7.0 מדד היציבות - רמת גולדה
>> שכונת רמת גולדה בחיפה היא שכונה צעירה יחסית - בת 20 ומשהו בלבד. היא מבוקשת ונחשבת לשכונה טובה, אבל הבעיה הגדולה שלה היא שהשוק בעיר רושם בשנים האחרונות ירידות מחירים, ואלו לא פסחו על השכונה. השאלה הגדולה לגבי עתיד הנדל"ן בשכונה היא גם השאלה לגבי כלל שוק הנדל"ן החיפאי: האם הוא יפול עוד יותר במשבר הנוכחי?
מיקום: רמת גולדה נמצאת בין שכונות רמת בגין בצפון לדניה בדרום. חלקה המזרחי, הגובל בשדרות אבא חושי, נמצא על גב ההר, ויתר חלקי השכונה נמצאים בשיפולים המערביים של הכרמל. הגבול המערבי של השכונה הוא ואדיות ושדות, שחלקם מיועדים לבנייה עתידית.
היסטוריה: השכונה מתבססת על תוכנית מ-81', והיא החלה להיבנות בשנות ה-90. השכונה התפתחה בהדרגה: תחילה הוקמו מבנים לאורך האזור הגבוה טופוגרפית, שדרות אבא חושי, ובהדרגה "ירדה" השכונה למטה. רמת גולדה משכה מיד עם הקמתה ביקושים גדולים, בעיקר בקרב משפרי דיור שגרו בשכונת אחוזה. אמנם באותה תקופה היא נחשבה לשכונה מרוחקת יחסית, ואולם בחיפה של אותו זמן היו חסרות שכונות עם תכנון ובנייה מודרניים.
תכנון ובנייה: למרות הפופולריות הגדולה של השכונה, התכנון שלה אינו מעורר התפעלות. היא משתרעת על פני כ-120 דונם, ושטח המגרשים הממוצע בשכונה הוא דונם, כולם בבעלות פרטית. זה אחד הגורמים לכך שאין כמעט שטחים ציבוריים פתוחים בשכונה, וגם מבני הציבור שבה מועטים. זכויות הבנייה המקובלות ברמת גולדה הן 60%, אבל ניתן למצוא מגרשים בודדים, בהם הותר להקים 72%-78%.
הבנייה האופיינית לשכונה היא מדורגת, של 6-7 דירות לבניין, ואילו בחלק מהמגרשים, בהם הותרה בנייה רוויה יותר, הוקמו מבני קומות שגרתיים. טיפוסי הדירות האופייניים לשכונה הן דירות בנות 3-6 חדרים, כשהגודל המקובל ביותר הוא של 5 חדרים, בשטח של כ-125 מ"ר, עם קומות חנייה, מחסנים, גינות ומרפסות.
אוכלוסייה: רובה, כאמור, משפרת דיור, ממעמד בינוני-גבוה, ולרוב גם בגילאים בוגרים של 40-70. ניתן למצוא בה עצמאים, שכירים ברמות גבוהות, אנשי היי-טק וחוקרים מהטכניון.
דינמיקת מחירים: יחסית לנפילות מחירים מתמשכות שנרשמו בשכונות רבות בחיפה, רמת גולדה שומרת על יציבות יחסית. מחירי הדירות 4 חדרים ירדו מ-950 אלף שקל עד מיליון שקל לרמות של 850-900 אלף שקל, ירידה של כ-10%. הפערים במחירים נובעים מהשקעות ומיקומי הדירות. הכלל הוא, שכלל שמתרחקים מציר אבא חושי, ויש נוף טוב יותר למערב, הנכסים מבוקשים ויקרים יותר.
כאמור, רוב הנכסים ברמת גולדה הם דירות של 5 חדרים, ופערי המחירים בינן לבין דירות 4 חדרים - גדולים. זאת, משום שרוב דירות 5 חדרים הן דירות מיוחדות - קוטג'ים, כניסות נפרדות, ויש להן מרפסות או גינות. לעומת זאת, דירות 4 חדרים הן לרוב דירות ללא מרפסות וללא הצמדות. מחיר דירת 5 חדרים ממוצעת יכול לנוע בין 1.2 ל-1.5 מיליון שקל ולעתים אף יותר.
מדד השכונה: ברמת גולדה אין נכסי יוקרה, שהם החשופים ביותר לירידות מחירים בתקופה זו. רוב הדירות בשכונה הן דירות סטנדרטיות.
אי אפשר להתלונן על עליות מחירים חריגות בתקופה האחרונה, מהסיבה הפשוטה שהמחירים ירדו. כלומר, מבחינות רבות רמת גולדה מגיעה למיתון הנוכחי "מוכנה".
עם זאת, שני סימני שאלה בכל זאת נשאלים לגבי השכונה: הראשון, שהוא הקטן יותר, הוא אופי התושבים - חלק לא מבוטל מהם מזוהים עם תעשיית ההיי-טק, שהיא אחת הנפגעות העיקריות במשבר הנוכחי, וחלק אחר הם בעלי עסקים שונים, שאף הם עלולים להיפגע. אם ימומשו תסריטים קודרים לגבי המשבר הנוכחי, חלק מהם עלולים למצוא עצמם בקשיים.
סימן השאלה הגדול יותר הוא כלל שוק הנדל"ן החיפאי. רמת גולדה היא שכונה מבוקשת, אבל היא נמצאת בשוק שבאופן כללי נתון בקשיים. האם המשבר הנוכחי יחריף את המצב, או שדווקא יגרום להגדלת ביקושים מאזור המרכז? קשה להעריך. כך או כך, רמת גולדה תישאר שכונה חיפאית בעלת שוק חזק יחסית לכלל העיר.
סייעו בהכנת הכתבה:
תיווך דניאל, כרמל סנטר
מדד יציבות המחירים
מדד היציבות נועד להעריך את מידת החשיפה של שכונה לשינויים במחירי הדירות, בתקופות שבהן ענף הנדל"ן משנה כיוון - לעבר פריחה (עלייה במחירים) או לשפל (ירידה במחירים). המדד משקלל פרמטרים איכותיים וכמותיים: חתכי האוכלוסייה של התושבים ושל המעוניינים לגור בשכונה; ביקושים לדירות; היצע הדירות; שיעור עליית המחירים בשנים האחרונות, וכן תנודות השוק בשכונות סמוכות.כל אלה מתורגמים לסולם בין 1 ל-10. ציון 1 משקף שכונה הנתונה לרמה גבוהה במיוחד של סיכון לירידת מחירים בעת מיתון ולקיפאון ברמת המחירים בתקופת גיאות. ציון 10 מלמד כי מדובר בשכונה חסינה לירידות מחירים, גם בימי מיתון, שמחירי הדירות בה יזנקו בעת פריחה כלכלית.
רמת גולדה - שכונה טובה, אבל בחיפה
אריק מירובסקי
28.11.2008 / 9:29