האם שוק הנדל"ן בארה"ב מתחיל להתרומם מהתחתית והגיע הזמן להשקיע בו?

שוק הנדל"ן האמריקני התאפיין במגמה מעורבת בשלושת החודשים האחרונים. מצד אחד חלה עלייה במכירות הבתים הקיימים והחדשים, כתוצאה מגידול בביקושים מצד משקיעים המנצלים את רמות המחירים האטרקטיביות הנוכחיות – דבר אשר עשוי לבלום את הלחץ על מלאי הבתים.



מצד שני, הביטחון העסקי ואמון הצרכנים נמצאים במגמת ירידה עקב אי-הוודאות לגבי תנאי הכלכלה העתידיים - דבר המתאפיין בהקשחת תנאי האשראי וירידה בביקושים למשכנתאות. בכל מקרה הממשל האמריקאי פועל בצורה נמרצת, וממשיך להזרים מאות מיליארדי דולרים למערכת הפיננסית ולחפש פתרונות מוניטאריים ופיסקאליים יצירתיים כדי לייצב את שוק הנדל"ן והמגזר הפיננסי.



להערכת מחלקת המחקר בספרינט המיתון בשוק הנדל"ן יימשך לפחות בטווח הקצר-בינוני ויתבטא בהמשך ירידה בהיקף מכירות הבתים ומחיריהם, וזאת כתוצאה מהקשחת תנאי האשראי במגזר הפיננסי, הגברת הרגולציה, ירידה בביטחון הצרכנים, וירידה באמון העסקי אשר מובילה לירידה בהשקעות העסקיות.



עם זאת מדגישים בספרינט כי מניות הנדל"ן בעלות המכפילים האטרקטיביים אשר נמצאים בתקופת שפל היסטורית, ואלה אשר שמרו על מאזנים יציבים לאורך המשבר, יציגו ביצועים עודפים באופן משמעותי בעתיד לעומת סקטורים אחרים.



ישנם מספר אינדיקאטורים כלכליים בתחום הנדל"ן אשר ממשיכים להצביע על התייצבות והרפורמות הכלכליות עשויות לזרז את קצב ההתאוששות והיציאה מהמשבר. ראשית, הממשלה האמריקנית בהובלת משרד האוצר והבנק הפדראלי הוציאו לפועל מספר תוכניות חילוץ בהיקפים של מאות מיליארדי דולרים כל אחת, דבר אשר עשוי לבלום את הגידול בשיעור העיקולים.



תהליך הבראתו של המגזר החל, ומגמה זו מתבטאת בירידת שיעורי הריביות הבין בנקאיות ומרווחי אשראי אחרים. זוהי בשורה חיובית לעולם הכלכלי, אך כל עוד לא יהיה אמון בין המוסדות הפיננסיים, פעילות אשראי והשקעות לא תתבצע, משמע, פעילות כלכלית לא תתבצע. בנוסף, ניתן לראות כי מחירי הבתים הנמוכים יחסית מושכים משקיעים לשוק – דבר אשר מתבטא בעיקר במכירות הבתים הקיימים המהווים כ-90% מסך כל הבתים למכירה בארה"ב.



שוק הנדל"ן נמצא במגמת התמתנות ב-47 החודשים האחרונים על פי נתוני ההתחלות ואישורי הבניה, ומכירות הבתים. מבחינה היסטורית, משך הזמן הממוצע של מגמת התמתנות בשוק הנדל"ן במיתונים הקודמים ערכה 30 חודשים.



להערכת מחלקת המחקר בספרינט המיתון בשוק הנדל"ן יימשך בטווח הקצר-בינוני
מכירות בתים קיימים



מכירות הבתים הקיימים, המהווים למעלה מ-90% משוק מכירות הבתים, עלו בשיעור של 5.5% בחודש אוקטובר לרמה שנתית של 5.18 מיליון בתים, ככל הנראה בזכות רמות המחירים האטרקטיביות אשר מושכים משקיעים חדשים לשוק. ב-12 החודשים האחרונים נרשמה מגמה מעורבת בשוק הבתים הקיימים. המגמה כללה ארבעה חודשים בהם נרשמה עלייה בקצב המכירות השנתי, חודש אחד ללא שינוי, ושבעה חודשים בהם חלו ירידות בקצב המכירות. אולם, בשלושה מתוך שבעה חודשים אלה, חלה ירידה מתונה מאד, כמעט אפסית.



מחודש ספטמבר 2007 חלה עלייה של 1.4% בקצב המכירות השנתי – העלייה השנתית הראשונה מאז נובמבר 2005. יש לציין כי קצב המכירות השנתי התייצב בעשרת החודשים האחרונים ונע סביב רמת ה-5 מיליון בתים. האם נוצרה כאן רצפה? להערכת האנליסט אריה טל, מנהל מחלקת המחקר בספרינט "אנו נמצאים באזור זה כיוון שקצב המכירות הנוכחי נמצא מתחת לרמות שנרשמו לפני שנת 2000 - לפני התחממות בועת הנדל"ן אשר נוצרה בין היתר ממדיניותו המוניטארית ופילוסופיית הפיקוח הרגולטורי הרופף של הנגיד לשעבר אלן גרינספאן". הורדות הריבית במחזור הכלכלי האחרון, מרמה של 5.25% ל-1% צפויות לדחוף את הריבית על המשכנתאות כלפי מטה, דבר אשר יתמוך בעלייה ברמות הביקושים לבתים.



