הערכות שווי הן לא בדיוק מדע מדויק, ואם משתמשים בשיטות הערכה שונות ניתן להגיע גם לתוצאות שונות. על כך יכולים להעיד יצחק תשובה ונוחי דנקנר, לגבי שווי הקרקע שרכשו בתחילת שנת 2007 באמצעות אלעד גרופ (50% ), אי.די.בי פיתוח(25% ) ונכסים ובנין (25% ) ברצועת המלונות הראשית של לאס ווגאס, נבאדה, ארה"ב, תמורת 1.25 מיליארד דולר.
לאחר שנכסים ובניין הציגה בשבוע שעבר 2 הערכות שווי נפרדות של חברות HVS ו-GVA שנקבו בשווי של כ- 1.5 מיליארד דולר למגרש שנרכש על ידי תשובה ודנקנר ברצועת המלונות הראשית (הסטריפ) של ווגאס, מעדכנת היום נכסים ובנין כי התקבלה הערכת שווי על ידי חברת CBRE המצביעה על כך ששווי השוק למימוש המגרש הנו 652 מיליון דולר (710 מיליון דולר בהתעלם מהתשלומים בגין זכויות חכירה על חלק מהמגרש).
ההבדל בין ההערכות שווי טמון בכך ש- HVS ו- GVA השתמשו בשיטת VALUE in USE להערכת שווי פרויקט כולו (כולל עלויות בנייה נוספות) ואילו ב- CBRE השתמשו בהערכת שווי כלכלית למי שמהקונים הפוטנציאליים (אם יש כאלה בימים טרופים אלה) שמעוניינים לרכוש את הקרקע. לפי CBRE שווי הקרקע נחתך בכ- 48% - כ- 600 מיליון דולר פחות ממחיר הרכישה.
הקרקע של תשובה ודנקנר בווגאס שנרכשה בתחילת 2007 ב-1.25 מיליארד דולר שווה 652 מיליון דולר
מיכאל רוכוורגר
23.11.2008 / 16:11