המיתון במנהטן מתחיל

ניו יורק טיימס



>> על אף שהמחיר הממוצע לדירה במנהטן, 1.5 מיליון דולר, עלה לעומת השנה שעברה, בחלק מהשכונות בניו יורק כבר ניתן להבחין בסימני ההאטה שפגעה בשוק הדיור בכל רחבי ארה"ב.

המחיר החציוני של הבתים בהארלם ובאיסט הארלם ירד בכמעט 20% ל-440 אלף דולר בסוף הרבעון השלישי השנה, לעומת 549 אלף דולר בשנה שעברה, לפי נתוני מילר סמואל, חברת שמאות וייעוץ בתחום הנדל"ן.



בדומה לכך, המחיר החציוני של הדירות במידטאון איסט ובטרטל ביי ירד ב-18.6% ל-1.197 מיליון דולר, לעומת 1.47 מיליון דולר בשנה שעברה. דירות במידטאון ווסט ובהל'ס קיטשן ירדו ב-9% למיליון דולר לעומת 1.1 מיליון דולר.



"אני לא מופתע מהנתונים משום שמדובר באזורי שוליים שעוברים כעת שינוי", אמר מייקל סיגנט, מנהל המכירות בסוכנות הנדל"ן בונד ניו יורק. "כאשר יש האטה", הוא הוסיף, "אלו האזורים הראשונים שנפגעים".



סימן נוסף להאטה בשוק הוא הירידה החדה במספר המכירות, שנפל ב-24% במנהטן ל-2,654 ברבעון שהסתיים ב-30 בספמטבר, לעומת 3,499 ברבעון המקביל ב-2007.



"משבר האשראי והתנודתיות בוול סטריט יובילו להמשך ההאטה ולירידה במחירי הבתים", העריך סיגנט. "לפי מה שאנחנו רואים בשטח, בנתוני הרבעון הרביעי נוכל לראות ירידה במחירים בכל האזורים. הרבה אנשים חוששים כעת".



ג'ונתן מילר, נשיא מילר סמואל, הסכים כי החולשה בשוק הדיור עומדת להימשך ולהתפשט, בייחוד משום שהבנקים מקשים על הלקוחות לקבל משכנתאות.



"עד שהשווקים הפיננסיים יתאוששו והמשכנתאות יהיו זמינות וזולות יותר, נראה את השלכות המשבר על שוק הנדל"ן בכל המגזרים ועל כל האוכלוסיות", הוא אמר.



גם בשכונות אחרות בניו יורק נרשמו ירידות בערך הבתים. באיסט וילג' ולואר איסט סייד ירד המחיר החציוני של הבתים ב-5.5%, בקרנגי סטריט ירד המחיר החציוני ב-7.2%.



אך יש שכונות שבהן עדיין לא מורגשת השפעת המשבר. בשדרות פארק והחמישית עלה המחיר החציוני של הבתים ב-35%; באזור היוקרתי לינקולן סקוור עלו מחירי הדירות ב-25%.



לפני קצת יותר משנה היו סוכני הנדל"ן מודאגים בעיקר משום שלא הצליחו לספק את הביקוש הרב לדירות, ועשרות אנשים היו מגיעים לימי המכירות. כיום הסוכנים מרוצים אם רשימת המתעניינים כוללת שישה שמות, משום שהדבר עדיף על פני ימי מכירות שאיש אינו מגיע אליהם.



"בשבועות האחרונים השוק כמעט קפא", אמרה ג'ניס סילבר, מנכ"לית סוכנות הנדל"ן בלמרק ריאלטי. "עם קריסת השווקים, אנשים הפסידו כסף רב, וכעת הם חושבים פעמיים לפני שהם קונים חולצה, שלא לדבר על דירה".



בהארלם ירד מספר העסקות שנסגרו ברבעון השלישי מ-160 ב-2007 ל-100 השנה.



"מספר העסקות בהארלם ירד בחדות", אמר ג'ורדן טפר, מנהל המכירות בסנצו'רי 21 ניו יורק מטרו. "מבחינת הנכסים שנמכרים, אנו רואים ביקוש רב יותר לדירות זולות יותר". עדות למגמה זאת מספקים הנתונים על גודל הדירה הממוצע מבין הדירות שנמכרו בהארלם. ברבעון האחרון עמד גודל הדירה הממוצעת על 70 מ"ר, לעומת 93 מ"ר ב-2007.



ורוניקה ראהס, מנהלת המכירות בבלמרק בווסט סייד, אמרה כי למרות שבכל אזור הווסט סייד נרשמה ירידה במכירות, בהארלם נרשמה הפגיעה הקשה ביותר. היא אמרה שלאחר שישה שבועות שבהן כמעט שלא בוצעו עסקות, בשבוע האחרון של אוקטובר נרשמה עלייה מסוימת. "אבל מדובר בדירות בטווח המחירים הנמוך יחסית. כעת, כל מה שעולה יותר מ-500 אלף דולר נחשב לטווח המחירים הגבוה ולא נמכר", היא אמרה.



ראהס הוסיפה כי היא וסוכנים אחרים ממליצים למוכרי הבתים להפחית את המחיר ב-10%-15% לעומת עסקות דומות שהתבצעו באזור. "חייבים להשתמש בהשוואות של עסקות מכירת נכסים דומים, ולהוריד את המחיר לעומתן", היא אמרה. "זאת הדרך היחידה להשיג פעילות רבה יותר, משום שאם הקונים לא ירגישו שמדובר במציאה, הם אפילו לא יביעו עניין".



דונלד קמפר, סגן נשיא פרודנשל דגלס אלימן, מסכים כי הדרך היחידה להצליח למכור דירות במצב השוק הנוכחי היא לקבוע מחיר תחרותי.



באפר ווסט סייד ירד המחיר החציוני של הבתים המשותפים ב-13.3% ברבעון השלישי, אך יחד עם זאת המחיר החציוני של הדירות עלה ב-29.5%. נפח המכירות לדירות באפר ווסט סייד ירד ב-7.5% מ-624 עסקות ל-577 בלבד.



ג'פרי שולין, סגן נשיא בכיר בקבוצת קורקורן, אמר כי הוא מתקשה להאמין שמחירי הבתים המשותפים ירדו באופן כה חד. "ייתכן שהירידה נובעת פשוט מהירידה במכירות הבתים המשותפים, או שכמעט שלא עמדו בתים משותפים למכירה", הוא אמר. "אך עדיין יש ביקוש ליחידות דיור גדולות באפר ווסט סייד".



עם זאת, גם שולין וסוכנים אחרים הודו כי ברבעון הרביעי צפויה להירשם ירידה במספר העסקות לעומת השנה שעברה - משום שאנשים רבים החליטו שלא להעמיד את הנכסים שלהם למכירה בעקבות המשבר בשווקים.