מערב ראשון לציון: למרות עלייה של 30% במחירי הדירות - רמת הביקוש ממשיכה להיות יציבה

7.5 מדד היציבות - מערב ראשל"צ

שכונות המערב החדש של ראשון לציון מאופיינות בתכנון מדוקדק שמשלב מגורים, שטחים פתוחים ושטחי ציבור. בארבע שכונות שנבדקו באזור הזה נרשמו עליות מחירים של 30% במחירי הדירות בתוך 4 שנים, ויותר מ-40% במחירי צמודי קרקע.

מדובר באזור יציב, שכבר צלח משבר אחד בהצלחה. את המשבר שעלול להתרגש עלינו הוא יעבור בהצלחה פחותה, ואולם עדיין, יחסית לסביבה, שוק הנדל"ן של מערב ראשון לציון יישאר יציב.



מיקום: אזור מערב ראשון לציון תחום על ידי שדרות משה דיין מצפון (המחברות את מחלף ראשון במזרח לחוף הים במערב) וכביש גהה (כביש 4) ממזרח. מצפון למערב ראשון ממוקם אזור התעשייה החדש של ראשון לציון.

מוסדות ציבור: בחלקו המרכזי של המתחם ממוקמת קרית הלאום, הכוללת את בית משפט השלום, סניף המוסד לביטוח לאומי ומשרדי הממשלה. בסמוך לשכונת חתני פרס נובל נמצאת המכללה למינהל, ובקרקע שבין נאות שקמה לנוה דקלים הוחל בהקמת פארק ציבורי. בשכונות ממוקמים בתי ספר, מרכזים מסחריים שכונתיים, מבני ציבור, גינות נוי ושטחים ירוקים. הפיתוח הסביבתי הוא ברמה גבוהה.

אוכלוסיה: מרבית השכונות החדשות מאוכלסות על ידי משפחות צעירות ומשפרי דיור, בני מעמד בינוני-גבוה. האוכלוסייה חילונית ברובה, מבוססת וכוללת אקדמאים ובעלי מקצועות חופשיים. בנוה דקלים ובחתני פרס נובל האוכלוסייה בוגרת ומבוססת יותר.

תכנון ובנייה: בראשון מערב כמה שכונות, שכל אחת מאופיינת בבנייה שונה מעט.

קרית כרמים: השכונה מאופיינת בבנייה רוויה למגורים של 4-8 קומות, בדרך כלל. בשכונה מרכז מסחרי ושלושה בתי ספר, ומרבית הדירות בה הן בנות 4 ו-5 חדרים. קיימות גם דירות 3 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים.

נאות אשלים: השכונה מאופיינת בבנייה מגוונת של 3-14 קומות. במרכז השכונה רחוב פנימי (התזמורת) שבמרכזו פארק. כמו כן יש בשכונה גינות נוי, מרכזים מסחריים, בתי ספר, מוסדות ציבור, מרכז ספורט ושירותים קהילתיים.

קרית חתני פרס נובל: שכונת היוקרה של המערב החדש כוללת רבי קומות בגבהים של 11-15 קומות, כשבמרכזם שטחי ציבור, כולל בית ספר, פארק ומתקני ספורט. המבנים הללו מוקפים בצמודי קרקע, רובם דו משפחתיים, עם זכויות בנייה של 60% לשטחים עיקריים, ועוד זכויות למרתפים ולשטחי שירות.



נוה דקלים: שכונת צמודי קרקע של שניים, שלושה ואף ארבעה קוטג'ים טוריים. בשכונה בית ספר, מרכז מסחרי וגינות נוי. הבנייה המקסימלית המותרת בה היא של 250 מ"ר ליחידת דיור, לפי 85% משטח המגרש, לא כולל מרתפים, עליות גג, מחסנים ופרגולות.

דינמיקת מחירים: עליית המחירים המשמעותית במערב החדש של ראשון לציון החלה בשלב מאוחר יחסית - החל ב-2006. את שיעורי עליות המחירים הגבוהות ביותר - יותר מ-40% - רשמו צמודי הקרקע השונים. מחירי הדירות הרגילות, לעומת זאת, עלו בשיעורים של כ-30% מ-2004, שנחשבים שיעורים לא גבוהים יחסית לשוקי נדל"ן בישראל באותו זמן.

מדד היציבות: רוב הנכסים במערב החדש הם דירות למגורים בבנייה רוויה, והביקושים אליהם מצד המעמד הבינוני יציבים. במקום יש מספר פרויקטים לא גדול, כך שההיצע לא אמור לגדול בצורה דרמטית.

באחרונה נרשמה עצירה בשוק, מה שעלול להביא לירידות מחירים, ואולם באופן יחסי נראה שהן יהיו בשיעורים נמוכים יחסית לממוצע של ראשון לציון והסביבה.

נקודת החולשה של השוק הזה היא האלטרנטיוות במודיעין, באר יעקב, רחובות ונס ציונה, שעשויות לקרוץ לקהל היעד, כפי שקרה בשנים האחרונות. אפשרית גם תחרות מתוך ראשון לציון, שתבוא מצד הפרויקטים החדשים במזרח העיר.

הנכסים הפגיעים ביותר במערב החדש של ראשון לציון הם אלה בהם נרשמו עליות המחירים החדות ביותר - צמודי הקרקע. נראה שהביקושים להם יצטמצמו במידה ניכרת, וכך גם המחירים.

סייעו בהכנת הכתבה: 5 יועצי נדל"ן, זקיף נדל"ן, רשף נכסים

---------------------

מדד יציבות המחירים

מדד היציבות נועד להעריך את מידת החשיפה של שכונה לשינויים במחירי הדירות, בתקופות שבהן ענף הנדל"ן משנה כיוון - לעבר פריחה (עלייה במחירים) או לשפל (ירידה במחירים). המדד משקלל פרמטרים איכותיים וכמותיים: חתכי האוכלוסייה של התושבים ושל המעוניינים לגור בשכונה; ביקושים לדירות; היצע הדירות; שיעור עליית המחירים בשנים האחרונות, וכן תנודות השוק בשכונות סמוכות.כל אלה מתורגמים לסולם בין 1 ל-10. ציון 1 משקף שכונה הנתונה לרמה גבוהה במיוחד של סיכון לירידת מחירים בעת מיתון ולקיפאון ברמת המחירים בתקופת גיאות. ציון 10 מלמד כי מדובר בשכונה חסינה לירידות מחירים, גם בימי מיתון, שמחירי הדירות בה יזנקו בעת פריחה כלכלית.