מחירי הנדל"ן בדובאי מתרוממים כמו המגדלים

הראלד טריביון



>> ריצ'רד ווארין מתגורר בדובאי במשך חודשיים בלבד, אבל זה הספיק לו כדי להיות בטוח שבירת הזוהר של המזרח התיכון מצדיקה את התדמית הקלילה שאחזה בה. עם זאת, הוא לא בטוח כל כך האם להשקיע את כספו במגדלי הדירות המבריקים שצצים בעיר בלא הפסקה.

בעקבות עלייה של 40% במחירי הנדל"ן בדובאי מתחילת השנה - ולאחר שמבקרים הזהירו כי הנפילה קרובה - רוכשים פוטנציאליים נוספים שואלים את עצמם דברים דומים.



"יש המון פרויקטים בפיתוח שצפויים להבשיל בשנתיים-שלוש הקרובות", אומר ווארין, איש ניהול אמריקאי שעבר לדובאי מלונדון. "האיזון בין ביקוש להיצע יופר, והמחירים יצנחו".



דו"ח של בנק מורגן סטנלי צופה ירידה של 10% ברמות המחירים עד 2010, כאשר היצע הנדל"ן יגבר על הביקוש. אבל אנליסטים אחרים ויזמים של פרויקטים יוקרתיים חולקים על תחזית זו, וטוענים שעדיין אין מספיק בנייה בדובאי כדי להתמודד עם הגידול בהיקף האוכלוסייה שעומד על 7% בשנה. 75% מתוך אוכלוסייה המונה 1.5 מיליון איש הם זרים כמו ווארין.



שאלת מפתח הניצבת בפני שוק הנדל"ן היא האם הכלכלה באזור, שעדיין משגשגת, תוכל לעמוד בפני השפעות המערבולת הפיננסית שכבר תפסה אחיזה בחלקים גדולים מהגלובוס. חששות אלו גרמו למניות בבורסות במזרח התיכון לצנוח במהלך השבועיים האחרונים לרמות שפל שלא נודעו זה שנים.



בזמן שמחירי הנפט המשיכו לרדת, דאגות חדשות צצו בסוף החודש שעבר כשהבנק המרכזי של איחוד האמירויות פתח קו אשראי של 13.6 מיליארד דולר לבנקים במדינה. "ישנו מחנק נזילות מסוים, אם הבנק המרכזי מתערב כדי להזרים כסף למשק", טוען שון גרדינר, ראש מחלקת המחקר של המזרח התיכון במורגן סטנלי. "זה עלול לגרום לחלק מהיזמים הקטנים לקשיים בהשגת מימון".



ועדיין, רוב האנליסטים אומרים שדובאי נמצאת בעמדה מצוינת כדי לדהור מעל המשבר העולמי. משקיעים הביעו את ביטחונם בכך ששוקי הנדל"ן במזרח התיכון ירשמו ביצועים טובים יותר מאשר בכל מקום אחר בעולם במהלך השנתיים הבאות, לפי סקר שפירסמה ב-7 באוקטובר סוכנות הנדל"ן ג'ונס לאנג לסאל.



בתערוכת הנדל"ן הנוצצת סיטיסקייפ, שנערכה בדובאי בשבוע שעבר, כמו בכל שנה, הוכרז על פרויקטים בהיקף גדול, ובכללם מגדל שעלות הקמתו נאמדת ב-38 מיליארד דולר, ושמתכנניו טוענים שיהיה הגבוה בעולם. בדובאי כבר נבנה בימים אלה מגדל בסכום של 20 מיליארד דולר - בשם בורג' דובאי - שעתיד להיות, עם גמר העבודה בשנה הבאה, הגבוה ביותר בעולם.



מנסים להרגיע את השוק



חלק מהאנליסטים מזהירים כי הירידה במחירי הנכסים היא בלתי נמנעת, אם דובאי לא תצליח להרגיע את הספקולנטים, אשר בחפשם אחר רווחים מהירים משקיעים בפרויקטים המצויים עדיין על לוחות השרטוט.



