי שהבנק לוקח על הסיכון הטמון במתן משכנתא נקרא מרווח: כיום הריבית במשק עדיין נמוכה למדי, אבל הבנק מוסיף עליה שכבת ביטחון בדמות ריבית נוספת. המרווח הוא למעשה מקור ההכנסה של הבנק: הוא מגייס כסף במחיר מסוים ומלווה אותו בריבית גבוהה יותר.



נטילת משכנתא אינה עניין של מה בכך: החוזה שחתמתם ילווה אתכם לאורך כל חיי המשכנתא וכל סעיף בו חשוב. עד כמה חשוב? מי שמחזיר 5,000 שקל בחודש, בריבית של 5% בשנה, יקבל לאחר 20 שנה דירה שעליה שילם 2.055 מיליון שקל (במונחים עתידיים); אם הריבית תעלה ל-6%, תעלה הדירה 2.31 מיליון שקל. כלומר, הפרש של אחוז אחד בלבד בריבית משמעותו הבדל של 250 אלף שקל.



על מה מתמקחים?



הצעד הראשון בדרך למשכנתא הוא להבין מהו המחיר הסופי של הדירה. לסכום זה יש להכניס את המסים בהם אתם חייבים, את שכר הטרחה לעורך הדין ואת ההוצאות הנלוות לכניסה לדירה (אולי צריך מטבח חדש?) - כל אלה מייקרים את מחיר הדירה. במקום לקחת הלוואה נוספת למימון ההוצאות, כדאי לשקול להגדיל את המשכנתא.



משכנתא היא עסקה ארוכת שנים, ולכן חשוב להסתכל אל העתיד: האם אתם צפויים להביא עוד ילדים? מה יקרה לשכר שלכם בשנים הבאות? האם אתם מצפים לכסף שישתחרר מקרן השתלמות כלשהי? כלל האצבע הוא כי לא כדאי לקחת הלוואה שתחייב אתכם להחזיר בכל חודש יותר משליש מהשכר הכולל (שלכם או שלכם ושל בן/בת הזוג). בשל המשבר, כדאי לחשוב בצורה פסימית: אל תבנו על העלאות שכר וקידום בעבודה, אלא בידקו איך תוכלו להתמודד עם ההחזרים גם בתסריט הגרוע מכל של פיטורים ועליית ריבית.



מכיוון שהבנק רוצה אתכם כלקוחות, כדאי ומומלץ לערוך סקר שווקים מקיף. הדבר כרוך בכיתות רגליים בין הבנקים (עניינים שכאלה לא סוגרים בטלפון). זה עולה בכמה ימי חופש, אבל הרווח ימשיך להגיע במשך שנים רבות.



אם כבר הגעתם לשלב המשא ומתן, הנקודה עליה יש להתמקח היא "המרווח": אם הבנק מציע הלוואה בריבית "פריים מינוס 1%", עליכם להתמקח על ה-1%, במטרה לדאוג שיהיה גבוה יותר, כלומר שהריבית תהיה נמוכה יותר.



לאחר שתשמעו את הצעת הבנק, בקשו ממנו לנקוב במספר אחד המשקלל את ההלוואה לפי המסלול שנבחר, כולל עמלות (ויש לא מעט). זוהי שיטה מצוינת לבדוק איזו הצעה טובה יותר.



חמישה מסלולים



הבנקים מציעים אינספור מסלולי משכנתא, אולם בשורה התחתונה, כולם גרסאות של חמישה מסלולים בלבד. נתוני הריבית המובאים כאן הם כלליים, ומתאימים לזוג בעל שכר ממוצע, שקיבל הלוואה של 400 אלף שקל ל-20 שנה.



משכנתא בריבית קבועה אמיתית: המסלול הפשוט ביותר להבנה, ובו הריבית נקבעת מראש. אין הצמדה, אין שינויים ואתם יודעים בדיוק כמה כסף ילך לבנק בכל חודש. החיסרון: מדובר בריבית גבוהה המסתכמת כיום ב-7.2%-7.5%, תלוי בכוח המיקוח שלכם. הבנק בעצם מציע לכם ריבית מסוימת, שכוללת הערכה לגבי רמת האינפלציה בכל אחת מהשנים הבאות.



מדובר במסלול פשוט מאוד עם ודאות גבוהה, אולם בבנקים מגדירים אותו כמסלול עם "ריבית רצחנית". לא בכל הבנקים מציעים אותו, ובכיר באחד הבנקים אף אמר כי הוא "לא נותן הלוואות כאלה".



משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד: הלוואה עם ריבית בסיס קבועה, שעליה מוסיפים מדי חודש את השינוי במדד המחירים לצרכן. מקובל לקחת הלוואה כזו בעת שהריבית במשק נמוכה באופן יחסי. יעד האינפלציה של הממשלה הוא כיום 1%-3%, אולם ב-2008 האינפלציה צפויה לחרוג מהיעד.



