>> ירידה בשווי של בניינים לשימור? זה נשמע בלתי סביר בימים אלה, אחרי שהתרגלנו לשמוע על המחירים הגבוהים שמשולמים תמורת הדירות האלה. הטענה הזו גם אינה מתיישבת עם מה שכל אחד יכול לראות במו עיניו: דירות בבניינים לשימור שמוכרים אותן כיצירות אמנות ייחודיות. אבל עובדה היא, שבניגוד לתיאורים הזוהרים, בעלי נכסים רבים אינם רוצים להשתתף בחגיגה.
מבחינה תרבותית, אין חולק על כך שתוכנית השימור חשובה: הציבור נהנה מריכוז יוצא דופן של בתים ייחודיים, משופצים ומשודרגים, בעלי אווירה ייחודית "של פעם". אבל מישהו צריך לשלם על כל זה, ומדובר בעיקר בבעלי הדירות הללו, שצריכים להשקיע את מיטב כספם בשימור הזה לרווחת הכלל. והרי לא כולם יזמי נדל"ן שיכולים להשקיע אלפי שקלים למ"ר בשיפוצים על מנת למכור מאוחר יותר דירות במיליונים. כאן - בדיוק - נעוצה הבעיה.
תוכנית השימור של תל אביב נולדה ב-91'. הוגשו נגדה 370 התנגדויות, כולן מצד בעלי נכסים שהתמרמרו על כך שהתוכנית מאלצת אותם להכניס יד לכיס הפרטי ולהשקיע בשיפוץ הבית לטובת ערך ציבורי. חלקם דרשו שהבית שלהם לא יוכרז כבניין לשימור, וחלקם הצביעו על שורה ארוכה של כשלים בתוכנית.
שימור המבנים הייחודיים צבר תאוצה בגלל עליית מחירי הנדל"ן בשלוש השנים האחרונות. התוכנית כוללת תמריצים כלכליים בצורה של זכויות בנייה: בבניינים בדרגת שימור רגילה הותר למבנים להוסיף קומה; בבניינים לשימור בדרגה מחמירה ניתנו זכויות בנייה מוגדלות שניתנות לניוד. בשנים האחרונות נרשם סחר בזכויות הבנייה הללו, שהתאפשר הודות לפריחת השוק. כתוצאה מכך, מחירי הדירות עלו.
מתנגדי התוכנית העלו טיעון פשוט אבל חכם: אם שווי דירות בבניין לשימור גבוה משוויין של דירות מקבילות בבניין רגיל, מדוע לא משתרך תור של בעלי נכסים שהתנגדו לתוכנית בטענה שביתם הושמט ממנה? הטענה הזו לא נענתה עד היום, אלא רק בטענה נגדית, שגורסת כי 370 מתנגדים מתוך תוכנית שכללה כ-1,000 בתים מהווים רק רבע מכלל בעלי הנכסים - והרוב לא מצא בה פסול. עד היום, שופצו באופן מלא או חלקי כ-400 בניינים, וכמאה בניינים נוספים נמצאים בשלבים שונים של התהליך.
אחדים ממתנגדי התוכנית טוענים גם כי היוקרה בעקבות השימור היא עניין תדמיתי, ובפועל מחיריהן של הדירות בפרויקטים לשימור דומים לדירות מקבילות בפרויקטים חדשים. "העירייה טוענת שכשהיא מכריזה על בניין לשימור, היא משביחה את ערך הנכס. אבל בטענה הזו אין אמת", אומר אלי יהל, קבלן, יזם ושמאי מקרקעין שמגדיר את עצמו כ"מתנגד הראשון לתוכנית השימור".
לדבריו, "לפני שלוש שנים שיפצתי בניין לשימור ברחוב רוטשילד פינת בלפור ומכרתי את הדירות במחירים שאינם גבוהים ממחירים של דירות רגילות שנמכרו בפרויקט מלצ'ט שינקין. גם בעסקות יד שנייה היום נמכרות הדירות בשני הפרויקטים במחירים דומים".
