איליק רוז'נסקי: נציע הסדר חלופי לבעלי האג"ח

>> "המניה של דלק נדל"ן היא כיום הזדמנות כלכלית אמיתית. עבור משקיעים בעלי אורך רוח, זה הזמן לרוץ ולרכוש אותה", כך אמר איליק רוז'נסקי, מנכ"ל חברת דלק נדל"ן, בדיוק לפני שנה, עם פרסום תוצאות הכספיות של החברה לרבעון השלישי של 2007. באותה תקופה נסחרה דלק נדל"ן לפי שווי שוק של כ-2.8 מיליארד שקל. מי שהקשיב להמלצתו של רוז'נסקי ראה את השקעתו מתנדפת בכ-77%.



בשנה שכללה את ביטול עסקת הענק לרכישת נכסים של חברת ילמולי השווייצית, התמודדות עם מיחזור ההלוואה שנלקחה מבנק ההשקעות מריל לינץ' בהיקף של כ-1 מיליארד שקל בתוך פרק זמן של שבועיים ונסיקת תשואות של חלק מאיגרות החוב עד לכ-150%, רוז'נסקי מצא עצמו נלחם בשיניים כדי להציל את החברה ואת כבודו האישי והמוניטין המקצועיים שלו.

דלק נדל"ן סיימה את הרבעון השלישי של 2008, רגע לפני השלמת המהלך להוצאתה מקבוצת דלק, בהפסד שיא של 589 מיליון שקל (המיוחס לבעלי המניות), לעומת רווח נקי של 67 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2007. את תשעת החודשים הראשונים של השנה סיימה דלק נדל"ן עם הפסד נקי של 667.8 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 253.2 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2007.



ההפסד הכבד של דלק נדל"ן נובע ממכלול של גורמים קטלניים - ירידת ערך הנכסים של החברות המאוחדות (המוחזקות בשיעור של יותר מ-50%) בבריטניה, קנדה וישראל בהיקף של כ-300 מיליון שקל; הפסדים של כ-203 מיליון שקל בגין חלקה של דלק נדל"ן בהפסדי חברות כלולות (שיעור אחזקה הנמוך מ-50%) ובהן מבני תעשיה ודרבן של אליעזר פישמן; הפסדים של כ-220 מיליון שקל בגין עסקות החלף (Swap) המגנות מפני עלייה בריבית (ופוגעות בחברה בתקופות של ירידת ריבית, כמו היום) שבוצעו בעת העסקה לרכישת רשת החניונים NCP בבריטניה וכן הפחתת מוניטין (ההפרש בין שווי הנכס בספרים לבין ההון העצמי) בהיקף של כ-80 מיליון שקל בגין חברת חוף הכרמל בחיפה, בית סהר בתל אביב והאחזקה בחברת MSA המחזיקה ב-75% מחברת רואד שף, המפעילה בעיקר תחנות דרך לצידי כבישים מהירים בבריטניה.



"המשבר העולמי מתחיל לקבל ביטוי בפעם הראשונה, באמצעות הפחתות של שווי הנכסים שלנו, אך עדיין אף שוכר לא עזב אותנו ולא ביקש לפתוח חוזים", כך אמר אתמול רוז'נסקי.



מה ניתן לצפות ברבעונים הבאים לגבי הנכסים שלכם בבריטניה?



רוז'נסקי: "אני לא יכול להבטיח שמדובר בהפחתות אחרונות בבריטניה. הדבר בהחלט תלוי בעומקו ובאורכו של המשבר".



מה קורה עם עסקת מכירת רואד שף?



"אני מופתע ממספר המתעניינים - יש לא מעט מתעניינים מאירופה, צפון אמריקה והמזרח התיכון. אני מקווה שנשלים את המכירה ברבעון הראשון של 2009".



בחודש הבא אתם מכנסים את אסיפת בעלי האג"ח. האם ניתן לצפות להסדר נוסף שתציעו, כמו זה שהצעתם באחרונה?



"אנחנו מתכננים להציע הסדר חלופי. ביחד עם הנאמנים נציג את הדו"חות ואת תוכניות הפירעון של ההתחייבויות".



האם אתה מסכים לטענה של חלק מהפעילים בשוק, כי מניית דלק נדל"ן נסחרת כאופציה על פשיטת רגל של החברה?



"אני חושב שתוכניות הפירעונות שהצגנו מדברות בעד עצמן, וחוזקה של דלק נדל"ן אינו ניתן לערעור והרהור. המשקיעים מבוהלים, ולעתים מתמחרים תסריטים שונים בצורה הרבה יותר קיצונית ממה שהם באמת".



