>> לפני כשבוע שוב הפתיע נגיד הבנק המרכזי סטנלי פישר והפחית את הריבית - הפעם ב-0.5%. בחודשיים האחרונים חווינו שלוש הפחתות ריבית בשיעור כולל של 1.25%, מרמה של 4.25% לרמה של 3% - השיעור הנמוך ביותר של ריבית מאז ומעולם בישראל. בעת כתיבת שורות אלו כבר מופיעות בעיתונות רמיזות להפחתות ריבית אפשריות נוספות.
הבנקים, מצדם, שינו את שיעורי הריבית שהם גובים מאיתנו על משכנתאות - אבל בכיוון ההפוך. הבנקים העלו את הריבית על המשכנתאות למרות הפחתת מחיר הכסף. הכיצד? ננסה לעשות קצת סדר במושגים.
ריבית בנק ישראל היא למעשה המחיר שבנק ישראל, ספק הכסף הגדול במדינה, גובה מהבנקים על הלוואות. ריבית הפריים, הגבוהה מריבית בנק ישראל ב-1.5%, מהווה למעשה את "מחירון הריבית הקמעונית".
ממש כמו מחירון רכב המפורסם אחת לחודש ומציין כי מחיר הרכב משתנה בהתאם לפרמטרים מסוימים (מספר קילומטרים, בעלות וכו'), כך גם "מחירון" הכסף משתנה מלווה ללווה ובהתאם למטרת ההלוואה, חוסנו הפיננסי של הלווה, תקופת ההלוואה וכו'. הלוואות במסלול פריים לחברות ולגופים עסקיים יהיו בשיעורים של פריים בתוספת 2%-3% ואף 5%, לעומת הלוואות לרכישת נכס (לאדם פרטי) במסלול זה, שמחירן עשוי להגיע כיום לפריים מינוס 0.8% ואף פחות.
מעבר למסלול הפריים ניתן לקבל הלוואה לדיור (משכנתא) במספר רב של מסלולים: הלוואה צמודה בריבית קבועה או בריבית משתנה, הלוואה צמודה למטבע חוץ ועוד. על אף שהריבית ה"סיטונית" - הריבית שבה קונה הבנק את כספו (מקור אחד מיני רבים) - ירדה בחודשיים האחרונים, הריבית הקבועה והריבית המשתנה עלו בצורה חדה ביותר.
לפני כחודשיים ניתן היה לקבל משכנתא בריבית קבועה ל-20 שנה בכ-4.2%. כיום יגבו מאיתנו 5.5% ואף יותר תמורת אותה הלוואה בדיוק - חרף העובדה שבנק ישראל הפחית את הריבית המוניטרית ב-1.25%, הכיצד?
שיעור הריבית שהבנק גובה מאיתנו מורכב מעלות ההלוואה לבנק בתוספת מרווח הבנק. מרווח הבנק כולל את העלויות התפעוליות המועמסות על ההלוואה ואת הרווח. מטבע הדברים, שיעור הרווח של המוסד הפיננסי תלוי באופן מובהק בסיכון הגלום בהלוואה זו - ולכן על פניו נראה כי הבנקים רואים בהלוואות בתקופה זו סיכון גבוה מהותית לעומת התקופה שקדמה למשבר העולמי.
כמו כן, ייתכן שהבנקים חוששים ממחנק אשראי, כך שהנכונות שלהם להעניק הלוואות במרווחים הישנים פוחתת. אפשרות אחרת היא שהבנקים פשוט החליטו להגדיל את המרווח הפיננסי כדי לפצות על השחיקה המתמשכת ברווחיות בתחום המשכנתאות, שנבעה מהורדת הריבית שביצע בנק דיסקונט בקיץ 2007.
נתק זה, בין מחיר הכסף הסיטוני לקמעוני יצר מצב שבו עלינו לבחור בקפידה יתרה את סוג ההלוואה או המשכנתא שברצוננו לקבל. בחירה במסלול מסוים תצמיד אותנו ל"מחירי סוף העונה" של הנגיד ובחירה במסלול אחר תגבה מאיתנו עלויות גבוהות, הצמודות ל"מדד התיאבון" של הבנקים. איזו הלוואה היא הטובה ביותר?
ננסה לאמוד את העלות האמיתית של כל הלוואה בהתייחס לנתוני השוק הידועים לנו כיום ובכלל זה המדד השנתי, שיעורי ריבית וכו', כשההלוואה הנדרשת היא, לשם ההדגמה, בגובה 500 אלף שקל ל-20 שנה. החישובים שנעשה הם אריתמטיים ולא מימוניים, כדי לפשט את הדברים.
משכנתא בריבית קבועה - ברירת המחדל
הלוואה בריבית קבועה היוותה ומהווה ברירת מחדל לכל מי שחשקה נפשו במשכנתא ואינו בקיא ברזי ההלוואות. הבנקים מייעדים הלוואה זו "לאלו שאינם אוהבים סיכונים ורוצים לדעת כמה ישלמו". הריבית על הלוואה כזו לתקופה האמורה היא 5.5%-5.7% לשנה בתוספת מדד (שעלה בכ-5.5% בשנה האחרונה). כדי לנטרל משתנים נוספים ובלבול בין תזרים לעלות, נניח כי ההלוואה היא מסוג "גרייס" - במשך תקופת ההלוואה משלמים רק את הריבית, ואת הקרן בסוף.
הריבית שנידרש לשלם על ההלוואה תהיה בגובה 27.5 אלף שקל (נומינלית) והצמדת הקרן למדד תעלה לנו כ-27.5 אלף שקל נוספים - בסך הכל כ-55 אלף שקל בשנה או כ-4,580 שקל בחודש. כמובן שהמדד של השנה הקודמת אינו מציין את המדד בשנה הבאה. נהפוך הוא, התחזית כעת היא למדדים נמוכים בהרבה.
בכתבה הבאה נשווה בין אלטרנטיוות המשכנתא האחרות - ריבית משתנה, צמודת מט"ח, מסלול פריים - וננסה לאתר את ההלוואות הכדאיות ביותר.
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מרצה, יועץ ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר:
www.REJ.co.il
בחירת משכנתא בתקופה של חוסר ודאות
חיים לוי
21.11.2008 / 9:09