אם יהל צודק, עדיף ליזמים לאתר מבנה שאינו לשימור, להרוס אותו ולבנות תחתיו פרויקט חדש, במקום להתמודד עם כל הקשיים וההוצאות הכרוכים בשימור מבנה ישן.
שירה לוי בנימיני, מתכננת ערים ומנהלת תחום השימור בחברת סיטילינק, טוענת טענה הפוכה. סיטילינק היא חברה בבעלות קלמן דינס, שפועלת לקידום השימור בתל אביב.
לדברי לוי בנימיני, "אנחנו רואים איך משווקים נכסים לשימור: שמים דגש על הסגנון הבינלאומי (המוכר כבאוהאוס) כי יש לזה ערך. רבים מחקים את המותג הזה, ומשווקים בניינים רגילים שנבנים בסגנון באוהאוס עם מרפסות פתוחות ואלמנטים נוספים שמחקים את הסגנון המדובר", היא אומרת.
לדבריה, יש כמה גורמים שמעלים את שווי הנכסים. "אנשים מוכנים לשלם פרמיה על השימור. זה כמו מותג של איכות. למרות שקשה לכמת את ההשפעה של המותג, מחקרים בעולם מראים פער של 12%-13% בשווי הנכסים האלה לעומת נכסים רגילים, רק מעצם ההכרזה שלהם לשימור. גורם נוסף הוא ההבטחה שהשימור יעשה באיכות גבוהה ותוך בקרה על החומרים".
לפי לוי בנימיני, תוכנית השימור בתל אביב נמצאת בחיתוליה, אך בעולם הניסיון בתחום זה מגוון ועשיר. "רק ב-2006 התחלנו לראות את עליית הערך במבנים האלה. ראינו יזמים שמחפשים נכסים לשימור והתעניינות מצד תושבי החוץ. במהלך השנים עשינו בדיקה של ערך הנכסים לשימור לעומת נכסים שאינם לשימור ומצאנו שהכרזת בית לשימור לא מורידה את ערך הבית, ומשנת 2006 נמצאה מגמה של עליית ערך שאת השיעור שלה אנחנו בוחנים בימים אלה".
מטרה ציבורית ושוק חופשי
השאלה היא האם נכון לקבל תוכנית בניין עיר, שיש לה מטרות ציבוריות, אבל מימושה מבוסס אך ורק על השוק החופשי. השאלה הזו נשאלת לא רק לגבי תוכנית השימור, אלא גם לגבי תוכניות נוספות מהתקופה האחרונה (כגון תמ"א 38 לחיזוק מבנים ישנים כנגד רעידות אדמה ותוכניות פינוי-בינוי שונות), שאף הן תלויות במצב השוק.
לוי בנימיני סבורה שאין בכך פסול. "לתמריצים של זכויות בנייה יש שווי כלכלי שנקבע לפי השוק, אבל אנחנו רואים בעולם שגם בשוק יורד ערך הנכסים לשימור גבוה יותר מאשר בניינים רגילים ואנחנו מניחים שבישראל המצב יהיה דומה".
יהל סבור, לעומת זאת, שבעוד שהתמריצים בבניינים לשימור מחמיר אפקטיוויים, בבניינים לשימור רגיל יהיו הרבה תביעות בגין ירידת ערך הנכס כי לא העניקו לבעליהם מספיק זכויות, ולכן לא משתלם לשפצם.
על איזו ירידת ערך מתלוננים בעלי הנכסים? עו"ד אלון סמואל ממשרד יוסף סמואל ושות', בעל נכס לשימור, שאף הוא מתנגד לתוכנית, עדיין לא רוצה לנקוב במספרים מדויקים, אבל הוא מסביר כי ירידת הערך מחושבת בגין זכויות בנייה שאי אפשר לנצלן. במקרה של תוכנית השימור הוא מצביע על שני אלמנטים בעייתיים נוספים: הכספים שיצטרכו בעלי הבניין להשקיע כדי לשפצו והתחזוקה היקרה של חזות הבניין לאורך שנים.
