בכתבה הקודמת הצגנו את האנומליה השוררת באחרונה במערכת הבנקאות - המשכנתאות התייקרו בכ-1.3% בחודשיים האחרונים על אף שבנק ישראל הפחית את הריבית המוניטרית במשק בשיעור דומה בתקופה זו - ותהינו באיזה מסלול משכנתא כדאי לבחור בתנאים אלה. פתחנו בהצגת מסלול המשכנתא בריבית קבועה באמצעות דוגמה מספרית וכעת נשתמש בדוגמה זו להצגת מסלולי ההלוואות הנוספים.
משכנתא בריבית משתנה
משכנתא בריבית משתנה צמודת מדד מוצעת כיום במגוון מסלולים: משתנה כל שנה, כל שנתיים, כל חמש שנים ועוד. ככל שנבחר מסלול שבו תחנות השינוי רחוקות יותר, כך יעלה שיעור הריבית על ההלוואה. ההלוואה הזולה ביותר שניתן להשיג כיום מוצעת בריבית 3.25%, המשתנה כל שנה, בתוספת מדד.
בהסתמך על הנתונים בדוגמה שניתנה בכתבה הקודמת (הלוואה של 500 אלף שקל ל-20 שנה) העלות הכוללת של הלוואה זו תהיה כ-45 אלף שקל בשנה או כ-3,750 שקל בחודש. במקרים מסוימים ההחזר החודשי עשוי להיות נמוך מהעלות החודשית של ההלוואה, ואז "תתפח" הקרן בפער שבין ההחזר החודשי לעלות התקופתית.
משכנתא צמודה לדולר
הלוואה צמודת מטבע חוץ יכולה להוות אלטרנטיווה שפויה לעלויות שצוינו לעיל, אבל מומלץ לבחון היטב את כדאיותה. הלוואות במט"ח ניתנות במסלול ליבור דולר, יורו, פרנק שווייצי וין יפאני. ההלוואה הדולרית היא המקובלת ביותר בבנקים למשכנתאות ולכן נתמקד בה.
ריבית הבנק המרכזי בארה"ב כיום מעניינת יותר מתמיד - 1% בלבד. ממוצע מחיר ההלוואות הדולריות המוצעות על ידי הבנקים בלונדון (ליבור משתנה כל שלושה חודשים) הוא 2.7%. ניתן להשיג את ההלוואה הדולרית בריבית ליבור זו בתוספת מרווח של כ-1.5% שגובה הבנק - בסך הכל כ-4.2%.
מכיוון שהלוואה זו צמודה לשער הדולר, כל שנותר הוא לנסות ולנחש כיצד יתנהג הדולר בשנה או בשנים הבאות, כדי להעריך את עלותה האמיתית. בנוסף, יש לבחון היטב את האספקט הפסיכולוגי - הלוואה כזו צמודה לשער החליפין של הדולר, שיכול להפתיע ולזנק.
הלוואה במסלול פריים
הלוואה במסלול פריים מאפשרת לנו להיצמד עד כמה שניתן לריבית בנק ישראל (בתוספת המרווח הנקבע). הלוואות מסוג זה ניתנו לפני כחודשיים בריבית פריים פחות 1% ואפילו 1.1%. כיום המרווח המקסימלי הוא כ-0.7%-. ריבית הפריים נכון לכתיבת שורות אלו היא 4.5%, כך ששיעור הריבית ללווה הוא 4.5% פחות 0.7%, ובסך הכל 3.8%.
מכיוון שההלוואה אינה צמודה למדד, העלות השנתית המשוערת (בהסתמך על מחירה כיום) היא כ-19 אלף שקל בשנה או כ-1,580 שקל בחודש. אם נשווה הלוואה זו למשכנתא במסלול הריבית הקבועה ניווכח שאפילו אם נניח מדד בשיעור 0% בשנה הקרובה, ההלוואה במסלול הפריים תהיה זולה יותר.
הפתרון - סל משכנתאות
כמובן שחישובים והערכות מהסוג המופיע בכתבה תלויים בשינויים שיחולו בכל אחד ממשתני ההלוואות: שיעורי הריבית, מדד המחירים לצרכן, תכיפות השינוי ועוד. עם זאת, ניתן להעריך בטווח הקצר את טווח השינוי במרכיבים ואת הסיכוי לכל סוג של שינוי.
ניתן להניח, לדוגמה, שבחצי השנה הקרובה הסבירות להתייקרות ריבית הפריים אינה גבוהה (צפויה דווקא הפחתה נוספת) - ולכן ניתן לחשב את עלות ההלוואה לפי הערך שצוין או פחות. מנגד, יש להביא בחשבון את הסיכון הנובע מטעות בהערכה - במקרה שריבית הפריים תתייקר משמעותית, ההחזר החודשי שלנו יהיה גבוה באופן ניכר מההחזר המחושב.
פעמים אינספור נשמעת הטענה כי נוטלי המשכנתאות אינם מהמרים, ולכן כדאי לקחת הלוואה במסלול הבטוח ביותר. גם אני סבור כי השקעות, ובמיוחד הלוואות, אינן בגדר הימור ולכן יש לפזר את תיק ההלוואה בין כמה מסלולים שונים. עם זאת, כאשר מתברר כי העלות הצפויה של הלוואה אחת היא יותר מכפולה לעומת אחרת, ראוי לשקול היטב את כדאיות הכנסתה ל"סל".
הדבר דומה לאדם שפונה לירקן שממנו הוא רוכש פירות וירקות מדי שבוע בטענה כי התנודתיות הגבוהה במחירי העגבניות מקשה עליו לתכנן את הוצאותיו המשפחתיות - ולכן מבקש ממנו לקבוע מחיר שלפיו יוכל לרכוש את העגבניות במשך השנה, בלי לשנותו. הירקן, שמבין את הזדמנות שנפלה בידיו, נוקב במחיר קבוע של 10 שקל לקילוגרם והלקוח עוזב את החנות שמח וטוב לב.
דבר דומה מתרחש בתחום המשכנתאות, במיוחד כאשר קיימת אנומליה בין מחיר הכסף הסיטוני לזה שמציעים לנו ספקי האשראי. הבנקים דורשים ריביות גבוהות עבור הלוואות במסלולים בטוחים ומתעוררת השאלה האם עלינו לשלם פרמיה נוספת כדי לבלום תנודתיות עתידית?
בחירת הרכב הסל
משכנתא, בדיוק כמו השקעה ארוכת טווח, מומלץ לבחון אחת לתקופה, ולשנותה (למחזר) בכל עת שנמצא הלוואה זולה יותר. ואולם יש להביא בחשבון עלויות נלוות, קנסות וזמן נדרש.
לסיכום, תמהיל ההלוואה המומלץ שונה מלווה ללווה ואין "חליפה" שתתאים לכולם. עם זאת, לאור הפער הבלתי סביר במחירי ההלוואות, פערי העלויות בין המסלולים השונים גבוהים מאוד - ולכן מומלץ להשקיע מחשבה רבה בבניית התמהיל האופטימלי.
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מרצה, יועץ ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il
בחירת משכנתא בתקופה קשה
חיים לוי
28.11.2008 / 9:29