>> יש הבדל מהותי בין רכישת קרקע פרטית לבין רכישת זכויות חכירה בקרקע שמנהל מינהל מקרקעי ישראל. במקרה השני, בעל הזכויות אינו עצמאי לחלוטין במימוש הקרקע. בעל קרקע פרטית שמקבל אישור מרשויות התכנון להגדיל את זכויות הבנייה, צריך לשלם תשלומי היטל השבחה בגין תוספת הזכויות. לעומת זאת, כאשר מדובר בקרקע בחכירה מהמינהל, מעבר לתשלום היטל ההשבחה, נדרש החוכר לשלם למינהל תוספת של דמי היתר או דמי חכירה.
כאשר משתנות הזכויות או ייעוד הקרקע, דורש המינהל תוספת תשלום, שתגלם את המצב החדש של הנכס.
כמו בכל מקרה שבו צריך להפעיל מנגנון תשלומים מאוחר לעסקת הרכישה, מתגלעות מחלוקות עמוקות בין המינהל לבין החוכר, ביחס לאופן החישוב של הסכומים שהחוכר נדרש לשלם בנסיבות שתוארו. דוגמא למחלוקת כזו ניתן למצוא בפסק הדין ה"פ 1226/07 אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ נגד מינהל מקרקעי ישראל.
ואלה נסיבות המקרה: בשנת 1992 רכשה חברה יזמית מהמינהל זכויות חכירה לפי חוזה פיתוח מהוון ביחס לחלקת קרקע. בחוזה הוגדר כי על הקרקע ניתן לבנות 55,513 מ"ר. בפועל נבנתה תוספת של 454 מ"ר מעבר למכסה שהוגדרה בחוזה עם המינהל. החברה הסכימה כי היא מחויבת לשלם תוספת תשלום למינהל בגין תוספת הבנייה, אך הצדדים נחלקו באשר לאופן חישוב תוספת התשלום.
החברה טענה כי יש לבצע חישוב מתמטי פשוט כדי למצוא את השווי של כל מ"ר בנייה בהתאם למחיר ששילמה בזמנו למינהל, ושווי זה יש להכפיל ב-454 מ"ר הנוספים כדי לחשב את התשלום הנדרש. חישוב זה הביא לתוצאה כי תוספת התשלום למינהל היא 13,166 שקל.
מנגד, המינהל סבר כי יש להעריך את תוספת הבנייה בהתאם לערכים ריאליים של שנת 2006, ומשווי זה יש לבצע היוון לפי 91% כשעל סכום זה יש להוסיף מע"מ. שיטת חישוב זו הביאה לתשלום בסך 1,203,270 שקל: סכום הגבוה כמעט פי 100(!) מהערכת החברה.
בית המשפט בחן את הבסיס לזכותו של המינהל לגבות תוספת תשלום, ובסיס זה נמצא בחוזה הפיתוח עליו חתמה החברה היזמית, שבו נאמר מפורשות כי התב"ע עדיין לא אושרה, כי החוזה הינו לקיבולת בנייה מסוימת, וכי כל תוספת בנייה מעבר למה ששולם תחויב במלוא ההפרש. ואולם, לא נמצא בחוזה כל מנגנון או הגדרות לפיהם ניתן ללמוד כיצד לחשב את תוספת התשלום.
ראשית, נדחתה טענת המינהל לפיה תוספת התשלום הינה דמי היתר, מאחר שלא נעשה שימוש בחוזה במונח דמי היתר ולכן המסקנה הנכונה היא כי הכוונה היתה לתוספת לדמי החכירה המהוונים ששילמה החברה היזמית בעת רכישת הזכויות.
העובדה כי בחוזה ספציפי זה נאמר מפורשות כי התב"ע עדיין לא אושרה הביאה למסקנה כי בעת חתימת חוזה הפיתוח הצדדים העריכו את גודל הבנייה כנתון שיכול להשתנות, ביססו את המחיר על גודל מסוים, אך משנוספה בנייה - יש להשלים את דמי החכירה בהתאם ולא לשלם דמי היתר.
בפסק הדין נקבע כי אין לקבל גם את עמדת החברה היזמית, שכן החישוב שערכה מתעלם מהעובדה כי המחיר הכולל היה גם לעשרות אלפי מ"ר בנייה למגורים וגם לכ-500 מ"ר שטח מסחרי, שערכו גבוה יותר, ולכן לא נכון לחלק את מלוא התשלום בסך המ"ר לבנייה.
בהעדר חוות דעת של שמאי, הסתמכה השופטת על ערכי קרקע שהופיעו בדרישת תשלום הראשונה שיצאה מהמינהל, כשערך זה הופחת כדי להתאימו להפחתות וההטבות שגולמו בחוזה הפיתוח. כתוצאה מכך עמדה תוספת התשלום בגין 454 מ"ר על 145,908 שקל, כשעל סכום זה הוספו הפרשי הצמדה וריבית משנת 1992. בערכי 2008 הסכום לתשלום נקבע ל-640 אלף שקל.
חישוב זה נקבע לא כהכרעה, אלא כהצעת בית המשפט, מאחר שבית המשפט לא התבקש לבצע את החישוב עצמו.
הכותב הוא שותף במשרד עו"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקעין
מתי לשלם למינהל דמי היתר על תוספת בנייה?
שי עמית
14.11.2008 / 7:49