"למהנדס העיר יש סמכות לדרוש בכל עת מבעל נכס בבניין לשימור לבצע עבודות אחזקה כמו שיפוץ כל המעטפת, החלפת צנרת, איטום, בידוד וטיפול בחצר על פי הנחיות היחידה לשימור בעירייה", מסביר סמואל. "זה יכול לקרות בכל בניין, והבעיה היא לא בבניינים שקנו יזמים שרצו להשביח את הנכס למטרות רווח. המשמעות היא שאנשים פרטיים יצטרכו לשלם תמורת השיפוץ".
סמואל מוחה על חוסר האיזון בין האינטרס הציבורי לאינטרס הפרטי. "ברגע שרשות מקומית החליטה שקניין פרטי צריך לשמש למטרה ציבורית, הרשות היא זו שצריכה לשלם על השיפוץ. אומרים לאנשים להשקיע כסף פרטי בשיפוץ כדי שכל העיר תהיה יפה? יש אינטרס ציבורי שפוגע בפרט. אם זו מטרה מספיק ראויה, צריך לשלם עליה מהקופה הציבורית".
מאידך, אף אחד לא רוצה לגור בעיר שמשביחה נכסים פרטיים על חשבון הקופה הציבורית. "אדם פרטי שגר בדירה במשך שנים ארוכות לא מרוויח מזה. הרווח הוא רק במקרה של יזמים שקונים את הבתים במטרה למכור את הדירות", משיב סמואל ומוסיף כי במדינות אחרות הרשויות מעניקות הטבות כמו פטור ממס, מענקים לשיפוץ והלוואות מסובסדות.
מה עם התריסולים?
יהונתן גולני, אדריכל ומתכנן ערים, שימש חוקר בתוכנית השימור. אחרי שמונה חודשים ו-1,600 שעות עבודה, שבהן שמע את המתנגדים שוטחים את טענותיהם, הוא עדיין נשאר תומך של תוכנית השימור.
"אני מבין שיש בעיה עם ניוד זכויות על ידי אנשים פרטיים, שלא נולדו יזמים ולא יודעים איך להתעסק בשיפוץ. אני המלצתי לפתור את הבעיה על ידי הקמת מינהלת שימור, שתטפל ביישום התוכנית", הוא אומר. "רבים מהמתנגדים ששמעתי היו אנשים די מבוגרים בלי רצון או יכולת לגייס את הכספים לשימור לפי התנאים המחמירים והמכבידים של מחלקת השימור".
אבל הבעיה היא לא רק באיזון של אינטרסים. סמואל ויהל טוענים שהטוטאליות של התוכנית דווקא מכשילה אותה בדרך להשגת מטרתה - שימור כל המבנים. "בגלל השימור, רוב הבניינים יישארו מוזנחים וימשיכו לכער את העיר".
יהל מביא לדוגמה כמה בניינים שהם עדות מכוערת לבעייתיות של תוכנית השימור. "הבית ברחוב דובנוב 22 הוא הבניין היחיד ברחוב שהוכרז לשימור - והיחיד שלא שופץ. הדיירים דווקא רצו לשפץ אותו, אבל הצעת המחיר שהם קיבלו היתה גבוהה בהרבה משיפוץ רגיל".
קשה לשכנע את כל הדיירים להיכנס לשיפוץ, וקשה לכולם לעמוד בעלויות הגבוהות. אבל זו רק חלק מהבעיה, שכן תוכנית השימור מחייבת פתיחה של המרפסות הסגורות. אותן מרפסות שנסגרו עם תריסולים כדי להוסיף לשטח הדירה חצי חדר הן מקל רציני בגלגלי התוכנית. הרי מי יסכים להקטין את שטח הסלון כדי לשרת את הצורך האסתטי של הציבור?
יהל אומר כי גם הבניינים ברחוב ביאליק 25 ונחמני 48 הם דוגמה להנצחת הכיעור. "אלה בניינים שאני קורא להם זברה, בגלל שהבטון שלהם מתפרק ויוצר סדקים במעטפת הבניין", הוא מסביר. "בבניין לשימור אפשר לתקן רק את הבטון. אם רוצים לתקן את הטיח, צריך להתחיל לעבוד לפי הנחיות השימור - וזה מוסיף עלויות וביורוקרטיה מול מחלקת השימור בעירייה".
