האם צ'קים שהופקדו בידי עו"ד מהווים תשלום?

>> מרבית עסקות המכר של נכסי מקרקעין מחייבות מעורבות של עורך דין - בשלב המו"מ, בעריכת ההסכם, בדיווח לרשויות ובהשלמת העברת הזכויות על שם הקונה. לפיכך, לעורכי הדין יש תפקיד מכריע בתפירת העסקה ובנקיטת פעולות כדי לסיימה באופן מוצלח. פעמים רבות עורך הדין לוקח על עצמו תפקיד פעיל בעבור צד אחד או שני הצדדים, בין כנאמן ובין כמי שמאוזכר בהסכם כמטפל בדיווחים וברישום הזכויות.

כפי שפעולה מקצועית ואחראית מצד עורך הדין תוביל לסיומה המוצלח של העסקה, הרי שהעדר פעולה כזו עלול להוביל את הצדדים לסכסוכים ולהליכים משפטיים, שרק בסופם יוכרע מה יעלה בגורל העסקה. דוגמה טובה לכך ניתן למצוא בפסק דין של בית המשפט העליון (בע"א 8625/06 עותמי ואחרים נגד ברכה ואחרים) מלפני כשבועיים.



הפרשה שעמדה בבסיס הערעור לבית המשפט העליון היתה כדלקמן: בעלת זכויות חכירה בנכס מקרקעין מכרה את הנכס לקונים ב-82'. מחיר המכירה נקבע על 350 אלף שקל, מתוכם 100 אלף שקל שולמו לפני חתימת ההסכם והיתרה באמצעות מסירת צ'קים של הקונים לעורך הדין שהיה אמור לטפל בעסקה, כדי להבטיח שישולמו כל תשלומי המסים, לרבות מס שבח, דמי חכירה וכו'.



לאחר כשמונה שנים קיבלה המוכרת הודעות מרשויות מס רכוש, שלפיהן היא נדרשת לשלם חובות מס רכוש. אז התברר למוכרת כי העסקה לא דווחה לרשויות המס, כי לא שולמו המסים בגינה וכי הצ'קים שנמסרו לעורך הדין לא נפרעו. לטענת עורך הדין, הקונים הורו לו שלא לדווח על העסקה. המוכרת הגישה תביעה נגד הקונים, כדי לקבל סעד הצהרתי שלפיו ההסכם מבוטל עקב הפרתו.



לאחר סבך של הליכים משפטיים, ניתן בבית המשפט המחוזי פסק דין שקבע כי ביטול ההסכם היה שלא כדין, מאחר שהקונים יצאו ידי חובת התשלום בהפקדת הצ'קים אצל עורך הדין. בערעור התיק הוחזר לבית המשפט המחוזי, כדי להשלים את הליך הצגת הראיות, ואז ניתן פסק דין בביהמ"ש המחוזי שלפיו מאחר שהצ'קים שנמסרו לעורך הדין לא נפרעו מעולם ההסכם אכן מבוטל. בנוסף, מאחר שהקונים הורו לעורך הדין לא לדווח על העסקה לרשויות המס, אזי בכך נפל פגם בחוקיות העסקה.



תהיות משפטיות



הערעור שהוגש לבית המשפט העליון נדחה. נפסק כי מאחר שהצ'קים שנמסרו לעורך הדין לא נפרעו מעולם, והמוכרת הודיעה על ביטול ההסכם מיד לאחר שנודע לה על כך - הרי שהביטול היה כדין.



יש לציין כי מקריאת פסק הדין לא ברור אם עורך הדין שאצלו הופקדו הצ'קים הוגדר נאמן או שיש לראותו נאמן בעבור הצדדים, ומדוע הפקדת הצ'קים אצלו לא נחשבה כהפקדת התמורה מצד הקונים. כמו כן, בית המשפט לא התייחס לכך שהמוכרת לא התעניינה בגורל העסקה במשך כשמונה שנים, לא ביררה מדוע לא הועברו אליה כספי יתרת התמורה שהופקדו אצל עורך הדין, לא תהתה מדוע לא הוצאו לה חיובי מס בגין העסקה - והאם שתיקתה זו אינה מהווה מעין הסכמה בהתנהגות לדחות את תשלום יתרת התמורה.



הכותב הוא שותף במשרד עו"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקעין