מינוף ההשקעה
>> משבר הנדל"ן והמשבר הפיננסי שפוקדים את ארה"ב מזכירים את שאלת הביצה והתרנגולת; מי גרם למי ומה קדם למה? אין חולקין על כך שאחד הגורמים העיקריים למשבר הוא מינוף יתר לאוכלוסיות המוגדרות חלשות: אותן אוכלוסיות שדירוג האשראי שלהן נמוך. כתוצאה ישירה מתופעה זו הקשיחו הבנקים משמעותית את מתן האשראי ללווים, דבר המשפיע גם על יכולתנו לקבל הלוואה בכלל, והלוואה בתנאים טובים בפרט.
המערכת הפיננסית בארה"ב כולה עדיין סוערת, והתנאים משתנים בתדירות שבועית ואפילו יומית. לכן, לפני ביצוע ההשקעה מומלץ לבחון שוב את נושא המימון.
כבר אמרנו פעמים אין ספור שישראל היא גן עדן למשקיעים. הבנקים מציעים לנו עשרות סוגי הלוואות ואפיקים: ריבית קבועה צמודה ולא צמודה, ריבית משתנה, פריים, דולר, יורו, ין יפני ועוד. דווקא בארה"ב, ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות לכאורה, המגוון קטן הרבה יותר, שלא לומר בלתי קיים.
בארה"ב נוכל לבקש הלוואה בכל מסלול שנחפוץ, אך לרוב יוצע לנו (משקיעי החוץ) מסלול מינוף אחד בלבד: משכנתא בריבית קבועה לא צמודה ל-30 שנה. טרם פרוץ המשבר, חלק ניכר מההלוואות ניתנו במסלול משולב של ריבית קבועה וריבית משתנה, אך כיום זכות זו שמורה לבעלי דירוג אשראי איכותי בלבד.
ככלל, בארה"ב לכל אדם דירוג אשראי הנע לרוב בין 500 ל-850, כאשר בעלי דירוג הנמוך מ-600 ואפילו 700 מוגדרים "בעייתיים". בעלי ניקוד הגבוה מ-800 נחשבים "טובים מאוד". לנו, כמשקיעים זרים, אין כלל דירוג אשראי ולכן הבנקים למשכנתאות מתייחסים אלינו, במיוחד כיום, בחשדנות יתרה. הבנק מגביל את ההלוואות למשקיעי החוץ למשכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה כדי להקטין את התשלום החודשי ובכך להקטין את הסיכון לאי פירעון של ההלוואה או להפסקת התשלומים.
נכון למועד כתיבת שורות אלו קיים מספר מועט של בנקים למשכנתאות שמוכנים לממן השקעות לזרים. גם אז, המסלול יהיה כמצוין לעיל: ריבית של כ-7% ל-30 שנה (תלוי במשקיע).
ומה לגבי התשואה? ובכן, סדרת כתבות זו מטפלת בדוגמה של לוס אנג'לס בקליפורניה. בשלב זה, נוכל להניח תשואה גולמית של 10% בשנה.
השקעה בנדל"ן בארה"ב נחשבת להשקעה סולידית בתנאי סיכון נמוכים. השקיפות והסדר בתחום המקרקעין ורישומו, המצויים בתחום הקניין הפרטי, הם מבצרו של המשקיע ויישארו כאלו כל עוד ימשיך בתשלום סדיר של ההלוואה הרובצת על הנכס. גם הסיכון הנובע משוכר כזה או אחר נמוך משמעותית מהמוכר במחוזותינו: במקרה של אי תשלום שכר הדירה יהיה תהליך פינויו של השוכר קצר משמעותית מזה הצפוי לנו בישראל.
השאלה המהותית בהזדמנות השקעה זו היא מה יהיה מחיר הנכסים בזמן הקרוב, האם הם צפויים להמשיך ולרדת או שמא כבר התמתנו ירידות המחירים? צניחות מחירים של עשרות רבות של אחוזים בתוך שנה אחת אינן מוכרות לנו בישראל גם ממשבר הנדל"ן האחרון שנמשך עד לפני כשלוש שנים. האם כדאי כבר כעת לקפוץ בזריזות למים ולרכוש לעצמנו נכס איכותי בארה"ב או שמא כדאי להמתין? זו כבר החלטה אישית, אך יש לזכור את אמרת הנדל"ן: "מי שיחכה לרצפה, ימצא את עצמו נוגע בתקרה".
הדעות חלוקות אם התאוששות הנדל"ן בארה"ב תגיע כבר ב-2009 או אולי רק ב-2010. כרישי הנדל"ן הישראלים כבר ביצעו בארה"ב השקעות ענק בכמה אזורים. בראייה האישית-משפחתית נראה כי אין חשיבות לשאלה אם ההתאוששות תגיע בעוד שנה, שנתיים או אפילו שלוש - כל עוד אנו אנו יודעים כי רווח ההון הצפוי ממכירת הנכס בעוד מספר קטן של שנים מכובד ונאה.
ומה לגבי הפיזור? לאלו הבונים לעצמם תיק נכסים מפוזר בישראל, מומלץ לשקול להגדיל את הפיזור והגיוון של הנכסים באמצעות הוספת נכס מחוץ לגבולות המדינה. בכל מקרה של ביצוע השקעה בחו"ל יש לבחון לעומק את כל ההשלכות המעשיות כמו גם את העלויות הנלוות והמיסוי הכרוך בהשקעה זו. בהצלחה.
הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.REjeans.co.il
הכותב הוא מומחה להשקעות בנדל"ן מניב, יועץ ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס - צעד ראשון לעצמאות כלכלית".
הנדל"ן של סם (3)
חיים לוי
14.11.2008 / 7:49