גולני מסכים שסוגיית סגירת המרפסות, כמו גם הסרת סורגים מדירות, אינה סוגיה פשוטה. "אני סברתי שצריך להשאיר את הסורגים בגלל הבעיה הבטיחותית ולאפשר הקלות מינימליות שיאפשרו לשמור על המרפסת סגורה בבניינים לשימור לא מחמיר. בבניינים שבהם השימור מחמיר מקבלים מספיק זכויות בנייה כדי לפצות על אובדן המרפסת. בבניינים לשימור רגיל זה לא תמיד מספיק".
"המרפסות הסגורות הן נושא כאוב, אבל צריך להבין שזה אחד המאפיינים הבולטים של השימור שמעלה את ערך המבנה. הבסיס לכל הוא פתיחת המרפסות", אומרת לוי בנימיני. "בבתים משותפים יש בעיה, אבל העירייה הקימה את קרן השימור, שבחודשים הקרובים תתחיל להעניק הלוואות עד 90% מעלות השיפוץ בתנאים נוחים. הקרן אמורה לסייע לבתים משופצים עם השימור, ובחברת עזרה וביצרון יש מחלקה של שימור שמעמידה לרשותם מנהלי פרויקטים".
מכל מקום, כפי שהדברים מסתמנים עכשיו, שוק הדירות לשימור, כחלק מכלל שוק היוקרה, עומד להיכנס להאטה גדולה. בזמן זה יהיה לכל הגורמים המעורבים זמן לחשוב, כיצד בכל זאת ניתן לעודד בעלי בתים שאינם יזמים, לשמר את המבנים שלהם ולהפוך את מתחם העיר הלבנה בתל אביב לפחות אפרורי ממה שהוא נראה היום.
***
תגובת העירייה
>> ירמי הופמן, מנהל מחלקת השימור בעיריית תל אביב יפו, אמר: "העירייה נערכת לתביעות מבחינה משפטית, אבל אנחנו מעריכים שיהיה מאוד קשה להוכיח את ירידת הערך. להפך, אנחנו צופים שגשוג במרכז העיר בעקבות התוכנית ורואים בה יתרון ציבורי מאוד גדול. בסופו של דבר אני בטוח שגם בעלי הנכסים ירוויחו מכך".
כעדות לכך מביא הופמן את הניסיון העולמי בתחום השימור, שמראה כי בכל מתחם בעולם שהוכרז לשימור, עלה ערך הנכסים בטווח הארוך. ואין הכוונה רק לעלייה כלכלית, אלא גם לעלייה ברמת החיים ובאיכות התכנון והגימור.
הופמן מודה כי בניגוד למקומות אחרים בעולם, שבהם הממשלה משתתפת בנטל, בישראל אין זה כך. "זה קשה לרשות המקומית ונדרשנו להמציא כלים שיאפשרו את התהליך הזה. העירייה השקיעה הרבה מאוד כסף, כולל בתכנון ובהמצאה של מנגנונים שיאפשרו את השימור. התמיכה מתבטאת בקרן שימור שכוללת 6 מיליון שקל כסכום התחלתי, שמטרתה לעזור לתושבים לבצע את השימור. העירייה שואפת לתת לתושבים המשמרים הלוואות ארוכות טווח ללא ריבית, לסייע להם בהתארגנות ולהעניק ליווי הנדסי. בסף הכל מניפת התמיכה מאוד רחבה בגלל החשיבות העירונית והלאומית של הפרויקטים האלה. ההוכחה לכך היא מתחמים בבעלות העירייה כמו דרום הקריה, מנשיה והיכל התרבות שמשומרים ברמה מאוד גבוהה. אנחנו מדגימים בעצמנו את הערכים האלה, כדי להוביל את תהליך השימור".
לגבי הטענה כי תוכנית השימור תלויה בכוחות השוק, אומר הופמן כי "אי אפשר להסתכל על תוכנית עירונית בטווח של חודש או שנה. לאורך זמן, כוחות השוק מאזנים את עצמם וההסתכלות של התכנון היא לטווח הארוך".
שוברים שמירה
מאת רז סמולסקי
21.11.2008 / 9:09