הפרדס היוקרתי של קרית אונו

7.5 מדד היציבות - פרדס רייספלד

>> פרדס רייספלד בקרית אונו היתה עד לאמצע שנות ה-90 פרדס, ומאז היא שכונה מוצלחת שמחירי הדירות שלה ידעו רק עליות. אמנם אנשי נדל"ן שפועלים בשכונה מעידים על "שוק נדל"ן בהלם", ואולם לא כזה שמלווה עד כה בירידות מחירים. ניתוח המאפיינים של השכונה: התכנון, הביקושים, ההיצעים ותנודות המחירים - מוביל למסקנה שמדובר בשכונה איתנה למדי, שעשויה לצלוח משברים אפשריים בשוק הנדל"ן בצורה טובה יותר מאשר שכונות אחרות בסביבה.



מיקום: השכונה משתרעת על כ-400 דונם, דרומית לרחובות וולך והרצפלד, צפונית לרחוב שלמה המלך, מערבית לרחוב הזמיר, ומזרחית לשדרות בן גוריון וקרית קריניצי ברמת גן. סימן ההיכר הבולט שלה הוא פארק גדול בן עשרות דונמים, שנמצא במרכזה, ומוקף ברבי קומות בני 12 קומות, שאותם בנו כמה חברות.



תכנון: בצד הדרומי של הפארק, ברחובות הפרדס, בגין, המייסדים ודרך הגנים, נמצא הפרויקט של שיכון עובדים, שהוא הראשון בשכונה, וכולל מבנים בני 6 קומות על עמודים. בסמיכות להם נמצאים מבנים מדורגים של 7 קומות, שהוקמו על ידי אזורים, והם ערוכים בצורת האות "ר". לאורך רחוב המייסדים ישנם מבנים של 9 קומות מעל קומת עמודים, אף הם הוקמו על ידי שיכון עובדים. הטבעת החיצונית של השכונה כוללת כ-260 צמודי-קרקע דו-משפחתיים של 2 קומות, כשגודלי המגרשים נעים בין 250 מ"ר ל-350 מ"ר ליחידת דיור.



אוכלוסייה: השכונה צברה לה במהירות מוניטין כשכונה ברמה גבוהה שמיועדת לבעלי מקצועות חופשיים, אנשי היי-טק ושכירים ברמות גבוהות, רובם משפרי דיור. הסיבות למוניטין הן מיקומה של השכונה ליד רמת גן, פתח תקוה, גבעת שמואל, תל השומר (רופאים רבים רכשו בשכונה דירות) ואיכות המגורים שהיא מציעה.



מוסדות ציבור: בשכונה אפשר למצוא ספרייה עירונית, בית ספר יסודי בשם עלומים, מעון יומי וגן חובה. צמודים לה חטיבת הביניים ובית הספר התיכון של קרית אונו.



דינמיקת מחירים: המוניטין הטובים של השכונה עזרו לה מאוד לצלוח את משבר הנדל"ן הגדול של תחילת העשור, עם עליות מחירים ממוצעות של כ-15% שנרשמו בין השנים 2000 ל-2004. בארבע השנים האחרונות עלו המחירים בשיעורים ניכרים נוספים של כ-30% לדירות רגילות, וכ-40% לדירות דופלקס ולקוטג'ים במקום.



דירות ה-4 חדרים הזולות ביותר בשכונה הן הדירות מהדור הראשון של שיכון עובדים, שנמכרות ב-1.6 מיליון שקל בממוצע. דירות 4 חדרים חדישות יותר עשויות להגיע אף למחיר של 1.8 מיליון שקל; דירות 5 חדרים נמכרות בסביבות 2 מיליון שקל, ואף ביותר; אין הרבה עסקות בדירות הדופלקס שבשכונה ומחיריהן מתחילים ב-2.8 מיליון שקל, לדירות ה-5 חדרים וב-3 מיליון שקל לדירות 6 חדרים.



מחירי הקוטג'ים שבשכונה רגישים למיקומיהם, לשטחי המגרשים ולרמות הגימור. קוטג'ים 5 חדרים על מגרשים של רבע דונם ברחוב הזמיר, המבוקש פחות, יכולים להגיע לרמות מחירים של 3-3.2 מיליון שקל; קוטג'ים של 6 חדרים על מגרשים של 330-350 מ"ר באזור רחוב הצבעוני, שנחשב למבוקש מאוד, יכולים להגיע לרמות של 3.5-4 מיליון שקל.



מדד היציבות: לפרדס רייספלד ניסיון מוצלח במשבר הנדל"ן הקודם, אז מחירי הנדל"ן בשכונה דווקא עלו. הנקודות החזקות של השכונה: הביקושים אליה יציבים ומגיעים משכבת אוכלוסייה ממעמד בינוני-גבוה, היא מציעה דירות ברמה גבוהה יחסית להיצע האחר באזור, ויש לה מוניטין מצוינים. יש חלופות זולות יותר בגבעת שמואל, בקרית אונו עצמה ובקרית הסביונים ביהוד, ואולם אין סיכוי רב שאוכלוסייה שמתעניינת בפרדס רייספלד תהיה מוכנה להתפשר על דירות בשכונות הללו. כמו כן, היצע הדירות במקום סביר, ואין סימנים להצפת השוק.



עליות המחירים של הדירות הרגילות נעות בסביבת 30% בארבע השנים האחרונות, שיעור סביר לסביבה, שאף הוא מראה לכאורה על שוק שפוי.



הנכסים הרגישים יותר לשינויים הם דירות הדופלקס, שמחיריהן בארבע השנים האחרונות עלו בשיעורים גדולים יותר מאשר אלה של הדירות הרגילות, והקוטג'ים, שמחיריהם עלו בכמעט 40%. אם תגיע ירידה, סביר שהנכסים הללו ייפגעו בשיעורים הגדולים יותר.



סייעו בהכנת הכתבה: השמאי יאיר פלץ וסוכנות התיווך הבית שלי



***



מדד יציבות המחירים



מדד היציבות נועד להעריך את מידת החשיפה של שכונה לשינויים במחירי הדירות, בתקופות שבהן ענף הנדל"ן משנה כיוון - לעבר פריחה (עלייה במחירים) או לשפל (ירידה במחירים). המדד משקלל פרמטרים איכותיים וכמותיים: חתכי האוכלוסייה של התושבים ושל המעוניינים לגור בשכונה; ביקושים לדירות; היצע הדירות; שיעור עליית המחירים בשנים האחרונות, וכן תנודות השוק בשכונות סמוכות.כל אלה מתורגמים לסולם בין 1 ל-10. ציון 1 משקף שכונה הנתונה לרמה גבוהה במיוחד של סיכון לירידת מחירים בעת מיתון ולקיפאון ברמת המחירים בתקופת גיאות. ציון 10 מלמד כי מדובר בשכונה חסינה לירידות מחירים, גם בימי מיתון, שמחירי הדירות בה יזנקו בעת פריחה כלכלית.