יזמים הרגישים לביקורת המוטחת בהם פועלים כדי להרגיע את המשקיעים, וחלקם אף אסר על מכירות בפרויקטים שעדיין לא הגיעו לשלב הביצוע. אחרים פונים לרוכשים המעוניינים בהשקעה לטווח ארוך בהבטחות לתשואות נאות ולהטבות מפנקות שמהן נהנים תושבי דובאי הפטורה ממס.



אחד מהפרויקטים שזוכה לשיווק אגרסיווי הוא קלצ'ר ווילג' (Culture Village), קומפלקס בן 11 אלף מ"ר, שעתיד להיפתח ב-2010 על גדת ערוץ הנחל המלאכותי. בנוסף לדירות ולמסעדות המקובלות בפרויקט שכזה, מתוכננת בניית בית ספר לאמנויות, כמו גם מוזיאון המזרח התיכון, שייקרא מומנה (Momena) וישתרע על פני 25 אלף מ"ר. אחד מאגפי המגורים בקומפלקס, הקרוי באביל, הוצג בחודש שעבר על ידי חברת הנכסים הלאומית דובאי פרופרטיס בכנס שנערך במלון ריץ בפאריס. 51 הדירות באגף, הכוללות 1-3 חדרים, נמכרו כולן במחיר התחלתי של 414 אלף דולר לרוכשים מאירופה, ארה"ב ויפאן.



דירת שלושה חדרים בגודל 145 מ"ר, שנמכרת בבאביל תמורת 1.25 מיליון דולר, תעלה כפליים ויותר באזורים הנחשבים בניו יורק. ואילו בלונדון, שסבלה השנה מירידה של 4.3% במחירי הדיור, וצפויה לרשום נפילות נוספות בחודשים הקרובים, היא עדיין תעלה פי שישה.



"אין מקום אחר בנמצא, שבו יכולים הרוכשים ליהנות מתשואות שכאלו עבור ההשקעה", טוענת שירלי המפרי מחברת הרודס אסטייס, המשווקת את פרויקט באביל. עד עכשיו, ולמרות הדאגות לגבי מצב הכלכלה העולמי, נראה שהשאלות שרוב תושבי דובאי שואלים את עצמם הן מתי ואיפה לקנות. הטרנדים החמים בשוק הם פרויקטים שנבנים עמוק בתוך המדבר, או קומפלקסים המחקים בצורתם ערים ברחבי העולם, כמו מרקש וקהיר.



כל התושבים, ללא יוצא מן הכלל, או כך לפחות זה נראה, משתתפים במשחק. ווארין וחברו אמרו כי היו המומים כאשר במהלך ארוחת ערב באזור המרינה של דובאי, המלצר שלהם ניסה למכור להם את האופציה שלו לרכישת דירת שלושה חדרים במגדל בורג' דובאי.



"זה כמו לאס וגאס על סטרואידים, רק בלי ההימורים", אומר ווארין בן ה-45, מנכ"ל חברה להשקעות פרטיות.



בסופו של דבר, ווארין ואישתו ליז, עורכת דין במקצועה, העדיפו לשכור פנטהאוס דופלקס בשטח של 550 מ"ר עם בריכה פרטית ונוף לים. תשלום השכירות השנתי בגובה של 100 אלף דולר נראה להם עסקה טובה יותר מאשר רכישת נכס זהה ב-4 מיליון דולר.



בינתיים, הם נרגשים מהחיים בדובאי שטופת השמש, כשחוף ג'ומיירה נצא במרחק של כמה פסיעות, וישנם דברים שאפשר לעשות יחד עם התינוקת בת 21 החודשים אלכסנדרה. "זאת אנטיתזה מוחלטת למצב שבו לונדון וניו יורק נמצאות כרגע", אומר ווארין, "המפרץ הוא אזור מאד אטרקטיווי, ואילו שאר העולם אבוד ועצוב".