מי יבנה יבנה בית, בשדרה החמישית

יש סוג של אקסיומה, או אם תרצו אמונה מגויסת, שגורסת כי מחירי הנדל"ן במנהטן לעולם לא יצנחו משמעותית כי מדובר ב"אי". קצת כמו בריטניה. הגיבוי הלוגי לטענה מדבר על היצע פיסי מוגבל שיגן על אבירי הנדל"ן המקומיים מההתרסקות הגלובלית שפוגעת בכל שוק ותחום אחר.



הטוענים בזכות אמונה זאת מדקלמים שלל טיעונים נוגעים ללב. "בחייך, הרי מנהטן היא... פשוט בירת העולם! מטרופולין שמנקז עושר אגדי מכל קצוות תבל". או "ישנם עדיין כל כך הרבה עשירים שהונם לא נפגע משמעותית מהקריסה, כך שהביקוש לנדל"ן פרטי או אפילו נדל"ן מניב במנהטן הוא למעשה קשיח".

וגם "שמע, ברור שתהיה איזושהי "התרככות" (Softening) מינימלית של הנדל"ן, אבל מדובר באחוזים בודדים לכל היותר, מה שלמעשה עשוי להניע גל של משפרי דיור ומשקיעים חדשים שישמרו על המומנטום בשוק".



הדיון הזה מתנהל כאן בשבועות האחרונים בתדירות גוברת והולכת, מה שכנראה מסמן את התפגרותה של האקסיומה הזו ממש בקרוב. נכון שאבסולוטית מחירי הדירות במנהטן גבוהים וכנראה יישארו יקרים גם אם יירדו בעשרות אחוזים, שהרי משבר או לא משבר, עדיין לא מדובר כאן במחירי חצור הגלילית. אבל מצד שני לך תדע היום מה יקרה מחר למחירי הנדל"ן בחצור הגלילית, או בטוקיו, לונדון ופאריס.



כדי להבין באמת מה קורה בשוק הנדל"ן במנהטן היום, וחלק מהסיבות למצב, כדאי להקפיד לא לקרוא את ה"ניו יורק טיימס". כבר לפני שנים רבות פעל העיתון הזה בשכל ואזק את עצמו לשוק הנדל"ן הניו-יורקי. הטיימס עשה עבודה כה משובחת בתחום, עד שנהפך לסוג של אורים ותומים.



אם אתם מחפשים לקנות, למכור או לשכור, הטיימס הוא הכתובת הנכונה. אתר האינטרנט של הטיימס מציג את הלינק למדור הנדל"ן ממש בראש העמוד, ובסוף כל שבוע תמצאו קילוגרמים של מוסף נדל"ן מצורפים לעיתון. או ההפך. בתוך מדורי ומוספי הנדל"ן תמצאו, הפלא ופלא, כמויות עתק של מודעות.



אם אתם יזמי נדל"ן וחייבים להחליט על עיתון אחד בלבד שבו תרצו לפרסם זה יהיה הטיימס. מחירי הפרסום? אינם נתונים למשא ומתן. ממש כמו שהיה פעם בעיתון של המדינה. בקיצור, הטיימס לקח פוזיציה על הנדל"ן בניו יורק. לכן זה לא שוק מערכתי לגלות שהעיתון לא הומה כתבות שמתארות את המפולת הקרבה בשוק הנדל"ן, ולא ממש שופע כלים לניתוחים והשוואות לאורך זמן כפי שנהוג באתרי נדל"ן אחרים.



מחוץ למנהטן? ברור. אין בעיה. כולם, כולל הטיימס, מדווחים על ירידות של 30% ועל שוק של קונים וכו'. אבל אם תשאל את ה"ניו יורק טיימס", המחירים על האי יציבים ואפילו נרשמות עליות מרשימות בשכונות הלוהטות.



הסיפור האמיתי הרבה יותר מורכב כנראה והרבה פחות אופטימי. אם בוחנים את הנתונים של מחירי השכירות בעיר ניתן לראות כבר עכשיו ירידות מסיוויות של עשרות אחוזים - בייחוד בדירות היוקרה. ומהם מחירי השכירות אם לא אינדיקציה לתשואה על ערכו האמיתי של הנכס? ווליום העסקות שנסגרות נמצא בירידה מתמדת, ואורך חיי המדף של הנכסים עד לנקודת המכירה (אם יש כזו בכלל) מתארך מיום ליום.



יזמי ומתווכי נדל"ן בעיר יודו בגלוי סביב שולחן ארוחת ערב וכמה דרינקים שהשוק מונשם ומורדם ועומד לעבור זמנית לעולם שכולו טוב. לדבריהם יש מעט עסקות חדשות, והמחירים בצניחה. הקונים הזרים האקזוטיים נעלמו כמו גזר ביום השפן לאחר שהדולר קם על היורו, הבורסה ברוסיה קרסה, ובעיקר לאחר שכולם התפכחו מהאשליה שהמשבר בשווקים הוא תופעה אמריקאית בלבד.



היזמים יסבירו לך שהסיכוי לקבל היום מימון מבנק לעסקה שווה לסיכוי לראות שעה רצופה בטלוויזיה העברית ללא פרומו לתוכנית ריאליטי. המתווכים ימררו על עסקות חתומות שבהן הקונים פוצצו את העסקה וויתרו על עשרות אלפי דולרים דמי קדימה - מן הסתם מתוך הבנה והנחה שהירידה הנוכחית וזו הצפויה יהיו שוות הרבה יותר.



הם יוסיפו וידווחו שלהגיע לשולחן המשא והמתן ולתת הצעה הנמוכה ב-200 אלף דולר מהמחיר המבוקש נהפכה לגישה לגיטימית ומקובלת. הקונה פשוט אומר "טייק איט אור ליב איט" וקם מהשולחן. למרות - או אולי בזכות - הסטריפ פוקר הזה עדיין נחתמות עסקות כאלה כיוון שכולם שרויים במצב רוח אובדני וחוששים שבשנה הבאה יהיה גרוע יותר.



כל זה מקבל קונטקסט חד וברור כשחושבים על מאות אלפי מפוטרים (עד עכשיו) בשוק ההון במנהטן ובחברות השירותים שקשורות למוסדות הפיננסיים הנ"ל, ואלוהים יודע כמה נוספו ויתווספו ממגזרים אחרים. רובם גרים כרגע במנהטן וחלק גדול מהם יצטרכו לעשות חשבון נפש נדל"ני ממש בקרוב. כמות שיחות הסטארבקס שנשמעות על לעזוב את העיר נמצאת במגמת עלייה, ורטוריקה משובחת בזכות ברוקלין כמקום הנכון לגדל ילדים (האמת שברוקלין אכן מקסימה) קולחת מפיות המשכנעים את עצמם.



השבוע אפילו זכיתי לראשונה להרצאה חוצבת להבות בזכות המעבר לניו ג'רזי. ניו-יורקר אוריגינל מחוגי האמנות, עם "טרטל-נק" שחור ומשקפי קרן, גילה לנו בלהט שבתי הספר הציבוריים (ולפיכך החינמיים) מצוינים בג'רזי, ביאר לנו שמס ההכנסה נמוך שם משמעותית, שלהגיע לעיר לא כזה סיפור כמו שעושים מזה - וקינח באומרו ש"האמת שבכל מקרה קצת נמאס מכל הרפש של מנהטן שנהפכת לנובורישית לגמרי". טוב שאנדי וורהול כבר לא אתנו לשמוע את השיקוץ.