"בתי ההשקעות בארה"ב לא בדקו הנדל"ן בעסקותיהם"

>> בתוך סבך האג"חים המורכבים שהביאו לקריסת בנקי השקעות מהגדולים בעולם, יש אדם אחד שמכיר מקרוב את הטעויות של אלה שהעניקו אשראי בלתי מוגבל לעסקות נדל"ן מפוקפקות: איצ'ה רוזנבאום, יהודי חרדי תושב ניו ג'רזי, הבעלים והיו"ר של מדיסון טייטל - אחת החברות הגדולות בארה"ב בתחום שירותי הנדל"ן.



אחד השירותים שהחברה שבבעלותו מעניקה הוא בדיקה מקיפה של נדל"ן מניב, הכוללת פירוט שיעורי הרווח והסיכון ברכישת הנכס. "הנפילה התחילה לפני שנתיים וחצי בנדל"ן הפרטי ברחבי ארה"ב, והיה לנו ברור שזה יגיע במהרה גם לנדל"ן המסחרי. בתי ההשקעות לא בדקו בעבר את מצב הנכסים שהם העניקו להם אשראי. רק כעת הם מבקשים את המידע הזה", טוען רוזנבאום.

מדיסון טייטל מעניקה שירותים לבנקי ההשקעות הגדולים בארה"ב, כמו UBS, לחברות ציבוריות ולמשקיעים פרטיים גדולים. גם את הטייקונים הגדולים של ישראל הוא מלווה, כמו יצחק תשובה, בעל השליטה בדלק נדל"ן, ולב לבייב, בעל השליטה באפריקה ישראל. כך לדוגמה, החברה שבבעלותו ליוותה את עסקת הרכישה של בניין הניו יורק טיימס על ידי לבייב ב-2007 תמורת יותר מחצי מיליארד דולר. ב-2007 החברה היתה מעורבת ביותר מ-10 אלף עסקות בעולם.



העובדים של מדיסון מקבלים לידיהם את החוזים של עסקות ענק בתחום הנדל"ן המניב, ואחת המטלות שלהם היא לתמצת אותם לדפים בודדים בלבד, תוך פירוט רווחי העסקה במקרה של מכירה, או שיעור ההכנסות והרווחים משכירות. השירות המרכזי של החברה הוא ביטוח טאבו - במקרה שעסקה נקלעת לדיון משפטי, קיים ביטוח שמבטיח כי הרוכש יקבל את התמורה המגיעה לכספו גם אם הנכס לא עובר לבעלותו. שיעור הרווח על מכירת ביטוח טאבו קבוע בחוק, והוא שונה ממדינה למדינה - בין 0.4% ל-0.8% מהיקף העסקה.



המשבר הכלכלי שפקד את ארה"ב אמנם הוריד את שווי הנכסים, ולכן גם את היקף העסקות ואת הרווח שמדיסון טייטל גוזרת, אבל רוזנבאום מצליח לכסות על כך בשל פניות רבות יותר שהוא מקבל ממשקיעים המעוניינים לבדוק את מצב נכסיהם. "דווקא עכשיו המשקיעים והבנקים רוצים לקבל תמונת מצב עדכנית ביחס לנדל"ן שלהם, אם הוא רווחי או לא", הוא אומר. "אנחנו מספקים להם את כל המידע שהם צריכים. כל הבנקים שהלוו כסף ונכנסו לעסקות נדל"ן מעוניינים כעת לבצע בדיקה מחדש על הנכס. זה הדבר החשוב להם ביותר".



כמי שמכיר מקרוב את תנועת השוק בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב, יש לרוזנבאום גם פרשנות משלו על מצב השוק בימים אלה: "שוק הנדל"ן מתחיל להגדיר את עצמו מחדש. הדרכים שבנו עסקות בעבר כבר לא קיימות, וכיום פחות מתבססים על הלוואות. בנוסף, יש אנשים רבים שיש להם את הכסף להשקיע, ודווקא כיום הם מתחילים לחפש הזדמנויות חדשות".



החברה שלכם נפגעה מהמשבר?



"אנחנו אמנם מעדיפים שוק גבוה, אבל זקוקים לנו גם כשהשוק לא במצב טוב. גם כשחברה רוצה לצאת מעסקה היא פונה אלינו לבירור העסקה וכן לביטוח הקניין, או לבדיקת היתכנות מס".



בין ארה"ב לישראל



רוזנבאום, 39, גדל במשפחה חרדית בת תשעה ילדים בעיר לייקווד, ניו ג'רזי. לאחר לימודיו בישיבה בעיר הולדתו הוא למד בישראל בישיבת פוניבז' בבני ברק. "הלימוד הישיבתי מחדד את המוח ומאפשר לו למצוא פתרונות יצירתיים", הוא מצהיר. גם כיום הוא נוהג ללמוד דף גמרא בכל יום בחברותא, לפני שהוא מתחיל את יום העבודה.



את מדיסון טייטל הוא הקים ב-1998 עם שותף מקומי, והיו בה בתחילה 12 עובדים בלבד. כיום מעסיקה החברה 150 עובדים בשבעה משרדים בארה"ב. כמו כן, חלק גדול מפעילות החברה הועבר לישראל. כיום מועסקים פה 150 עובדים, רובם נשים חרדיות, המועסקות בחברה בת של מדיסון בישראל, סיטי בוק.



בביקורו בארץ בחודש האחרון הוא פעל כדי להרחיב עוד יותר את מצבת העובדים המקומית. בעוד המשק נערך לפיטורים של אלפי עובדים, סיטי בוק מכשירה בימים אלה 80 נשים נוספות.



זו תחושת שליחות או שזה פשוט מפחית לך את הוצאות השכר?



"ראשית, ביחס דולר-שקל זה לא כל כך בטוח שכאן כוח האדם הוא זול יותר. שנית, זה חלום שלי לעשות עסקים וחסד יחד. אם הייתי רוצה רק להפחית עלויות הייתי מעביר את העבודה להודו או לסין, שם היה לי הרבה יותר זול. אבל אנחנו רוצים לעשות את העבודה כאן בישראל. יש לזה השפעה רבה על הקהילה החרדית".



מנכ"ל החברה בישראל הוא עלי קשדן. לדבריו, "המשרד שלנו בישראל מאפשר לנו לעבוד למעשה מסביב לשעון. גם אם לקוח פונה בשעה חמש אחה"צ בארה"ב, בשל הבדלי השעות הוא יכול לקבל את מבוקשו כבר בבוקר".



"היה לנו לקוח שמכשיר הבלקברי שלו צילצל בכל פעם שנכנס מייל", מספר רוזנבאום. "הוא היה מקבל מאתנו הודעות בשלוש בלילה, ולא הבין איך אנחנו עושים את זה. היינו מעירים אותו. בסופו של דבר התחלנו לשלוח לו את העבודות רק בבוקר".



סיטיבוק גם מסייעת לחברות לבצע מיקור חוץ לישראל. "יש לנו חברה גדולה בתחום המט"ח שפותחת מרכז בישראל", אומר קשדן. את שמה הוא מסרב לחשוף, משום שלדבריו, יש לה גם לקוחות בכווית ובדובאי, שלא ישמחו לשמוע שנשים יהודיות אורתודוקסיות מטפלות בכספם.