6 עצות לחיסכון מתחת לבלטות

להקטין את הארנונה

>> משלמי הארנונה מפתחים אדישות לגבי החיובים שמגיעים אליהם מדי חודשיים. הבשורות הטובות הן שאפשר לחפש ולמצוא דרכים להקטין ואפילו לבטל לחלוטין את חיוב הארנונה. הבשורות הפחות טובות הן, שזה יכול להיות מלווה במאבקים, ועל פי רוב משתלם רק לעסקים ופחות בדירות.



הבעיה בדירות מגורים היא שטעות בחישוב שטח הדירה לצורך תשלום ארנונה היא לא גדולה מספיק כדי להצדיק שכירת שירותים של עורך דין, שמאי ומודד מקצועי. בתחום העסקי לעומת זאת, היקפי השטחים גדולים בהרבה והטעויות בחיובים יכולות להיות כואבות. בנוסף, עירייה שמגלה טעות בחישוב מנסה לגבות גם תשלומים רטרואקטיוויים למשך שבע שנים בתוספת ריבית והצמדה. העירייה מחפשת דרכים לגבות יותר ארנונה ומבצעת מדידות תקופתיות לנכסים ובודקת את השימוש של כל מ"ר בנכס. בעל העסק צריך לשים לב להיקף השטחים - כמה מ"ר בבעלותו, ולהגדרתם - למה משמש כל מ"ר: לחנות, מחסן או בית מלאכה.



"טיפלנו בחברה שבבעלותה בית כלבו בראשל"צ בשטח של 3,000 מ"ר", מספר מיכאל סגל, מנהל מחלקת ארנונה בפירמת המקרקעין אהוד המאירי ושות'. "העירייה בדקה את גודל הנכס ומצאה שטחים בהיקף של 300 מ"ר, שהיא לא ידעה על קיומם. בנוסף, היא מצאה שטחי מכירה שתעריף הארנונה שלהם גבוה והוגדרו בחיוב כמחסנים, שהתעריף שלהם נמוך בהרבה. בסך הכל קיבלה החברה חיוב של 3 מיליון שקל, שכלל תשלומים לתקופה של שבע שנים. אחרי מו"מ הצלחנו להפחית את החיוב ל-300 אלף שקל".



מהדוגמה הזו כל אחד יכול להקיש על העסק שלו. חברה ששוכרת משרדים עשויה לשלם ארנונה של 304 שקל למ"ר תחת ההגדרה של עסקים. לעומת זאת, אם העסק מפתח תוכנה, אפשר להעביר אותו לתעריף של בית תוכנה ולשלם 133 שקל למ"ר בלבד. מעצבים למיניהם שמפעילים גם מתפרה בתחום העסק שלהם או ייצור כלשהו או חנויות שמחזיקות מחסן בשטח החנות, יכולים להגדיר את השטחים היצרניים תחת תעריפים זולים יותר.



כבר לא רק שוק של מוכרים - תתמקחו



>> "אתה הראשון שהתקשר אלי מהבוקר", הודיע לנו בחינניות מתווך ידוע מאזור השרון ב-11:30 של אחד מימי תחילת השבוע. "אתמול קיבלתי שתי שיחות טלפון בלבד", ציינה בפנינו מתווכת מוכרת מאזור בקעת אונו בסוף השבוע שעבר.



המתווכים האלה הם לא היחידים - מתווכים רבים מספרים כי השבועות האחרונים הם מהגרועים שחוו בשנים האחרונות, וזאת בגלל הדינמיקה הייחודית של השוק: הרוכשים מרגישים שיוכלו לכופף את מוכרי הדירות, ואלה מצדם לא מוכנים להיות הראשונים להוריד מחירים. התוצאה: קיפאון זמני. אלא שה"פקק" הנקודתי הזה בקיום עסקות עתיד להשתחרר בקרוב, וזאת בשל הצורך של רבים לקנות או למכור דירה.



