>> "המשבר בשווקים תפס את החברה בעיצומה של ריצה קדימה בחו"ל. אנחנו לא חיים בבועה ובודקים עם זכוכית מגדלת כל נכס ופרויקט שאליו נכנסנו, אך לא נעצור את תכניות הפיתוח, אלא רק במקומות שנראה כי בסערה הנוכחית אין טעם לקדם אותם" - כך אומרת דלית בראון, מנכ"לית חברת מבני תעשייה שבשליטת אליעזר פישמן.
"מבני תעשייה היא חברה בריאה עם פיזור גיאוגרפי, כך שברגע שבית המשוגעים שאחז את השווקים יירגע, החברה תצא מן המשבר מחוזקת ותעמוד בכל התחייבויותיה", אומרת בראון.
מבני תעשייה פירסמה בסוף השבוע דו"חות לא מעודדים לרבעון השלישי, בהם היא רשמה הפסד נקי (המיוחס לבעלי המניות) של 69.3 מיליון שקל, גידול בהוצאות המימון שנבעו מהמדד הגבוה וירידה של 40% בהכנסות. מניית החברה איבדה כ-53% משווייה מתחילת 2008, לעומת מדד הנדל"ן 15, שצנח בכ-80% באותה התקופה. החברה נסחרת כיום לפי שווי שוק של כ-1.3 מיליארד שקל, והתשואות בכמה מסדרות האג"ח שלה מגיעות לכ-30% ויותר.
את האופטימיות שלה מבססת בראון על הסקירה המצורפת לדו"חות, שבה מציינת מבני תעשייה כי אין לה בעיית נזילות. הנימוק: נכון לעכשיו יתרות המזומנים ומסגרות האשראי הלא מנוצלות של החברה מסתכמות בכ-600 מיליון שקל, ואין סימנים לכך שהבנקים צפויים להקטין את מסגרות האשראי האלה.
מבני תעשייה כותבת בנוסף כי באפשרותה להגדיל את הנזילות בכמה אמצעים: שיעבוד נכסים לא משועבדים בישראל בהיקף של כ-2.6 מיליארד שקל, מימוש תיק ני"ע סחירים וקבלת הלוואות נון ריקורס.
עם זאת, בהתחשב בכך שבמהלך הרבעון הנוכחי ובשנה הבאה תצטרך מבני תעשייה לפרוע התחייבויות של כ-1.1 מיליארד שקל לבנקים, בעלי האג"ח ומוסדות חוץ-בנקאיים, שמשבר בשוק הנדל"ן עשוי לפגום באפקטיוויות של שיעבוד הנכסים ושהקריסה בשווקים מפחיתה את ערכו של תיק ני"ע - הרי שעומק המשבר, משכו, וכנגזר מכך נגישותו של שוק האשראי צפויים להיות הגורמים העיקריים שיכריעו אם החברה אכן תעמוד בהתחייבויותיה.
המצב קשה בפלורידה
לדברי בראון, עד כה לא נתקלה החברה בירידה ניכרת בשיעורי התפוסה בנכסיה או בירידה בדמי השכירות המשולמים. "עם זאת, הדבר תלוי בשאלה עד כמה יסלים המשבר, ולכן העדפנו להיות שמרניים והעלינו את שיעורי ההיוון של הנכסים בישראל ובחו"ל, בחלק מהמקרים אפילו כשלא התבקשנו לכך", היא אומרת. "עדיף להיות מופתעים לאחר מכן, מלהיתקל בהפתעות שליליות נוספות".
ציינתם כי בעקבות המשבר בכוונתכם לנקוט צעדי התייעלות. משמעות הדבר שצפויים פיטורים משמעותיים?
"לא. הכוונה היא שבמקומות בהם נחליט שלא לקדם את הפרויקטים נצמצם את מצבת כוח האדם בהתאם, ולא מעבר".
באחרונה מכרתם את בית סלקום למגדל תמורת 356 מיליון שקל. תממשו נכסים נוספים בישראל בזמן הקרוב?
