>> דלק נדל"ן הודיעה אתמול על תחילת מהלך גדול של הסדר מול בעלי האג"ח של החברה. במסגרת המהלך הנבחן, הכפוף לאישורים רגולטוריים, בכוונת דלק נדל"ן להציע לבעלי סדרות אג"ח ג' (אג"ח להמרה) ואג"ח ד' להחליף חלק מאגרות החוב שהם מחזיקים בסדרת אג"ח אחת חדשה. הסדרה החדשה תובטח בשעבוד נכסים מניבים בישראל בשווי 300 מיליון שקל של החברה הבת דלק נדל"ן נכסים מניבים (ד.נ.נ.ם) - שבשליטת דלק נדל"ן (80%) וחברת הביטוח מגדל (20%).
הסדרה החדשה תדורג על ידי מעלות ותיפרע בתשלום אחד בעוד חמש שנים ממועד הנפקתה. המהלך זקוק גם לקבלת האישורים של מגדל ביטוח, שותפתה של דלק נדל"ן בדלק נדל"ן נכסים מניבים.
"פעם אמרו לי שלפעמים, כשעולים במעלית גבוה ומהר, יורדים בחזרה במדרגות", כך סיפר אתמול איליק רוז'נסקי, מנכ"ל חברת דלק נדל"ן שבשליטת יצחק תשובה, בשיחה עם אנליסטים. המשפט הזה מסכם היטב את מה שעבר על רוז'נסקי ודלק נדל"ן בשנות הגאות האחרונות בשוק ההון, עד להודעה על הסדר החובות: ריצה מטורפת שכללה רכישות של נכסים במיליארדי דולרים תוך נטילת מינופים אדירים, מימושים של חלק מן הנכסים, ביטול עסקות שעלו עשרות מיליוני שקלים לחברה ואינספור תמונות בעיתונים.
סדרה ג' של אג"ח להמרה של דלק נדל"ן היא בהיקף של כ-157.4 מיליון שקל, ונושאת ריבית של 6%. הסדרה צמודה למדד, בעלת משך חיים ממוצע של 1.08 שנים, וצפויה להיפרע במאי 2011. שערה של איגרת החוב הגיע בסיום המסחר אתמול ל-52.3 אגורות לכל 1 שקל של אג"ח. עד כה לא היו שעבודים בגין הסדרה הזאת.דלק נדל"ן מציעה לבעלי האג"ח מסדרה ג' לקנות בגין כל 100 ערך נקוב של אג"ח 65 ערך נקוב של הסדרה החדשה.
סדרה ד' של דלק נדל"ן, אף היא ללא ביטחונות, היא בהיקף של כ-500 מיליון שקל, נושאת ריבית של 6% וצמודה למדד. לסדרה משך חיים ממוצע של 1.24 שנים, והיא צפויה להיפרע במאי 2012. לבעלי האג"ח מסדרה זו מציעה דלק נדל"ן לקנות תמורת כל 100 ערך נקוב של אג"ח 58 ערך נקוב של הסדרה החדשה. גם כאן, בהתחשב בעובדה שמחירה של האיגרת בשוק הוא 46 אגורות, מדובר בפרמיה של כ-25% - אך גם בהפסדים כבדים שירשמו המשקיעים.
ההסדר טומן בחובו פרמיה של כ-25% לעומת המחיר הנוכחי של האג"ח בשוק, אך עבור הרוכשים הפוטנציאליים של האג"ח החדש, היענות להצעה פירושה הפסד של כ-40% אחוזים מהשקעתם - שהם 340 מיליון שקל (ראו הסבר מפורט במסגרת משמאל).
תשואת זבל של עד 94%
המהלך נרקם בשבועות האחרונים, לאור העובדה כי האג"ח של דלק נדל"ן נסחרות בתשואות זבל של עד 94%. הדבר מצביע על חששות כבדים בשוק ההון באשר ליכולתה של דלק נדל"ן לפרוע את התחייבויותיה לבעלי האג"ח.
גם מניית דלק נדל"ן איבדה בשנה האחרונה כשלושה רבעים משווייה, על רקע הסנטימנט השלילי בשווקים ובענף הנדל"ן בפרט. הסנטימנט השלילי גרם לכך שקבוצת דלק, החברה האם של דלק נדל"ן, משלימה בימים אלה מהלך של חלוקת מניות של דלק נדל"ן לבעלי מניות של קבוצת דלק והוצאתה מן הקבוצה.
מחזיקי האג"ח שלא ייענו להצעת דלק נדל"ן ימשיכו להחזיק בסדרות האג"ח המקוריות של דלק נדל"ן. כפי שהבטיח אתמול רוז'נסקי, "דלק נדל"ן תעמוד בכל התחייבויותיה לבעלי האג"ח, בין אם מדובר בהסדר הנוכחי ובין אם מדובר בהסדר חדש לאחר יצירת סדרה חדשה".
השער של אג"ח ג' של דלק נדל"ן עלה אתמול ב-0.6%, והוא נסחר במסלול האג"חי בתשואה של 93%. השער של אג"ח סדרה ד' ירד ב-0.7% לתשואה של 90.4%. מניית דלק נדל"ן דווקא עלתה אתמול ב-2.9%, אך צנחה ב-74% בשנה האחרונה. החברה נסחרת כעת לפי שווי של 644.5 מיליון שקל.
רוז'נסקי ציין כי סדרת האג"ח החדשה שתונפק תישא ריבית גבוהה מ-6%, והוסיף כי היא עשויה לזכות לדירוג גבוה יותר על ידי מעלות מאשר הדירוג הנוכחי של דלק נדל"ן - משום שישועבדו בגינה נכסים.
כאשר נשאל רוז'נסקי מדוע דלק נדל"ן איננה מבצעת רכישה עצמית של אג"ח ב-300 מיליון שקל בכדי להפיג את השמועות באשר לקשיי הנזילות שלה, הוא לא סיפק תשובה נחרצת לשאלה. במקום זאת ציין כי הוא לא מתעסק בשיפורי תשואות כאלה או אחרות תמורת 10 או 15 מיליון שקל, אלא יוצא במהלך גדול, גורף וחזק, שנועד להדגיש בפני המשקיעים כי "דלק נדל"ן חזקה, מסוגלת ומחפשת פתרונות לעת מצוקות כמו של היום".
לדברי רוז'נסקי, "יכולנו לשעבד את הנכסים לבנקים ולקבל מהם את הכסף, אך אנו מאמינים בדרך אחרת. עם זאת, גם מי שלא מאמין בהסדר החדש ויישאר עם האג"ח הנוכחיים הוא חדשות טובות עבורי, שכן אותו משקיע סבור שדלק נדל"ן תפרע את התחייבויותיה".
מה דעתו של תשובה על המהלך? מדוע שלא ישחרר מסר מרגיע למשקיעים?
רוז'נסקי: "עד כמה שידוע לי, תשובה לא נושא משרה בדלק נדל"ן, ואת התשובות לגבי החברה אני מספק. תשובה מסתובב בשווקים, והזמין את האנליסטים לפנות אליו ישירות".
גם לשאלה אם יבוצע שערוך שלילי כלשהו של הנכסים לקראת המהלך לא סיפק רוז'נסקי תשובה חד-משמעית. הוא ציין כי הדברים יתבהרו בדו"חות שתפרסם דלק נדל"ן.
תשובה מנסה לגלגל את ההפסד על מחזיקי האג"ח
מאת מיכאל רוכוורגר
4.11.2008 / 7:47