כך שאם בשנים האחרונות התרגלנו לכך שהמלה הראשונה והאחרונה בכל משא ומתן היתה שייכת לבעלי הדירות - כעת האחרונים צריכים להטות אוזן ולשמוע היטב מה מציעים להם רוכשים פוטנציאליים בעבור הנכס שבידם. במלים אחרות, לא צריך לפחד וכדאי לכם לשפר, לשדרג, לשייף ולחדד את כישורי המשא ומתן שלכם - זה שווה כיום הרבה יותר כסף מבשנים האחרונות.



הפינוק עולה ביוקר



>> דירה עם שתי מעליות, חנייה, חדר כושר וספא, שומר בכניסה, לובי מפואר וגדול ומערכת מיזוג מרכזית היא פינוק אמיתי. אבל חשוב לדעת ששטחים ציבוריים גדולים ומתקנים ייחודיים מעמיסים עלויות כבדות על דיירי הבניין.



אם נמאס לכם לעלות ולרדת ארבע קומות בלי מעלית, אולי תתנחמו בעובדה שמלבד הפעילות הגופנית, אתם גם חוסכים בעלויות. "במגדלים הגבוהים והיוקרתיים העלויות יותר כבדות מבתים רגילים של 3-4 קומות", אומר המתווך חיים קאופמן מקאופמן נכסים. "צריך להבין שהשטחים הציבוריים של הבניין, כמו לובי מפואר וגדול וחדרי מדרגות, מתחלקים בין כל הדירות וכולם צריכים לשלם ארנונה על השטחים האלה".



"כל בניין הוא ייחודי במפרט ובמכלול השירותים שלו ולכן העלויות משתנות בהתאם", מציינת אורנה עמרני מחברת שירותי בית לניהול בתים משותפים. "באחד הבניינים שאני מנהלת יש ארבע קומות ומעלית אחת. עלות החשמל השנתית של המעלית היא 1,500 שקל והשירות שלה עולה 10,000 שקל בשנה, כולל שתי ביקורות של מהנדס".



המעלית לבדה מעמיסה עלות שנתית של 11,500 שקל, שמתחלקת בין 13 דירות - 885 שקל בשנה לדירה. צריך לזכור שקלקולים וחלפים מוסיפים עלויות בלתי צפויות נוספות. לדברי עמרני, אותו בניין מבצע כעת שיפוץ טכני של המעלית בעלות של 35 אלף שקל, והסכום לא כולל שיפוץ קוסמטי.



בבניין של 10 קומות עם שתי מעליות משלמים הדיירים כ-250 שקל בחודש, לא כולל תשלום לחברת ניהול של 50-100 שקל נוספים. ככל שהבניין מורכב יותר, ישנן הוצאות תחזוקה שכדאי לדעת עליהן לפני ששוכרים דירה, כמו מערכות חימום סולאריות, משאבות מים, גנרטורים, שער חשמלי ווידיאו במעגל סגור.



משרדים - זה הזמן לוותר על האגו



>> הגובה, הגודל, המיקום וההשקעה בעיצוב הן מלים יפות ששייכות לשוק בגאות. אם חברת ההשקעות תמיר פישמן הצליחה לעזוב את מגדל פלטינום המפואר ברחוב הארבעה בתל אביב ולשכור משרדים ברמת החייל בעיר, אז כנראה שהגלולה לא מרה בכלל.



מגדלי המילניום, הפלטינום והתיכון ברחוב הארבעה, נחשבים למגדלי המשרדים המפוארים בתל אביב. השיא נרשם באפריל השנה, כשחברת אזורים שכרה 800 מ"ר במחיר של 43 דולר למ"ר (כ-170 שקל למ"ר) במגדל פלטינום. עסקה זו הכתיבה רמות מחירים חדשות, ולחברות שצריכות לחדש את החוזה מומלץ לבדוק אלטרנטיבות זולות יותר.



בית ההשקעות תמיר פישמן ששוכר שלוש קומות בשטח של 1,600 מ"ר במגדל פלטינום תמורת כ-45 שקל למ"ר - מחיר היסטורי שהיה מקובל בשוק לפני חמש שנים, כבר החליט לא לחדש את החוזה ולשכור משרדים חדשים גדולים יותר בשטח של 2,300 מ"ר ברחוב הברזל ברמת החייל.