למה אתם לא קונים סדרות אג"ח שלכם בחזרה או מוחקים/מאחדים סדרות?



"אנחנו בוחנים כעת מכלול של צעדים, ובהם מימוש נכסים נוספים, ולא פוסלים גם אפשרות של קנייה עצמית של אג"ח".



האם קיימות תוכניות לממש את אחזקותיהם במבני תעשיה?



"אמנם אנחנו מופסדים בצורה משמעותית על השקעה זו, אך מדובר בחברה טובה. בדיוק כפי שבנק הפועלים מופסד על ההשקעה בדלק נדל"ן, ואני חושב שאנחנו חברה טובה".



מה קורה עם המהלך של הוצאתכם מקבוצת דלק והעברתכם לבעלות ישירה של יצחק תשובה?



"אנחנו אדישים למהלך הזה, אך כל מי שטוען שאנחנו 'המשקולת' של קבוצת דלק שכח כנראה את מאות מיליוני השקלים בדיווידנדים שאנו הנבנו לקבוצת דלק - השניים בקבוצה אחרי דלק רכב, ורק במקרה של רואד שף הזדקקנו לעזרה מקבוצת דלק בעקבות ההיקלעות לקשיים של מריל לינץ'".



הכנסותיה של דלק נדל"ן מהשכרת נדל"ן להשקעה עלו ברבעון השלישי ב-14% לעומת הרבעון המקביל ב-2007 ל-353 מיליון שקל. בעקבות חלקה בהפסדים של החברות הכלולות וירידת ערך נדל"ן להשקעה, לצד שינוי סיווג ההכנסות בגין רואד שף, הסתכמו ההכנסות הכוללות של דלק נדל"ן ברבעון השלישי בכ-9.4 מיליון שקל בלבד, לעומת הכנסות של 1.5 מיליארד שקל ברבעון המקביל ב-2007.



דלק נדל"ן מציינת כי נכון לסוף ספטמבר, הגירעון בהון החוזר (ההפרש בין נכסים שוטפים להתחייבויות שוטפות) מסתכם בכ-1.3 מיליארד שקל וכולל גירעון בהון חוזר של כ-288 מיליון שקל בגין חברת דנקנר השקעות, כ-383 מיליון שקל בגין חלויות שוטפות של אג"ח והריביות הנצברות, כ-258 מיליון שקל בגין חלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך וכ-700 מיליון שקל בגין הלוואות לזמן קצר לתאגידים בנקאיים. זאת בלי להביא בחשבון את דלק גלובל ואת דלק נדל"ן נכסים מניבים.



דלק נדל"ן (ללא דלק גלובל ודלק נכסים מניבים) אמורה לשלם לבעלי האג"ח, לבנקים ולקבוצת דלק ב-2009 סכום של כ-1 מיליארד שקל. החברה מציינת כי בהתבסס על קבלת דיווידנדים מחברות בנות, מימוש נכסים והכנסות שונות נוספות, היא תוכל לעשות זאת, כשבקופתה יישארו, נכון לסוף 2009, 297 מיליון שקל. היא אמורה להחזיר ב-2010 כ-803 מיליון שקל לבעלי החוב ולהישאר עם קופת מזומנים של כ-600 מיליון שקל, ולפי הדו"ח שהיא מציגה היא תוכל לעמוד בכך גם כן.



כמו כן מציינת דלק נדל"ן כי נכון להיום, בשליטתה נכסים שונים בישראל ובחו"ל בשווי כולל של כ-1 מיליארד שקל שאינם משועבדים ואשר יכולים לשמש אותה בעת הצורך לנטילת מימון בנקאי לצורך פירעון ההתחייבויות או לצרכים נוספים.



תזרים המזומנים מפעילות שוטפת של דלק נדל"ן הסתכם, נכון לסוף הרבעון השלישי, בכ-35 מיליון שקל. בעקבות ההפסדים והשפעות מטבע, הונה העצמי של דלק נדל"ן התכווץ, נכון לסוף ספטמבר, ב-38% לעומת סוף 2007 ל-2.5 מיליארד שקל - מתוך זה 1.5 מיליארד שקל מיוחסים לבעלי המניות. ההון העצמי של החברה ממנף מאזן של 24.3 מיליארד שקל.



מניית החברה זינקה אתמול ב-20%.