נכס בריא בשוק חולה

ניו יורק טיימס



>> קשה למצוא בימים אלה אפיקי השקעה מבטיחים בשוק הנדל"ן. עם זאת, כמה משקיעים גדולים רואים בבנייני המשרדים הרפואיים השקעה משתלמת, לפחות בטווח הארוך. "אנשים ימשיכו לחלות - ולכן ימשיכו להזדקק לקליניקות שבהן יוכלו לקבל טיפול", אומר פיל מובלי, סגן נשיא בחברת המחקר הנדל"ני קינגסלי אסושיאטס מסן פרנסיסקו. "קהילת המשקיעים ערה לעובדה זו".

השחקנים הראשיים בשוק הנדל"ן, בהם משקיעים מוסדיים, כגון קרנות פנסיה, חברות פרטיות וחברות ריט, צופים כי הביקוש לקליניקות יגבר בעתיד. הסיבה לתחזית זו: בני דור הבייבי-בום המזדקנים יזדקקו ליותר שירותי בריאות וחברות הביטוח והסוכנויות הממשלתיות ימשיכו לעודד רופאים לבצע הליכים רפואיים בסיכון נמוך מחוץ לבתי החולים.



יזמים ומנהלי נכסים המעורבים בענף הבניינים הרפואיים אומרים כי עסקיהם מתמודדים לא רע עם המצב. "זה קצת יותר אטי לעומת שנה שעברה, אבל אנחנו עדיין די עסוקים - עסקות נסגרות", אומר טומי וו טיפט, נשיא ומנכ"ל קבוצת הנדל"ן הלת' אמריקה באטלנטה, המפתחת ומנהלת נכסים רפואיים בארה"ב.



"קיימות הרבה הזדמנויות טובות בשוק; החלק הקשה הוא להשיג מימון", אומר ד"ר דיוויד נ. הלפמן, אורתופד שעומד בראש קבוצת רופאים שבבעלותה 14 בנייני משרדים רפואיים באזור אטלנטה. "הבנקים דורשים הרבה יותר הון עצמי מבעבר".



הכנסה יציבה וקבועה



מכירות של קליניקות ברחבי ארה"ב אמנם ירדו בשנה האחרונה, אבל בשיעור נמוך בהרבה לעומת שוק הנדל"ן המסחרי בכלל, ומגזר המשרדים בפרט. לפי נתונים שמסרה חברת המחקר הניו-יורקית ריל קפיטל אנליטיקס, ב-12 החודשים שהסתיימו ב-30 ביוני, קטן נפח המכירות של בנייני משרדים רפואיים בכ-20% לעומת שנה קודם. לשם השוואה, נפח המכירות בשוק המשרדים צנח ב-51% בממוצע בתקופה זו.



דן פאזולו, מנהל מחלקת מחקר בריל קפיטל אנליטיקס, אומר כי המשקיעים מתייחסים לבנייני המשרדים הרפואיים כ"מבצר בטוח בעת מפנה שלילי". עם זאת, הוא מתפלא לראות את מה שנחשב בעולם ההשקעות תשואה טובה בימינו: "העובדה שאני מרגיש טוב עם ירידה של 20% מראה עד כמה המצב בשוק הנדל"ן גרוע כעת".



נכסים רפואיים מציעים לרוב תזרים מזומנים קבועה. "ייתכן שלא אזכה בכל הקופה באמצעות השקעה בבנייני משרדים רפואיים, אבל אקבל הכנסה יציבה וקבועה", אומר קווין או'ניל, מנהל בכיר של מחלקת הבריאות בחברת טראמל קרואו המפתחת ומנהלת נכסים רפואיים, חברה בת של סי.בי ריצ'ארד אליס. "זה כמו ההבדל בין אג"ח למניות היי-טק".



אחד היתרונות הברורים של הבניינים הרפואיים הוא יציבות הדיירים. חוזי החכירה של רופאים ואנשי מקצוע רפואיים אחרים נוטים להיות ארוכים - 10 עד 15 שנה בממוצע - ושיעור החידוש שלהם גבוה מ-90%, לדברי בעלי בניינים. גם שיעור התפוסה גבוה למדי, בדרך כלל כ-90%.



קליניקות רפואיות זקוקות לצנרת, חיווט חשמלי ולאוורור מיוחד בעבור הציוד הרפואי היקר, וסביר להניח שיושקע גם ממון רב בעיצובן. "הרופאים משקיעים סכומים גבוהים בקליניקות, ולכן יש סיכוי טוב שהם יחדשו את חוזי החכירה כשאלה יסתיימו", אומר פאזולו. "עלות המעבר פשוט גבוהה מדי".



רופאים גם מעדיפים להישאר באותו מקום כדי לשמור על לקוחותיהם. "בסך הכל, רופאים הם חלק מתעשיית נותני השירות", אומר ד"ר הלפמן, האורתופד מג'ורג'יה. "משרד במיקום נגיש, עם חניה זמינה, הוא חלק משירות טוב".



כמו פנסיה



בשנים האחרונות בעלי נכסים נוטים להציע לרופאים מניות בבניינים שבהם פועלות הקליניקות שלהם. לדברי רוברט א. רוזנטל, יו"ר פסיפיק מדיקל בילדינגס בסן פרנסיסקו, לכמה מדייריו יש נתחי בבעלות של 50-500 אלף דולר. "אם הם שותפים בבעלות, יש פחות סיכוי שיעזבו", הוא אומר.



ג'ון סוויט, מנהל בקרן זיגלר הלת'קר ריל אסטייט ממילווקי, מסכים עם רוזנטל: "תמיד איפשרנו לרופאים בבניינים שלנו בעלות חלקית". להערכתו, דייריו מחזיקים 5%-10% מהבעלות על בנייני החברה.



ד"ר הלפמן מעריך כי בעלות על קליניקה רפואית היא השקעה טובה לטווח הרחוק, במיוחד לאור הירידה החדה בשוק המניות ותוכניות הביטוח ששוחקות את הכנסות הרופאים. "זה כמו פנסיה", הוא מסכם.