בממוצע יש להוסיף על מרכיב ריבית הבסיס כ-2% בשנה כדי לדעת מהי הריבית האמיתית שמשלמים. ריבית הבסיס שמציעים הבנקים כיום היא כ-5%-5.5% בתוספת המדד, מה שמביא את ההחזר לכ-2,750 שקל בחודש בתוספת הצמדה.



היתרון העיקרי במסלול זה הוא ברכיב הריבית הבסיסית הנמוכה (אם התזמון מאפשר זאת) אולם יש לו גם חסרונות, שהעיקרי שבהם הוא האפשרות כי הריבית במשק תרד. חיסרון נוסף הוא החשיפה לאינפלציה, שעלולה להיות לעתים גבוהה ולהגדיל את ההחזר החודשי.



הנקודה החשובה ביותר בהלוואה שכזו היא הקנס שתדרשו לשלם במקרה של פירעון מוקדם של המשכנתא - ומדובר במצב נפוץ בהרבה משנדמה. פירעון מוקדם במסלול שכזה יגרור בדרך כלל תשלום חד פעמי גבוה. דמי ההיוון האלה עשויים להיות קריטיים (ראו מסגרת).



משכנתא בריבית משתנה: מסלול ההלוואה המורכב ביותר. מדובר בהלוואה המבוססת על תחנות: אם בחרתם בתחנה בכל שלוש שנים, פירוש הדבר הוא שבכל שלוש שנים הריבית תיקבע מחדש בהתאם לתנאים במשק. בבנקים מציעים ריבית המשתנה מדי שנה, שנתיים, שלוש, חמש ואפילו שבע שנים. הריבית במסלול זה צמודה לעוגן מסוים ונקבעת לפי נוסחה ייחודית לכל בנק, שעליה מסכימים מראש. נוסחה זו נשארת קבועה לאורך כל חיי המשכנתא.



הריבית אותה משלמים במסלול זה מבוססת על שלושה מרכיבים: העוגן, המרווח (שעליו יש להתמקח) ומדד המחירים, שכן מדובר במסלול צמוד מדד.



העוגן (הריבית הבסיסית) משתנה מבנק לבנק והוא מפורט בנוסחה עליה חותמים. עוגן שכזה יכול להיות הנתון בשם "עלות גיוס המקורות" אותו מציג בנק ישראל מדי חודש, או "הריבית הממוצעת למשכנתאות", שגם אותה מפרסם בנק ישראל מדי חודש. עוגן שלישי אפשרי הוא ממוצע שיעורי התשואה לפדיון של אג"ח ממשלתיות בתוספת ריבית סיכון שנקבעת מראש על ידי הבנק בעת מתן ההלוואה.



חלק מהעוגנים - כמו "הריבית הממוצעת למשכנתאות" - כבר משקללים בתוכם מרווח ולכן ייתכן שהבנקים יגבו מכם עוגן בתוספת מרווח קטן יותר. חשוב ביותר לבדוק את השורה התחתונה ולהשוות בין העוגנים הסופיים שמציע כל בנק.



כיום, עוגן ממוצע הוא בשיעור של 3.8%-4%, ועליו יש להוסיף את מדד המחירים לצרכן. מדובר בהחזר חודשי ממוצע של כ-2,400 שקל (תחנה ראשונה לאחר שנתיים וחצי), בתוספת הצמדה למדד. היתרון הגדול ביותר במסלול זה הוא הקנס הנמוך במיוחד עבור פירעון מוקדם, בזכות התחנות.



משכנתא בריבית פריים: שמה המלא של הלוואה זו הוא "משכנתא לא צמודה בריבית משתנה נושאת ריבית פריים". זוהי משכנתא שהריבית עליה היא ריבית הפריים, כלומר הריבית במשק בתוספת 1.5%. כיום הריבית במשק היא 3.5%, מכאן שריבית הפריים היא 5%.



עד לפני כמה חודשים העניקו הבנקים הלוואות בריבית של פריים פחות 0.7%-0.8%, אולם מאז הם העלו את המרווח, וכעת מדובר בריבית פריים פחות 0.4%-0.5% (כפוף למיקוח). מרווח זה ילווה אתכם לכל משך חיי ההלוואה, ולכן מומלץ להיאבק עליו עד חורמה.



היתרון במסלול זה הוא שהריבית היא פריים בלבד ואין הצמדה נוספת למדד המחירים לצרכן. החיסרון הוא שבנק ישראל קובע מדי חודש את הריבית, כך שהמסלול מתאפיין באי ודאות גבוהה. הלוואה בריבית של פריים (5%) פחות 0.5% פירושה החזר חודשי של כ-2,600 שקל. הסכום החודשי משתנה בכל פעם שבנק ישראל מעדכן את הריבית במשק, ולכן חשוב יותר להעריך מה יקרה בעתיד ופחות להסתכל על ההחזר החודשי, שיכול להשתנות.



