House Underwater

כינוי למצב שנהפך באחרונה לשכיח יותר ויותר בארה"ב - בעלי בתים המחזיקים בבתים ששוויים נמוך משווי המשכנתא עבורם. זהו מצב שיוצר תמריץ לבעלי הבתים למסור אותם לבנק כנגד מחיקת חוב המשכנתא. המונח, שנמצא בשימוש רב בעיתונות האמריקאית, מנוסח לעתים בצורה הפוכה: Mortgage Underwater.

על פי אומדן של חברת המחקר פירסט אמריקן קורלוג'יק, 18% מהבתים שעדיין משולמת כנגדם משכנתא - קרוב ל-8 מיליון בתים - שווים כיום פחות מחוב המשכנתא כנגדם. על פי אומדן של חברת Zillow, מבין הבתים שנמכרו בארה"ב ב-2006, שנת השיא של בועת הנדל"ן, 52% נמצאים כעת מתחת לשווי המשכנתא.



בתים ששווים פחות מהמשכנתא מאפיינים שוק דיור שהמחירים בו צונחים במהירות, וששיעורי המשכנתא שניתנים בו גבוהים מאוד. נניח למשל שאדם רכש בית ב-100 אלף דולר, ולווה לשם כך בבנק 80 אלף דולר. נניח שכעבור שנה מחיר הבית צנח ל-75 אלף דולר. מאחר שקרן המשכנתא כמעט שלא ירדה (רוב התשלומים הראשונים הם תשלומי ריבית), בית כזה שווה עכשיו פחות מהמשכנתא. לבעלים של בית כזה כדאי לוותר הן על הנכס (הבית) והן על החוב (המשכנתא), מאחר ששווי הבית בניכוי המשכנתא מגלם עבורו הפסד כלכלי.



בארה"ב ובבריטניה המצב חמור עוד יותר בגלל מדיניות המשכנתאות הנדיבה ששררה בהן בשנות הגאות. בתים רבים בארה"ב נרכשו בעזרת משכנתא של 90% ממחיר הנכס, ולעתים גם 100% ואף 105% ממחיר הנכס (לכיסוי הוצאות נלוות לרכישת הבית). במקרים כאלה, די בירידת מחירים קלה כדי ששווי הבית ישקע מתחת לגובה המשכנתא - וככל שהפער גדול יותר, כך גדל התמריץ לנטישת הבתים.



החשש שבעלי בתים בארה"ב ינטשו את חובם וייתנו לבנקים לעקל את ביתם מטריד משקיעים ובנקאים בכל העולם. עם זאת, מחקרים הראו שבעלי בתים אינם ממהרים לנטוש את בתיהם ומשכנתאותיהם רק מפני שמחיריהם ירדו. לנטישת בית והעברתו לבנק משמעות שלילית קשה מבחינת הלווה. דירוג האשראי שלו יירד, והוא ייתקל בקשיים רבים כשירצה לקחת משכנתא על בית חדש או כל הלוואה אחרת.



הפרמטר החשוב יותר מבחינת בעלי הבתים הוא כושר החזר החוב. אם הם מסוגלים להישאר בביתם ולהמשיך לשלם את החוב, הם ייטו לעשות כן.



המצב מסתבך כשהאבטלה עולה וכושר החזר החוב של בעלי הבתים יורד - ככל שהמיתון בארה"ב יעמיק ושיעור האבטלה יעלה, עיקולי הבתים בה יימשכו והלחץ כלפי מטה על מחירי הנדל"ן עלול להתגבר.



ginzburg@themarker.com.ami