איש נדל"ן המקורב לעסקה הסביר ל-TheMarker כי בתמיר פישמן פשוט סירבו לחדש את החוזה ברמות מחירים חדשות של 100-130 שקל למ"ר. "החברה תשלם ברמת החייל כ-65 שקל למ"ר - כמעט מחצית מדמי השכירות שביקשו ממנה בפלטינום, ובנוסף היא תחסוך בדמי ניהול ובמחירי החניות". אמנם ברחוב הארבעה אפשר להתחכך במקרה בפיגורות כמו עידן עופר וצדיק בינו, אבל חיסכון של כ-2.3 מיליון שקל בשנה כנראה שווה את זה.



השתמשו בזכויות הבנייה שלכם



>> מה הייתם עושים לו סיפרנו לכם שמתחת לבלטות שלכם מתחבא כסף? טוב, לא ממש במזומן, אבל במקרים רבים אתם יכולים ליהנות מזכויות בנייה שעדיין לא נוצלו, וכך להרוויח ובגדול.



בתל אביב, למשל, תמצאו תוכניות כמו ג'1 (תוכנית בנייה על גגות) או תוכניות נקודתיות כמו "הרחבות דיור שפירא 1" (הרחבת דירות בשכונת שפירא), שיקלו עליכם את משימת הוספת המטראז' לנכס שלכם.



אלה קיימות גם בערים אחרות. יש גם את תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. כדי שתחזקו את הבניין שבו אתם מתגוררים, החליטה הממשלה על תוכנית זו המאפשרת הוספת זכויות בנייה בשטח הבניין שלכם (לרוב אלה מנוצלות על הגג לבניית דירות חדשות), ובכך נוצר מקור המימון לעבודות החיזוק.



אמנם במרבית המקרים ה"תשלום" שמבקש הקבלן בעבור חיזוק הבניין הן אותן דירות חדשות שנוצרות על הגג - אבל אתם מקבלים השבחה משמעותית לנכס שלכם שבאה לידי ביטוי בתוספת מעלית, שיפוץ הלובי, שדרוג הגינה והתחדשות חלקו החיצוני של הבניין.



עכשיו רק נותר לכם רק לשכנע את כל הדיירים בבניין שהתוכנית כדאית.



למה לעבור אם אפשר לשפץ



>> השבוע התפרסם סקר שביצע מכון גיאוקרטוגרפיה, שלפיו 65% מהציבור מעדיפים כיום לשפץ את ביתם ורק 35% מעדיפים לעבור דירה. הסקר נערך על רקע המשבר הכלכלי העולמי, וקשה להגיד שתוצאותיו מפתיעות.



בימים שבהם הבנקים מקשיחים עמדות ומקשים על לקיחת הלוואות, כשבד בבד אנו צופים בשחיקת ערך הנכסים הפיננסיים שלנו (מניות, קרנות נאמנות ועוד), שווה לשקול להוציא פחות, ולו רק בשביל "ימים גשומים" שמאיימים להגיע.



אז גם אם אתם גרים כבר שנים באותה השכונה וחייבים שינוי, וגם אם בעתיד הקרוב המשפחה עומדת להתרחב, יש פתרונות רבים שבהם תוכלו לנקוט לפני שאתם מתחילים את המסע לעבר הדירה החדשה. שיפוץ, עיצוב ותכנון - איך שלא תקראו לזה - זאת דרך לא פחות טובה מרכישת דירה חדשה כדי לשנות את סביבת מגוריכם. ולא פחות חשוב, כך תוכלו לחסוך כסף וזמן רב: רוב השיפוצים עולים 200-400 אלף שקל - הרבה פחות ממחיר מעבר דירה. עם זאת, חשוב להדגיש כי אין כאן המלצה להפסיק לקנות דירות, כלל וכלל לא, דווקא כיום מתחילות להיפתח הזדמנויות נדל"ניות טובות מבשנים קודמות.