משכנתא במסלול מט"ח: הלוואה שנלקחת בשקלים אולם שקולה לנטילת הלוואה בדולרים או ביורו. במסלול זה הסכום צמוד הן לשער הדולר והן לריבית על הדולר, שהיא ריבית ה"ליבור" - ריבית על פיקדונות בין-בנקאיים שנקבעת בלונדון. ריבית הליבור לצורך המשכנתא נקבעת פעם ברבעון או בחציון, בהתאם למה שסוכם מראש.



מוצר לטווח ארוך



חשוב להדגיש, שאין חובה לבחור במסלול אחד בלבד ולמעשה, מקובל לפזר את סך המשכנתא על פני כמה מסלולים.



משכנתא היא מוצר לטווח ארוך וכפי שציינו, כדאי לנסות להעריך מה יהיה מצבכם הכלכלי בעוד כמה שנים. גם בבנקים מודים שמשכנתא היא מוצר רגשי ולכן סוג ההלוואה שתיבחרו תלוי גם בטיפוס שאתם: האם אתם מעוניינים להיפטר מהמשכנתא בכל מחיר ומוכנים לחיות לשם כך כמה שנים בדוחק? או שאולי תעדיפו לחיות ברמה גבוהה יותר ולהחזיר את ההלוואה למשך עוד כמה שנים? ההחלטה בידיכם.



המלצת הבנקים: מסלול פריים או ריבית משתנה



>> הבחירה במסלול המשכנתא תלויה במידה רבה במצב במשק. כיום ממליצים בבנקים על מסלול הפריים או על מסלול הריבית המשתנה.



מסלול הפריים מציע ריבית נמוכה יחסית ואינו צמוד למדד. אם ריבית הפריים תעלה, ניתן למחזר את ההלוואה ללא קנס ובדרך פשוטה יחסית. ההמלצה השנייה היא על משכנתא בריבית משתנה - אבל רק אם הבנק מציע לכם תחנה מדי פרק זמן סביר של שנתיים-שלוש שיאפשר לכם למחזר את המשכנתא ללא קנס.



ההערכה היא כי בזמן המשבר ישמור בנק ישראל על ריבית נמוכה יחסית, הנחשבת לצעד מעודד צמיחה. מכאן נובעת ההמלצה של הבנקים על מסלול הפריים. מסלול הריבית המשתנה אמנם כולל הצמדה למדד, אולם בעת האטה מקובל להניח שהמחירים בשוק אינם עולים, ולכן המדדים צפויים להיות נמוכים.



מטבע הדברים, מומלץ בחום לדבר עם כמה שיותר יועצים. הניסיון מראה כי כל אחד מהם יתרום לכם פיסת מידע נוספת.



מתי תשלמו קנס על פירעון מוקדם?



>> הריבית במשק משתנה באופן תדיר, ולעתים היא תהיה כה נמוכה עד כי תרצו למחזר את המשכנתא, כלומר לקבל הלוואה זולה יותר. ייתכן גם כי יגיע לידיכם סכום כסף גדול - כמו פיצויים, קרן השתלמות או ירושה - ותרצו להשתמש בו כדי לבצע פירעון מוקדם.



הבעיה היא שלפעמים צעדים אלה מותנים בתשלום של קנס לא קטן. מדובר למעשה ב"הפרשי היוון", ויש בהם היגיון כלכלי. נניח שהבנק גייס כסף בריבית של 4%, והלווה אותו לכם בריבית של 5%. אם הריבית תרד והבנק ירצה להלוות כסף למישהו אחר, הוא יוכל לגבות עליו רק 4%.



מכיוון שהבנק לא יבצע פעילות שתניב לו הפסד, הוא יבקש מכם "לפצות" אותו בגין ההפרש. ה"פיצוי" הוא בדיוק הפרשי ההיוון. חשוב להבין: הבנק לא מעניש אתכם - הוא פשוט גובה את הפיצוי הכלכלי המתאים.



הפרשי ההיוון מבוססים על משך חיי ההלוואה. מי שקיבל הלוואה ל-20 שנה ומעוניין למחזר אותה לאחר חמש שנים, יצטרך לשלם את ההפרשים עבור 15 השנים הנותרות - כמה אלפי שקלים. לעומת זאת, משכנתא בריבית משתנה מבוססת על "תחנות", בהן נקבעת הריבית. במקרה שכזה, הפרשי ההיוון יחושבו רק עד לתחנה הקרובה. מסלול בריבית פריים, למשל, אינו גורר הפרשי היוון, שכן ריבית זו משתנה תדיר ומאפשרת לבנק לגייס כסף בהתאם לריבית החדשה.