"עסקת סלקום לא קשורה למצב בשווקים - היא התגבשה עוד לפני כן. לא הכרזנו על שום מדיניות מוצהרת של מימוש כולל של נכסים, אך אם נקבל הצעות אטרקטיוויות נשקול אותן".
יש לכם לא מעט נכסים מניבים באזורי הפריפריה, במקומות כמו קצרין, יוקנעם ואור עקיבא. האם בעקבות המיתון המתקרב נתקלתם בדרישות של השוכרים להורדות מחירים?
"אחת התופעות שבלטו בשנים האחרונות היא שהאופוריה של מחירי הנכסים במרכז לא הגיעה לצפון ולדרום. עם זאת, כולם מנסים לתפוס טרמפ על המצב הנוכחי כדי להוריד את המחירים. לנו יש חוזים ארוכי טווח ובינתיים שיעורי התפוסה לא ירדו; אולי לא נצליח להעלות את דמי השכירות כמו בעבר, אך אני לא צופה בעיות".
הודעתם באוגוסט על כניסה לפרויקט ענק של דירות יוקרה, מלון ומסחר בבירת תאילנד, בנגקוק. הפרויקט ייצא לדרך למרות המשבר?
"נכון לעכשיו אנו פועלים לפי לוחות הזמנים המקוריים כדי לקבל את כל ההיתרים לקראת יוני 2009; עד אז עוד יזרמו הרבה מים בנהר. עם זאת, באחרונה החלו מכירות מקדמיות בפרויקט יוקרה דומה לשלנו, ונרשמו מכירות של 20%, לעומת 35% לפני כחצי שנה".
אתם שותפים ב-50% בפרויקט להקמת מגורי יוקרה ומלון בפורט לודרדייל בפלורידה, בשטח של כ-20 אלף מ"ר. רשמתם בדו"חות הפחתה של כ-18 מיליון שקל בגין שווי הקרקע. מה מצב הפרויקט כיום?
"המצב בפלורידה ממשיך להיות קשה. לא נרוץ לפתח את הפרויקט עד שנהיה בטוחים בכדאיותו הכלכלית. קיבלנו באחרונה הצעה מחברת ניהול שתנהל את המלון לכשיוקם, אך אנו לא מתחייבים לגבי כלום".
בעבר הצהרתם כי תרחיבו את הפעילות בארה"ב ותנצלו את ההזדמנויות שייווצרו. עוד לא הגיע הזמן לכך?
"ההתרחשויות בארה"ב מכות את כולנו בתדהמה. מה שהיה לפני שלושה חודשים לא דומה בכלל למה שקורה כיום. אנו מעדיפים להמתין עד שדם נוסף יישפך על הרצפה, ולנהל ולשמור על הנכסים שיש לנו כבר שם".
מה מצב הנכסים שלכם בקנדה?
"המשבר עדיין לא הגיע למדינה, כך שבינתיים אנחנו נהנים משיפור בדמי שכירות ומשיעורי תפוסה גבוהים במרבית המרכזים המסחריים במדינה".
בינואר-ספטמבר רכשתם נכסים מניבים בערים שונות בגרמניה, שכבר נכנסה למיתון. האם תמשיכו באסטרטגיית הרכישות במדינה?
האסטרטגיה הזאת הוכיחה את עצמה. הלכנו לכל מיני מקומות בהם אנחנו די לבד, והנכסים לא נפגעו, שכן לא מדובר בברלין - המצויה בעיצומו של המשבר. לגבי המשך יישום האסטרטגיה, נשקול זאת בהתאם להתפתחויות".
מה בנוגע לפרויקט אחר שלכם - בניית כ-20 דירות בשכונת יוקרה בברלין?
"יש זמן לקבל החלטה סופית, אולם לאור הנסיבות בשווקים לא בטוח שנמשיך בקידומו".
"ברגע שבית המשוגעים יירגע, מבני תעשייה תצא מחוזקת"
מאת מיכאל רוכוורגר
24.11.2008 / 7:56