מכירות בתים חדשים



מכירות הבתים החדשים עלו בחודש ספטמבר בשיעור של 2.7% לקצב שנתי של 464 אלף בתים. אולם, שוק הבתים החדשים נמצא במגמת ירידה חדה מהמחצית השנייה ב-2005, כאשר קצב המכירות הגיע לשיא של כ-1.4 מיליון בתים - יותר מפי 3 מהקצב הנוכחי.



בסביבה כלכלית בה מחירי הבתים ממשיכים לרדת וצפויים להמשיך לרדת, הקפאון בשוק האשראי צפוי להימשך וכלכלת ארה"ב שוקעת למיתון, יזמים וחברות בנייה נמנעים מלהיכנס להרפתקאות חדשות. ולכן, מעריכים בספרינט כי שוק הבתים החדשים צפוי להמשיך להתמתן בטווח הקצר-בינוני ולהתייצב בצורה איטית והדרגתית בטווח הבינוני-ארוך, בהתאם למגמות הביקוש-היצע העתידיות בשוקי האשראי.
יש לציין כי המשמעות של ירידה בקצב השנתי של מכירות בתים חדשים היא ירידה בקצב הגידול של מלאי הבתים העומדים למכירה. וירידה במלאי תתמוך בעליית מחירי הבתים.



התחלות בנייה



קצב התחלות הבניה השנתי ממשיך לרדת וכיום נמצא בטווח רמות מיתוני הנדל"ן העמוקים הקודמים - רמות של 798 אלף עד 904 אלף. התחלות הבניה ירדו בחודש ספטמבר בשיעור של 6.1% לקצב שנתי של 805 אלף בתים. יש לציין כי הרמה הנוכחית משקפת את רמת השפל השנייה בהיקפה בהיסטוריה. רמת השפל הנמוכה ביותר בהתחלות בנייה נקבעה בתקופת משבר הנדל"ן Saving & Loans אשר החל בשנת
1986 והסתיים ב-1991. המשבר התרחב למגזרים נוספים וגרם למיתון בשנים 1990-1991.



כידוע, לדו"חות התחלות ואישורי בנייה המתפרסמים על ידי משרד המסחר חשיבות רבה. הדוחות משמשים ככלים מרכזיים לביצוע תחזיות כלכליות ופעילות עסקית עתידית, והם בדרך כלל מעידים על שינוי מגמה במחזור הכלכלי הכללי ולכן חשוב מאד לעקוב אחריהם. מגמת הירידה במשבר הנדל"ן הנוכחי נמשכת כבר 47 חודשים כאשר ממוצע משברי הנדל"ן הקודמים הינו 30 חודשים. יש לציין כי ניתן לאחד את שלושת המחזורים האחרונים למחזור-על אחד גדול שהחל כבר בתחילת 1991. החלוקה נעשתה מכיוון שבשנים אלה חל מיתון או האטה משמעותית בשוק הנדל"ן. המחזוריות בהתחלות בנייה ומכירות בתים חדשים זהה, ולכן הערכות ספרינט לגבי שתי המגמות העתידיות זהות.



ירידה בהתחלות בנייה יחד עם ירידה באישורי בנייה מורידה את מלאי הבתים העומדים למכירה. כפי שציינו למעלה, ירידה במלאים עתידה לתמוך בעליית מחירים לאור עלייה ביחס הביקוש\היצע. העלייה בעיקולי הבתים והירידה במכירות השפיעה על רמת המלאי אשר החל לעלות בצורה חדה בתחילת 2005, כאשר בשנה האחרונה קצב הגידול התמתן ועשוי אף להתייצב בטווח הקצר-בינוני. כיום, מלאי הבתים למכירה עומד על 4.26 מיליון בתים – נמוך ב-7.4% מרמת השיא.



מחירי בתים



מחירי הבתים ממשיכים לרדת על רקע הירידה בביקושים והעלייה בעיקולים המגדילה את ההיצע. מדד מחירי הבתים S&P/Case-Shiller ירד בחודש אוגוסט בשיעור של 16.6% לעומת שנה שעברה, לאחר ירידה של 16.3% בחודש הקודם. לאחר ירידות מחירים אלה, חוב המשכנתא של כל לווה משכנתאות חמישי גבוה יותר מערך הבית אותו הוא מחזיק. שיעור זה אף יעלה בחודשים הקרובים עם המשך ירידת מחירי הבתים והמיתון הכלכלי.



למרות שמחירי הבתים הנמוכים והאטרקטיביים מושכים משקיעים רבים לשוק הבתים (מכירות הבתים הקיימים והחדשים נתנו ביטוי למגמה זו בחודשיים האחרונים), בספרינט לא צופים תחילת מגמה של עליית מחירי בתים לפחות עד תום המחצית הראשונה ב-2009. התנאים הכלכליים מחריפים, הגישה לאשראי מוגבלת, סנטימנט המשקיעים בירידה, רמת העיקולים תעלה וכל אלה יתמכו בהמשך ירידת מחירים. כדי שתחל התייצבות במחירי הבתים, שוק האשראי צריך להתאושש. כדי שזה יקרה, האמון העסקי של המגזר הפיננסי חייב לחזור! בנוסף לאמון העסקי, מחירים ומכירות בתים תלויים גם בתנאי המאקרו: תעסוקה, השקעות וצריכה.