מחכים להערכות השווי של הבנקים

>> מניית נכסים ובנין רשמה בשנה האחרונה תשואה שלילית של 75%. למרות פעילותה הענפה בענף הנדל"ן בישראל, שעוד לא נפגע מהמשבר, המשקיעים נרתעו מהמניה בעיקר בשל החשיפה של החברה (25%) לפרויקט הענק פלאזה לאס וגאס.

החששות העיקריים נבעו מכך שנכסים תצטרך לבצע הפחתה בגין חלקה (הון עצמי של כ-156 מיליון דולר) בקרקע שנרכשה בלאס וגאס. אתמול דיווחה החברה כי למרות משבר הנדל"ן הקשה בלאס ווגאס, שווי הקרקע לא נפגע בשנה וחצי האחרונות.



נכסים ובנין פירסמה שתי הערכות שווי בלתי תלויות של חברות ייעוץ אמריקאיות, שנקבו לקרקע שווי של 1.5 מיליארד דולר. על כן, בשלב זה לא תצטרך החברה לבצע הפחתה כלשהי בגין ההשקעה בווגאס.



לצורך הערכת השווי השתמשו ב-HVS בשיעורי היוון של 12% עבור הכנסות נטו מהמלון, הקזינו ואולמות הכנסים, 8.5% בגין הכנסות מנכסים מסחריים, 17% בגין הכנסות ממכירת דירות ו-6% עבור עלות ההקמה של הפרויקט. עבור שלב ב' השתמשו הכלכלנים בשיעורי היוון גבוהים יותר. ב-GVA השתמשו בשיעורי היוון של 15%-22%.



בהודעה של נכסים ובנין נכתב כי "HVS הנה אחת מחברות הערכות השווי המובילות בארה"ב, שביצעה מאז הקמתה ב-1908 מעל ל-10 אלף הערכות שווי למלונות בכל רחבי העולם". סופרלטיווים דומים קיבלה גם GVA.



מחלקת המחקר של HVS אכן פירסמה עבודה מרשימה בהיקפה - 353 עמודים - תוך שהיא מציינת כי ביצעה חקר שוק מקיף לגבי הביקושים וההיצעים של ענפי ההימורים והמלונאות והתחומים המשיקים להם. כך גם GVA.



כלכלני HVS השתמשו במכפיל Ebitda (רווח תפעולי תזרימי לפני הוצאות ריבית, מסים, פחת והפחתות) של 10.5, וכלכלני GVA היו אף אופטימיים יותר והשתמשו לצורך ההערכה במכפיל Ebitda של 14.



HVS מעידה כי ב-2008 בוצעו שתי עסקות בלבד בענף ההימורים: רכישת Trump Entertainment על ידי Coastal Marina ומכירת מלון וקזינו רמדה תמורת כ-350 מיליון דולר על ידי חברת Ganaste לפי מכפיל Ebitda ממוצע של כ-8.7. לא רק ששתי העסקות עוד לא הושלמו, אלא שאם מעריכי השווי של הקרקע של תשובה ודנקנר היו משתמשים במכפיל Ebitda דומה לעסקות אלה, הערכות השווי היו נמוכות בעשרות אחוזים.



האמת היא שהערכות השווי שקיבלה נכסים ובנין אינן תואמות את הסביבה הכלכלית כיום בלאס וגאס, שבה מתבטלים ונדחים פרויקטים דומים. נכון לאוגוסט 2008, ההכנסות מהימורים בעיר ירדו ב-6.7%, והרווחים בענף נחתכו ביותר מ-9%. התחזית עבור ענף הנדל"ן וההימורים ל-2009 קודרת.



בזמן שגזית גלוב השמרנית מפחיתה במאות מיליונים את שווי נכסיה האיכותיים - בעיקר מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים - כי "משהו בעולם השתנה בעקבות המשבר", גם בנכסים ובנין היו יכולים להתייחס בחומרה רבה יותר לנעשה בשווקים.



גם אם אין כרגע צורך בהפחתה, בפברואר 2009 יצטרכו נכסים ובנין ושותפיה לבצע מימון מחדש של ההלוואה שנטלו מקרדי סוויס וגולדמן סאקס לצורך הפרויקט - ולהם שמורה הזכות לבצע הערכת שווי משלהם לקרקע. יהיה מעניין לראות אם הבנקים יקבלו שווי דומה לקרקע, או שהשותפים יצטרכו להזרים הון עצמי נוסף ולהגדיל את הביטחונות להלוואה.